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부동산지식/매매교환 87

3.29부동산대책에 다른 농지취득절차 및 관리체계강화에 따른 각별한 주의사항 농지보유자 및 구입예정자 필독

지난 2021년 7월 23일 3.29부동산대책에 따른 조치의 일환으로 농지관리 개선을 위한 농지법 등 개정법률안 3건이 국회 본회의를 통과 하였습니다. 3건의 개정법률안은 국무회의, 대통령 재가를 거쳐 공포될 예정 입니다. 이에 따라서 앞으로는 농지구입절차가 상당히 까다롭게 되고 불법적인 행위에 대해서는 처벌수위가 대폭 강화가 됩니다. 사실상 농민이 아니거나 정말로 농사를 지을 사람이 아니라면 농지는 구입을 못한다고 봐야 합니다. 아울러 농지관련 불법적인 행위의 적발건수도 대폭 늘어나게 될 전망이니 재촌자경을 안하고 있는 부재지주들의 경우 각별한 주의가 필요한 상황입니다. 개인이 농지를 취득할 하려고 할 경우 절차상 어떤 점이 달라지게 되었는지 꼭 알아야 할 내용 몇 가지를 살펴보고 현재 농지를 구입하여..

농지전용비 농지를 전원주택지로 구입하고자 하시는 분들이 알아야 할 필수상식

도심과 가깝고 남향이며 주변에 혐오시설이 없는 청정환경의 전원주택지들은 가격이 만만치 않긴 합니다. 이미 건축인허가를 받아서 분양중인 전원주택지라면 농지나 산지전용비에 대한 염려를 하지 않아도 됩니다만, 특히나 농지를 구입하여 전원주택지로 변경하고자 하는 경우라면 반드시 반드시 공시지가를 확인하여 건축인허가시 농지보전부담금 즉 소위 밀하는 농지전용비가 대략 어느 정도 나올지에 대해서 예산을 잡아 둘 필요가 있습니다. 전원주택지로 농지를 구입하시는 분들 중 이러한 내용을 간과하고 계시는 분들이 너무 많으시더군요. 요즘 토지의 경우에도 주변거래시세에 따라서 공시지가가 맞춰져 가고 있는 터라 이 부분을 반드시 짚고 넘어가실 필요가 있습니다. 200평 기준 농지전용비가 최대 3천 3백만원을 넘어갈 수도 있으니까..

건축주명의변경절차 건축허가받은 토지 매수 매도시 주의사항

예전에 건축허가받은 토지 매매시 주의해야 할 사항에 대해서 한번 다룬 적이 있었습니다. 건축허가를 받아둔 토지의 경우 인허가문제로 법률적인 걱정을 하지 않아도 되고 바로 집을 지을 수 있다는 장점이 있는 반면 계약 시 각별히 주의해야 하는 부분도 있습니다. 이번 글에서는 보다 실무적인 내용을 다뤄 보도록 하겠습니다. 1. 건축허가받은 토지 건축주명의 변경을 우선 체크할 것 건축허가를 받아 둔 토지의 경우 건축주 명의변경이 원만하지 않을 경우 자칫 타인명의로 허가 받은 토지만을 구입하여 큰 낭패를 보는 경우가 발생할 수도 있고 토지 지목에 따라서 농지의 경우에는 토지소유권 조차 이전해 올 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다. 따라서 건축 허가받은 토지의 경우 건축주명의변경에 관한 것을 무엇보다 주의깊게 ..

시골집 매매시 가장 먼저 살펴야 할 건축물 대장, 타인명의 미등기건물주의!

