건축주명의변경절차 건축허가받은 토지 매수 매도시 주의사항

예전에 건축허가받은 토지 매매시 주의해야 할 사항에 대해서 한번 다룬 적이 있었습니다.
건축허가를 받아둔 토지의 경우 인허가문제로 법률적인 걱정을 하지 않아도 되고 바로 집을 지을 수 있다는 장점이 있는 반면 계약 시 각별히 주의해야 하는 부분도 있습니다.

이번 글에서는 보다 실무적인 내용을 다뤄 보도록 하겠습니다.

1. 건축허가받은 토지 건축주명의 변경을 우선 체크할 것
건축허가를 받아 둔 토지의 경우 건축주 명의변경이 원만하지 않을 경우 자칫 타인명의로 허가 받은 토지만을 구입하여 큰 낭패를 보는 경우가 발생할 수도 있고 토지 지목에 따라서 농지의 경우에는 토지소유권 조차 이전해 올 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다.
따라서 건축 허가받은 토지의 경우 건축주명의변경에 관한 것을 무엇보다 주의깊게 체크를 해 보셔야 합니다.

2. 건축주명의변경절차 및 필요서류
건축주명의변경은 개인적으로 하기에는 어려움이 있기 때문에 건축설계를 했던 설계사무소를 통해서 대행을 하시는 것이 좋습니다.
대행비는 통상 매도인이 부담을 하는 것으로 합니다.

물론 설계사무소에서 어떤 서류를 준비해 오라고 알아서 잘 말해 줄 겁니다만
관련서류는 통상 다음과 같습니다.
매도인의 경우 인감날인이 된 “건축주명의변경동의서”와 인감증명서가 필요 합니다.
매수인 역시 인감증명서와 인감도장이 필요 합니다.

다음으로 매수인은 매도인으로부터 받은 “건축주명의변경동의서”와 “인감증명서” 그리고 본인의 인감도장과 인감증명서를 지참하여 건축설계사무소를 찾아가 명의변경을 맡기시면 됩니다.

3. 건축주명의변경동의서양식은?
건축주명의변경동의서 양식은 특별히 정해진 서식은 업습니다.
따라서 대행해 주는 설계사무소에서 주는 양식이나 인터넷에서 검색하여 적절한 양식을 활용하시면 됩니다.

4. 건축주명의변경절차 언제 하는 것이 좋을까?
아래 경우는 매도자의 입장에서 본 것과 매수자의 입장에서 주의해야 할 체크포인트 입니다.

(1) 매수자의 입장
가급적 건축주명의변경 절차는 거액의 계약금이 지불되는 계약 당시에 바로 서류를 확인하여 진행을 시작하는 것이 좋습니다.
건축주명의변경 절차는 통상 2주 정도의 시간이 필요하니까요.
그리고 잔금일은 당연히 건축주명의변경이 완료된 것을 확인하고 치르는 것이 안전합니다.

(2) 매도자의 입장에서의 주의사항
매수자의 입장에서는 당연히 건축주명의변경 절차를 잔금일 이전에 완료를 하고자 할 것입니다.
매도자는 이에 협조를 해 줘야 하는 것이 당연한 일이긴 합니다.

그러나 사람 일은 정말 모르는 것입니다.

만약 건축주명의변경을 완료한 상태에서 매수자가 잔금을 못 주는 상황이 발생하게 된다면 어떻게 될까요?
즉 내 땅위에 다른 사람의 건축허가권이 존재하는 상황이 발생 하는 골치 아픈 상황에 놓일 수도 있다는 것이죠.

따라서 매도자는 잔금미지급 등의 채무불이행으로 인한 계약 해제시 발생할 수 있는 경우의 수를 염두 해 둘 필요가 있습니다.
그러므로 계약 당시에 특약사항에 다음과 같은 사항을 명시를 해 두면 어떨까 합니다.
“매수자 명의로 건축주명의변경이 완료된 후 채무불이행 등으로 인한 계약해제시 건축주명의변경은 취소하고 원상회복하기로 한다”
“매도인은 매수인으로의 건축주명의변경을 위해 매수인은 계약해제시 원상회복을 위해 건축주명의변경동의서와 인감증명서를 상호 제공하기로 한다.”(단, 매수자가 제공한 건축주명의변경동의서와 인감증명서는 본 계약에서 명시한 계약해제시 원상회복을 위해서만 사용할 수 있다.)”

즉 매도자 역시 매수자 명의로 건축주명의변경이 완료된 것을 가정하여 건축주명의변경동의서와 인감증명서를 받아 두는 것입니다.

 이렇게 하면 부득이한 사정으로 계약해제시 원만하게 다시 건축주를 원래대로 돌려 놓을 수가 있을 테니까요.

건축허가받은 토지, 건축주명의변경등으로 인해 자칫 불미스런 일이 발생할 수 있으니 매수인 매도인 모두 각별히 주의하시기 바랍니다.