반응형

부동산지식/매매교환 80

세입자 있는 집 보증금을 낀 주택 매매시 자칫하면 전 주인이 보증금을 돌려 줘야 할 수도 있는 경우

보증금을 낀 아파트나 상가 등을 매각하는 경우 대체로 매각 당시 보증금만큼의 금액을 제하고 매매를 진행하게 됩니다. 그런데 문제는 기존 주인들이 세입자들에게 주인이 바뀔 것이라는 사실을 그냥 통보만 하고 별다른 조치를 취하지 않은 상태로 그냥 넘어가는 경우가 대부분 입니다. 심지어 그런 통보조차 하지도 않은 경우도 있는 것으로 보입니다. 이는 사실 아주 위험천만한 행위 입니다. 앞서 채무의 면책적인수라고 하는 것에 대해서 다룬 글이 있었습니다. 그 내용을 이해하셨다면 이 내용도 보다 쉽게 이해가 되실 것이라 여겨 집니다. 앞선 글의 내용을 모르더라도 쉽게 이해하실 수 있으실 테니 너무 걱정은 안하셔도 됩니다.^^ 보증금을 낀 부동산을 매각할 경우 세입자에게 그냥 단순 통보만 하는 것은 쉽게 말해 나한테 ..

채무의 면책적인수 등기부 저당권설정 부분에 이런 내용이 적혀 있다면 무슨 의미일까?

요즘 흔한 경우는 아니지만 혹여 등기부를 확인해 보니 근저당권에 ‘확정채무의 면책적인수’라고 하는 내용이 적혀져 있는 경우가 있습니다. 대출규제 등으로 인해 과거와는 달리 구입하고자 하는 부동산 대출을 그대로 승계받아 부동산을 구입하는 경우가 이제는 사실상 매우 어려워 졌으니까요. 흔하게 사용하는 용어는 아니지만 우리 일상에서는 ‘채무의 인수’가 빈번히 일어나고 있습니다. 이러한 채무인수가 면책적 인수인지 그렇지 않은지 때로는 짚고 넘어가야 하는 경우가 있습니다. 따라서 내용을 꼭 이해하고 계시면 향후 부동산 매매나 임대차 거래에서 큰 도움을 받으실 수도 있을 것이라 여겨 집니다. 이제 본격적으로 설명을 드려 보도록 하겠습니다. 민법에서 이야기 하는 채무의 면책적 인수에 우선 아래와 같이 먼저 법조문을 ..

부동산계약시 각종 비품과 시설물을 함께 매각하는 경우 실거래가 신고금액은 어떻게 해야 좋을까?

시골집, 전원주택을 매도하는 경우 대부분 등기부상의 토지와 건물만 매도를 하는 것이 아닌 소형 콘테이너 및 각종 시설물과 도구 등을 함께 덤으로 매각을 하는 경우가 대부분 입니다. 심지어 TV, 냉장고, 세탁기 등 일상 가재도구들을 한꺼번에 주시는 분들도 계시더군요. 그런데 문제는 계약서 입니다. 아마도 부동산 계약서에 이런 시설물들을 모두 포함하여 포괄적인 금액으로 계약서를 작성하는 경우가 대부분 입니다. 그리고 부동산 거래신고도 그냥 포괄적인 그 금액으로 해 버리는 것이죠. 이렇게 되면 매도자가 양소득도세 비과세에 해당하는 1세대 1주택자가 아닐 경우 본의 아니게 양도소득세를 좀더 내는 경우가 발생하게 되고 심지어 과표구간이 달라져서 양도소득세를 훨씬 더 많이 내야 하는 경우가 발생할 수도 있게 됩니..

가각전제 도로 모퉁이에 접한 토지의 경우 전체를 건축물의 대지로 사용할 수 없는 경우

이전 글에서는 건축법에서 규정한 4m가 되지 않는 좁은 도로에 접한 토지의 경우 그 토지를 전부 활용할 수가 없는 경우를 살펴 보았습니다. 이번 영상에서는 도로 모퉁이에 접한 토지의 경우 역시나 그 땅을 전부 활용할 수가 없는 경우를 살펴 보도록 하겠습니다. 자동차를 운전하시는 분들이라면 도로 모퉁이를 돌 경우 그곳에 방해물이 있으면 시야가 확보되지를 않아서 운전에 방해가 되었던 경험을 하셨을 겁니다. 특히나 좁은 도로라면 방해물로 인해서 운전을 하기가 더욱더 어려웠을 겁니다. 실제로 이 도로의 경우 비교적 키가 큰 잡풀들로 모퉁에서의 시야 방해가 있어 몇 번 사고가 있었던 곳이기도 합니다. 건축법 46조를 살펴보면 이런 내용이 있습니다. 조금 어려운 용어를 사용해 본다면 이것을 가각전제라고 하는데요. ..

건축선의 이해 가장 흔한사례 좁은 도로 접한 땅 건축허가 난다고 해도 다 내 땅 처럼 다 쓸 수 없는 경우

귀농귀촌을 하고자 하시는 분들의 경우 이미 다 지어진 집을 구하는 경우도 있지만 직접 토지를 구입하여 집을 짓고자 하시는 분들도 상당히 많습니다. 대부분 30평 내외의 집을 짓는 경우가 많긴 하더군요. 마침 내가 마음에 드는 토지가 있어 육안으로 도로폭을 확인을 해 보니 2~3m 정도 밖에는 안되 보입니다. 그런데 건축물의 대지는 통상 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접하여야 한다고 하는데 이 길을 따라 위에 지어진 집들도 몇 채가 있습니다. 그래서 건축인허가 담당부서에 전화해 보니 건축허가가 난다고 해서 토지를 구입했습니다. 그런데 문제는 건축선 입니다. 건축법46조를 한번 살펴 보겠습니다. 제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다..