여러분들은 시골집 구입시 가장 먼저 어떤 서류를 확인해 보실 것 같으신가요? 아마도 소유권 확인을 위한 등기부 등본이겠죠? 실제로 시골에서 동네어르신들끼리 직거래를 하거나 무자격 부동산 컨설팅을 이용하는 경우 건축물대장을 잘 확인을 하지 않고 그냥 등기부만 떼서 확인을 하는 경우가 대부분 입니다. 그런데 문제는 등기부만 확인을 해서는 그 시골집에 타인소유의 다른 건물이 존재하는지의 여부를 잘 알 수가 없다는 것입니다. 즉 건축물 대장을 확인해 봐야지 좀더 면밀히 알 수가 있다는 것입니다. 오래된 시골집들의 경우 가장 많이 발견되는 문제가 바로 건축물대장이 없는 미등기 건물이거나 혹은 건축물 대장은 있으나 등기가 되어 있지 않은 미등기 건물 입니다. 시골집은 이런 경우가 상당히 많습니다. 자칫 타인소유 건..

창녕군 빈집수리 지원금이 있는거 아시나요? 시골집 구입시 유용한 팁 수리지원금 알아보기

농어촌 인구가 감소하는 것을 방지하고자 많은 지자체에서는 귀농귀촌하는 분들에게 다양한 지원정책을 내 놓고 있습니다. 어떤 지자체는 시골집을 구입하면 정해진 예산범위 내에서 수리비를 지원해 주는 곳도 있고 창녕군 처럼 빈집으로 6개월 이상 방치가 되어 있던 것이 확인이 될 경우 빈집 매입시 최대 700만원까지 수리비를 지원해 줍니다. 물론 한해 예산이 잡혀 있어서 지원대상이라고 해도 무조건 되는 것은 아니구요. 한해 예산이 모두 소진이 되면 그해 더 이상은 지원받을 수가 없어서 다음해에 다시 신청을 해야 합니다. 최근 확인해 보니 창녕의 경우 10채의 빈집수리지원 예산이 책정이 되어서 반기에 8채 정도가 신청을 했다고 하네요. 아래는 창녕군 인구증가시책의 하나인 빈집수리지원에 관한 내용 입니다. 따라서 창..

시골집, 촌집 매매시 주의 사항, 지나친 투자로 원래의 마음을 잊지 말기

시골집을 구입하는 마음의 자세... 이번 글에서는 시골집을 구입하시는 분들의 마음의 자세에 대한 내용을 다뤄 볼까 합니다. 물론 나는 시골집 구입해서 그곳에 뼈를 묻고야 말겠다는 굳은 결심을 하신 분들이라면 해당사항이 덜 하겠으나 그렇지 않다면 대부분은 해당사항이 된다 여겨 집니다. 1. 뼈를 묻고자 하는 집이 아니라 가지고 놀 집을 구하기 앞서 말씀 드린바와 많은 분들이 시골집을 구입하고 그곳에 뼈를 묻겠다? 하십니다. 그런데 여러 가지 이유로 그 말을 못 지키는 분들이 훨씬 많습니다. 즉 그 집에 뼈를 묻겠다 여기지 마시고 손수 손보고 텃밭도 가꾸면서 재미나게 가지고 놀 수 있는 집인가를 생각해 보시라는 겁니다. 그러다 재미 없어지거나 무슨 사정이 생겼을 때 적어도 1년 안에 크게 손해 안보는 정도로..

전원주택지 구입시 땅 밑을 신경써야 하는 이유, 토지사용승락, 수도 등 시설권에 관한 이해

건축인허가가 가능하다고 하여 구입해둔 전원주택지나 혹은 시골집 등에 수도등을 기반시설을 연결하려니 부득이 타인 토지 일부를 지나가야 해서 해당토지 소유자의 사용 승낙을 받아오라고 하는 황당한 일이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 도시와 달리 시골길들은 개인의 소유인 경우가 상당히 많이 있습니다. 시골에 길처럼 보이는 것들이 사실 개인사유지인 경우가 많다는 것이죠. 사실 전원주택지를 구입하는 분들의 경우 많은 분들이 내가 구입하고자 하는 토지에 접한 도로가 누구 것인지 까지는 꼼꼼히 살피지 않고 있는 듯 합니다. 아마도 상하수도과 담당 공무원은 지자체 조례 내용을 근거로 토지소유자의 사용승낙을 받아 오라고 했을 것입니다. 실제로 제가 있는 창녕군이나 인근 밀양시 등의 수도급수 관련 조례를 살펴보면 다음과 ..

