시골집 매매시 가장 먼저 살펴야 할 건축물 대장, 타인명의 미등기건물주의!

여러분들은 시골집 구입시 가장 먼저 어떤 서류를 확인해 보실 것 같으신가요?
아마도 소유권 확인을 위한 등기부 등본이겠죠?

실제로 시골에서 동네어르신들끼리 직거래를 하거나 무자격 부동산 컨설팅을 이용하는 경우 건축물대장을 잘 확인을 하지 않고 그냥 등기부만 떼서 확인을 하는 경우가 대부분 입니다.

그런데 문제는 등기부만 확인을 해서는 그 시골집에 타인소유의 다른 건물이 존재하는지의 여부를 잘 알 수가 없다는 것입니다.
즉 건축물 대장을 확인해 봐야지 좀더 면밀히 알 수가 있다는 것입니다.

오래된 시골집들의 경우 가장 많이 발견되는 문제가 바로 건축물대장이 없는 미등기 건물이거나 혹은 건축물 대장은 있으나 등기가 되어 있지 않은 미등기 건물 입니다.

시골집은 이런 경우가 상당히 많습니다.

자칫 타인소유 건물의 존재를 인지하지 못해 큰 법률적 하자를 떠안게 되는 경우가 발생할 수가 있습니다.
시골집을 구입하고자 하시는 분들은 이번 포스팅을 각별히 주의 깊게 살펴 주시기 바랍니다.

건축물 대장이 없는 미등기 건물 차라리 낫다!

마음에 드는 시골집이 있어서 건축물 대장을 확인해 보니 건축물 대장이 없습니다.
이런 경우라면 미등기 건물일 가능성이 사실 99.9% 입니다.
그래도 등기부를 다시 한번 확인해 보고 아무것도 등록이 된 것이 없다고 한다면 차라리 낫습니다.
그냥 오래된 시골집이고 특별히 뭐라 하는 사람도 없으니 건축물대장이 없는 미등기상태의 건물로 그냥 지내다가 되팔거나 철거하고 새롭게 건물을 지어도 되는 것이니까요.

건축물대장은 있는데 미등기 건물인 경우

실제 사례를 먼저 하나 짚어 보도록 하겠습니다.
얼마 전 매도 의뢰를 받았던 시골 집 입니다.
단순히 등기부만 확인을 해 보면 매도자 이름의 건물만 존재를 하고 있다는 것이 확인이 됩니다.

그런데 다음과 같이 건축물 대장을 확인해 보려고 하니 등기부상 확인이 되지 않은 한 동의 건물이 더 존재를 하고 있음이 확인이 됩니다.

 

이런 경우 건축물 대장을 실제로 확인을 해 보면 매도인과 다른 명의자의 건축물 대장이 존재를 하는 경우가 상당히 많습니다.
그리고 건축물 대장을 살펴보면 다음과 같이 미등기 표시가 되어져 있는 골치 아픈 경우를 발견하게 됩니다..

실재로 이런 문제를 발견해서 매매 의뢰를 하신 분에게 여쭤 보면 대부분 처음 듣는 얘기라며 화들짝 놀라 십니다.

실제로 정말 모르시고 사시는 분들도 많더군요.
살면서 자신의 집의 건축물대장을 확인해 보는 일은 사실 특별히 없으니 말입니다.

이때 부터는 다양한 경우의 수를 가지고 살펴 봐야 합니다.

(1) 건축물 대장상 미등기건물 소유자가 현재 거주를 하고 있는 경우
이런 경우라면 소유권 보존등기라는 절차만 거치면 됩니다.
사실 이런 경우는 문제도 아닙니다.

(2) 건축물 대장상 미등기건물 소유자가 현재 다른 곳에 생존해 있고 연락이 가능한 경우
건축물대장상 건물의 소유자가 현재 생존해 있고 연락이 가능한 경우라면 만나서 잘 설득을 해야 겠죠?
그리고 건축물대장상 명의자로 먼저 소유권보존등기를 한 이후에 다시 등기명의 이전을 진행해야 합니다.
만약 원만한 합의가 되지 않는다면 법률전문가를 통해서 적합한 소송을 진행하는 것 외에는 방법이 없긴 할겁니다.
그래도 이런 경우라면 희망적이긴 합니다.

(3) 건축물대장상 미등기건물 소유자가 사망한 경우
이 경우라면 최악의 경우가 될 수도 있습니다.
다행스럽게도 망자가 부모형제 등 친인척이라면 상속인들을 찾아 동의를 받고 적법한 절차를 진행하면 됩니다.

그런데 전혀 모르는 제3자라면 사실 보통의 노력으로는 쉽지 않게 됩니다.
미등기건물 상속자들이 여러 명이고 전국곳곳에 흩어져 살고 있거나 최악의 경우 해외에 까지 나가서 살고 있는 경우라면 사실상 미등기건물의 소유권을 원만하게 이전 받아 온다는 것은 너무나도 어려운 일이 되어 버리게 됩니다.
이런 경우라면 차라리 법률전문가를 통해서 상속인들을 상대로 소송을 진행해 보는 것도 방법이긴 한데 그 또한 쉽지만은 않을 듯 합니다.

따라서 시골집 구입시 이런 문제를 떠 않지 않기 위해서는 등기부등본 외에 반드시 건축물 대장을 면밀하게 살펴서 혹여 미등기건물이 존재하는 것은 없는지를 반드시 살피셔야 합니다.

건축물대장 존재여부 쉽게 확인해 보기

건축물대장 꼭 열람해 보라는데 그래서 어떻게 하라는 거야 하실 분이 계실 듯 합니다.
부동산관련 직업이 아니라면 살면서 건축물대장을 직접 열람해 볼 일은 거의 없을테니까요.

건축물대장 존재여부를 1차적으로 쉽게 확인해 보는 방법을 알려 드리겠습니다.
정부24 등을 통해서 정확하게 검토를 해 보는 것이 좋긴 하지만 처음해 보시는 분들의 경우 절차가 다소 여려 울 수가 있습니다.
따라서 건축물대장 존재여부를 1차적으로 쉽게 확인해 보는 방법은 네이버나 다음과 같은 검색엔진을 통해서 ‘씨리얼’ 을 검색을 합니다.

그리고 해당 주소지를 입력하면 건축물대장이 어떻게 존재를 하는지가 나오게 됩니다.

그리고 의심스러울 경우 정부24 건축물대장 열람을 통해서 좀더 상세하게 확인해 보는 것입니다..

마지막으로 당부 드리고 싶은 말은 어떤 경우라도 중개를 해 주는 사람의 말만 믿지 마시고 반드시 직접 건축물대장과 등기부는 열람을 해 보시는 것이 좋습니다.