3.29부동산대책에 다른 농지취득절차 및 관리체계강화에 따른 각별한 주의사항 농지보유자 및 구입예정자 필독

지난 2021년 7월 23일 3.29부동산대책에 따른 조치의 일환으로 농지관리 개선을 위한 농지법 등 개정법률안 3건이 국회 본회의를 통과 하였습니다.

3건의 개정법률안은 국무회의, 대통령 재가를 거쳐 공포될 예정 입니다.

이에 따라서 앞으로는 농지구입절차가 상당히 까다롭게 되고 불법적인 행위에 대해서는 처벌수위가 대폭 강화가 됩니다.  사실상 농민이 아니거나 정말로 농사를 지을 사람이 아니라면 농지는 구입을 못한다고 봐야 합니다.
아울러 농지관련 불법적인 행위의 적발건수도 대폭 늘어나게 될 전망이니 재촌자경을 안하고 있는 부재지주들의 경우 각별한 주의가 필요한 상황입니다.
개인이 농지를 취득할 하려고 할 경우 절차상 어떤 점이 달라지게 되었는지 꼭 알아야 할 내용 몇 가지를 살펴보고  현재 농지를 구입하여 재촌자경을 안 하고 계신 분들의 경우 특별히 어떤 점을 주의해야 하는지를 살펴 보도록 하겠습니다.

(1)농지취득 시 작성하는 농업경영계획서 작성시 필수 추가기재사항이 생겼습니다. (법령 공포 후 9개월 후 시행)
기존 : 취득 면적, 노동력ㆍ농업 기계 등 확보 방안, 소유농지 이용실태
변경사항 : 취득 면적, 노동력ㆍ농업 기계 등 확보 방안, 소유농지 이용실태 + 직업, 영농경력, 영농거리

기존에는 농업경영계획서 작성시 취득 면적, 노동력ㆍ농업 기계 등 확보 방안, 소유농지 이용실태등을 기재하였으니 앞으로는 직업, 영농경력, 영농거리를 추가로 기재를 해야 합니다.

(2) 농지취득 시 증명서 제출 의무화(법령 공포 후 9개월 후 시행)
재직증명서, 농업경영체등록증, 자금조달계획서 등 증빙서류 제출을 의무화 합니다.
농업경영계획서의 의무 기재 사항을 기재하지 않거나 첨부해야 할 증명서류를 제출하지 않은 경우, 농지취득자격증명 발급이 제한 되게 됩니다.

(3) 주말농장용 농지 취득제한 및 절차 강화(법령 공포 후 즉시 시행)
- 농업진흥지역 내 농지의 주말ㆍ체험영농 목적 취득 불가
- 주말농장용 농지 취득 시 과거에는 농지취득자격증명신청서만 제출하면 되었으나 앞으로는 주말·체험 농업경영계획서를 작성하여 농지 취득자격 심사를  받아야 함.

(1) 농지처분 의무기간 없이 즉시 농지처분명령(법령 공포 후 즉시 시행)
거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받거나 법상 허용되지 않은 부동산업을 영위한 농업법인에게 신속한 강제처분이 되도록 1년의 처분 의무기간 없이 즉시 처분명령을 내리도록 개선

(2) 이행강제금 상향조정(법령 공포 후 즉시 시행)
농지 처분명령 미이행자 및 원상회복명령 미이행자(신설)에 대해 현재는 이행강제금이 토지가액의 20%였으나 앞으로는 공시지가와 감정평가액 중 더 높은 가격의 25%의 이행강제금을 부과하게 됩니다.

(3) 거짓 부정한 방법으로 농지를 취득한 자에 대한 벌금형 상향조정(법령 공포 후 즉시 시행)
농지법을 위반할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 자에 대해 부과되는 벌금형이 현재는 5년이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금이었으나 개정된 법에 따라 5년이하 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.

(4) 불법 위탁경영, 임대차 등에 대한 벌칙 강화(법령 공포 후 즉시 시행)
불법 위탁경영, 임대차 등에 대한 벌칙 도 현행 ‘1천만원 이하 벌금’에서 ‘2천만원 이하 벌금’으로 상향조정

(5) 농지의 불법 취득 등 중개광고행위 금지(법령 공포 후 즉시 시행)
농지 불법 취득·임대차 등에 대한 위반사실을 알고도 권유하거나 중개하는 행위, 중개업소에 대한 광고행위가 금지되며 위반 시에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처해 지게 됩니다.

농지 관련 정보를 종합적ㆍ체계적으로 관리할 수 있도록 세대별로 관리 중인 ‘농지원부’를 필지별 ‘농지대장’으로 전면 개편합니다.
개정된 법률에서 주의깊게 봐야 할 내용은 농지의 임대차계약과 사용대차계약이 체결ㆍ변경 또는 해제되는 경우 또는 농지의 개량시설과 농축산물 생산시설을 설치하는 경우 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시·구·읍·면의 장에게 농지대장의 변경을 신청을 해야 합니다.( (법령 공포 후 1년 후 시행)
농지대장 변경 미신청시 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

※ 재촌자경을 안하고 있는 부재지주 주의 사항

앞으로는 농지 취득 이후에도 지자체가 매년 1회 이상 농지 소유·이용 현황을 확인하도록 농지이용실태조사를 의무화 합니다.
농지이용실태 조사결과, 농지 불법 소유·임대차, 무단휴경 등 농지법 위반행위에 대해서는 청문 절차 등을 거쳐 농지 처분의무 부과 등 행정조치와 함께 고발조치를 병행한다고 합니다.

따라서 주말농장용이 아닌 1000제곱미너 이상의 농지를 투자 목적으로 소유하고 계신 분들의 경우에는 이 법이 시행되기 전에 불법적인 행위에 적발이 되는 일이 없도록 각별히 주의를 하셔야 할 것으로 보여 집니다.

개인적인 생각은 부재지주의 경우 무단휴경이나 불법적인 농지임대차가 가장 많은 문제가 될 것으로 여겨 집니다.

특히나 부재지주들의 불법적인 농지임대차가 상당히 많은 것으로 알고 있습니다.
농지는 원칙적으로 농민이 아닌 자가 임대하는 것은 불법 입니다.
농민이라 해도 특별한 사정이 있을 경우에만 농지를 타인에게 임대를 할 수가 있습니다.
그런데 많은 부재지주들이 자신의 농지를 타인에게 불법적으로 임대하여 경작을 맡겨 놓는 경우가 상당히 많은 것으로 알고 있습니다.

매년 1회 이상 농지 소유·이용 현황을 확인하도록 농지이용실태조사의무화에 따라서 이러한 사항들이 적발 되서 큰 불이익을 당하는 일이 없도록 각별히 주의 하실 필요가 있습니다.

개정된 법률에 따라서 앞으로는 사실상 농민이 아니면 농지취득은 불가하게 되었습니다.
농민이 되기 위한 진입장벽이 높아 지면서 부정적인 면도 있지만 긍정적인 것도 분명 있을 것이라 생각 합니다.
현재 농지를 보유하고 계신 분들 앞으로 농지를 구입할 계획을 가지신 분들은 이번 개정된 법률을 주의 깊게 살펴서 대응하시기 바랍니다.

아울러 이전에 올린https://merrow.tistory.com/1122 (3.29부동산대책 1000제곱미터 이상 농지 재촌자경 못하는 부재재주 토지 보유 전략 양도세 절세팁) 포스팅 내용을 을 꼭 한번 참고해 보시기 바랍니다.