세입자 있는 집 보증금을 낀 주택 매매시 자칫하면 전 주인이 보증금을 돌려 줘야 할 수도 있는 경우

보증금을 낀 아파트나 상가 등을 매각하는 경우 대체로 매각 당시 보증금만큼의 금액을 제하고 매매를 진행하게 됩니다. 그런데 문제는 기존 주인들이 세입자들에게 주인이 바뀔 것이라는 사실을 그냥 통보만 하고 별다른 조치를 취하지 않은 상태로 그냥 넘어가는 경우가 대부분 입니다. 심지어 그런 통보조차 하지도 않은 경우도 있는 것으로 보입니다. 이는 사실 아주 위험천만한 행위 입니다. 앞서 채무의 면책적인수라고 하는 것에 대해서 다룬 글이 있었습니다. 그 내용을 이해하셨다면 이 내용도 보다 쉽게 이해가 되실 것이라 여겨 집니다. 앞선 글의 내용을 모르더라도 쉽게 이해하실 수 있으실 테니 너무 걱정은 안하셔도 됩니다.^^ 보증금을 낀 부동산을 매각할 경우 세입자에게 그냥 단순 통보만 하는 것은 쉽게 말해 나한테 ..

채무의 면책적인수 등기부 저당권설정 부분에 이런 내용이 적혀 있다면 무슨 의미일까?

요즘 흔한 경우는 아니지만 혹여 등기부를 확인해 보니 근저당권에 ‘확정채무의 면책적인수’라고 하는 내용이 적혀져 있는 경우가 있습니다. 대출규제 등으로 인해 과거와는 달리 구입하고자 하는 부동산 대출을 그대로 승계받아 부동산을 구입하는 경우가 이제는 사실상 매우 어려워 졌으니까요. 흔하게 사용하는 용어는 아니지만 우리 일상에서는 ‘채무의 인수’가 빈번히 일어나고 있습니다. 이러한 채무인수가 면책적 인수인지 그렇지 않은지 때로는 짚고 넘어가야 하는 경우가 있습니다. 따라서 내용을 꼭 이해하고 계시면 향후 부동산 매매나 임대차 거래에서 큰 도움을 받으실 수도 있을 것이라 여겨 집니다. 이제 본격적으로 설명을 드려 보도록 하겠습니다. 민법에서 이야기 하는 채무의 면책적 인수에 우선 아래와 같이 먼저 법조문을 ..

부동산계약시 각종 비품과 시설물을 함께 매각하는 경우 실거래가 신고금액은 어떻게 해야 좋을까?

시골집, 전원주택을 매도하는 경우 대부분 등기부상의 토지와 건물만 매도를 하는 것이 아닌 소형 콘테이너 및 각종 시설물과 도구 등을 함께 덤으로 매각을 하는 경우가 대부분 입니다. 심지어 TV, 냉장고, 세탁기 등 일상 가재도구들을 한꺼번에 주시는 분들도 계시더군요. 그런데 문제는 계약서 입니다. 아마도 부동산 계약서에 이런 시설물들을 모두 포함하여 포괄적인 금액으로 계약서를 작성하는 경우가 대부분 입니다. 그리고 부동산 거래신고도 그냥 포괄적인 그 금액으로 해 버리는 것이죠. 이렇게 되면 매도자가 양소득도세 비과세에 해당하는 1세대 1주택자가 아닐 경우 본의 아니게 양도소득세를 좀더 내는 경우가 발생하게 되고 심지어 과표구간이 달라져서 양도소득세를 훨씬 더 많이 내야 하는 경우가 발생할 수도 있게 됩니..

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