토지합병 여러개의 필지를 인터넷에서 하나로 쉽게 합치는 방법

간혹 건물이 접한 토지가 여러 필지로 나뉘어 진 경우를 보게 됩니다. 인터넷에서 단돈 천원이면 쉽게 하나의 토지로 만들 수 있음에도 불구하고 토지 합병을 해 두지 않아서 부동산 매매 시 종종 불편함이나 불이익을 겪게 되는 분들을 보곤 합니다. 특히나 건물이 위치한 토지의 경우 지목이 같은 대지임에도 불구하고 일부는 건물이 위치하고 있고 일부는 마당이나 주차장으로 활용이 되어 사실상 하나의 필지처럼 사용을 하고 있지만 토지는 두세개의 지번으로 나뉘어 진 경우를 볼 수가 있는데요. 이럴 경우 자칫 취득시 또는 양도시 세금차이가 많이 날 수도 있게 됩니다. 예를 들어 다음과 같이 건물이 위치한 토지의 경우 한 필지가 아닌 세필지로 나뉘어 져 있는 것을 볼 수가 있는데요. 이런 경우라면 간단히 토지합병신청을 통..

세입자 임차인이 있는 주택 매매시 계약갱신요구권 행사여부 꼭 확인하세요.

최근 주택임대차보호법이 일부 개정됨에 따라 계약갱신 요구권이 발생하여 여러 가지로 혼란스러운 일이 많이 발생을 하고 있는 듯 합니다. 임차인이 있는 주택을 매매할 경우 주택임대차보호법 제 3조 ④항에서 임차주택의 양수인(讓受人은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.고 규정을 하고 있습니다. 즉 내가 어떤 주택을 매입할 때 세입자가 있을 경우 전 주인과의 임대차계약관계가 나에게로 자동으로 넘어 온다는 것이죠. 현재 개정된 주택임대차보호법에서는 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그렇다면 세입자가 있는 주택을 구입하고자 할 경우 계약갱신요구권에 관하여 적어도 세가지 정도는 체크를 해 보셔야 합니다. 1. 계약갱요구권을 행사 하지 않은 경우 2. 이미 계약갱신을 행사..

대리인과의 부동산 계약시 주의사항 살펴보기

바쁜 현대인들의 일상에서는 부득이 당사자가 직접 계약에 참석하기가 어려워 대리인을 보내는 경우가 종종 있을 것으로 여겨 집니다. 즉 당사자가 아닌 대리인과의 각종 계약을 진행하는 경우가 발생을 하곤 합니다. 심지에 부동산 계약을 진행하는 경우 대리인조차 참석을 하지 않아서 중개사무소 소장이 대리인의 역할을 하는 경우도 있는 것으로 여겨 집니다. 저 역시도 중개업무를 보면서 당사자가 참석을 못하여 대리계약을 진행한 경우도 있기는 합니다. 이번 포스팅에서는 1.대리행위에 대한 간략한 이해 2.대리인과의 부동산 계약시 주의사항 두 가지를 살펴 보도록 하겠습니다. 1. 대리행에 대한 간략한 이해 ▶ 대리행위 대리행위는 화면의 그림을 통해서 한번 살펴 보겠습니다. 그림이 다소 어려울 수도 있으니 쉽게 풀어 말씀 ..

전원주택지 구입 지목이 대지 농지 어떤 땅을 구입해야 할까?

토지를 구입하려고 하시는 분들 중 여전히 지목이 대지는 당장 집을 지을 수 있는 땅이고 농지는 당장은 지을 수 없는 땅이 아닌가 하는 생각을 가지고 계신 분들이 있으십니다. 그래서 대지가 농지보다 좀더 비싼 것 아닌가 하고 생각을 하십니다. 그런데 대지가 좋은가 농지가 좋은가의 문제는 사실 알 수가 없습니다. 경우에 따라서 대지가 좋을 수도 있고 농지가 더 좋을 수도 있는 것입니다. 이번 시간에는 포스팅 에서는 대지와 농지를 이해해 보고 어떤 토지를 구입하는 것이 본인 상황에 더 맞는 것인지를 간략히 다음 네가지 사항을 통해서 짚어 보도록 하겠습니다. 물론 다음 내용이 전부는 아니고 다른 사항도 체크해야 할 것도 많다는 점 유념 하시기 바랍니다. 1. 지목이 대지라면 당장 집을 지을 수 있는 땅이 아닌가..

전원주택지 도로만큼 중요한 상수도 연결 여부 꼭 체크해야 하는 이유

많은 분들이 마을과 좀 떨어진 사생활을 보장받을 수 전원주택지를 선호를 합니다. 마침 마음에 드는 전원주택지가 나타나서 확인해 보니 진입로도 잘 확보가 되어져 있고 건축인허가도 가능할거 같다는 답을 듣고 전원주택지를 구매 하게 됩니다. 그런데 예상치 못한 난관에 부딪히게 됩니다. 바로 상수도입니다. 물론 상수도 연결이 어려워 지하수를 파야 할 것을 예상하고 토지를 구입하시는 분 들도 더러 계실 겁니다. 그런데 문제는 지하수는 나올지 안 나올지 파 봐야 안다는 것이죠. 요즘 전기야 논밭이 있는 곳이라면 거의 어디든 간에 연결이 되어져 있는데 외딴 농어촌지역의 경우 상수도의 연결은 그렇지가 않은 곳이 의외로 많습니다. 그런데 상수도 연결이 왜 이렇게 중요할 까요? 바로 법의 규제 때문 입니다. 국토의 계획 ..

반응형