전원주택지 구입시 땅 밑을 신경써야 하는 이유, 토지사용승락, 수도 등 시설권에 관한 이해

건축인허가가 가능하다고 하여 구입해둔 전원주택지나 혹은 시골집 등에 수도등을 기반시설을 연결하려니 부득이 타인 토지 일부를 지나가야 해서 해당토지 소유자의 사용 승낙을 받아오라고 하는 황당한 일이 발생하는 경우가 종종 있습니다.

도시와 달리 시골길들은 개인의 소유인 경우가 상당히 많이 있습니다.

시골에 길처럼 보이는 것들이 사실 개인사유지인 경우가 많다는 것이죠.

 

사실 전원주택지를 구입하는 분들의 경우 많은 분들이 내가 구입하고자 하는 토지에 접한 도로가 누구 것인지 까지는 꼼꼼히 살피지 않고 있는 듯 합니다.

아마도 상하수도과 담당 공무원은 지자체 조례 내용을 근거로 토지소유자의 사용승낙을 받아 오라고 했을 것입니다.
실제로 제가 있는 창녕군이나 인근 밀양시 등의 수도급수 관련 조례를 살펴보면 다음과 같은 내용이 있습니다.

민원인의 입장에서는 이런 지자체 조례 적용해 이야기 하니 딱히 반박할 수도 없을 듯 합니다.
다행스럽게도 토지 소유자가 사용 승낙을 해주면 좋을 테지만 사실 쉽지 않은 일입니다.

이럴 경우 어떻게 대처를 해 보는 것이 좋을까요?

민원인들은 관련 지식이 없을 경우 담당 공무원이 말하면 그런가 보다 하고 포기를 하게 되는 경우가 많습니다.
따라서 담당 공무원을 다음과 같은 근거를 들어서 설득 시켜 볼 필요가 있습니다.

우선 타인소유의 도로이지만 그 도로가 다른 사람들도 출입에 지장이 없는 도로인지를 확인해 볼 필요가 있습니다.
오랜 시간 마을 사람들의 진출입이 자유로운 도로라고 한다면 다음과 같은 대법원 판례를 근거로 제시해 보면 좋습니다.

즉 해당 도로가 오랜시간 여러 사람들이 통행하는 도로로 사용이 되어지고 있다면 이러한 대법원 판례를 근거로 담당 공무원을 설득을 시켜 볼 필요가 있다는 것입니다.

하지만 이런 설득역시 담당 공무원에게는 부담이 될 수도 있을 겁니다.
따라서  만약 이것이 안 된다고 하면 민법을 근거로 ‘수도 등 시설권’이 있다는 주장을 펼쳐 볼 필요가 있습니다.

민법 내용을 살펴 보겠습니다.

민법 제218조(수도 등 시설권) ①  토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장    적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타 토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다.

라고 규정을 하고 있습니다.
이이서 대법원 판례를 하나 더 살펴 보겠습니다.

대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다247325 판결

과거 성남시에서 일어났던 사건 입니다.

A라는 사람이 성남시에 소재한 자신의 토지 위에 신축한 건물의 급수공사를 위하여 관할 지방자치단체에 급수공사 시행을 신청하였습니다.

그런데 하필 수도 설치를 하려고 하면 부득이 B라는 사람의 땅을 통과해야만 하는 것입니다.
그런 이유로 성남시에서는  수도급수 조례 등에 근거하여 B 소유 토지의 사용승낙서 제출을 요구하며 급수 신청을 거부하였습니다

그러자 A씨는 민법 제218조의 수도 등 시설권을 근거로 B씨를 상대로 ‘b 소유 토지 중 수도 등 시설공사에 필요한 토지 사용을 승낙한다’는 진술을 구하는 소를 제기하게 됩니다.

1,2심의 소송결과는 어떻게 되었을까요?
A씨가 이겼습니다.
즉 1,2심 모두 한마디로 토지사용승락 해 줘라!
라고 판결을 내려 준 것이죠.

억울한 B씨는 당연이 3심까지 갔겠죠?

그런데 대법원 판결은 A씨에게 더욱더 유리하게 나오게 됩니다.
대법원의 판단은 이렇습니다.
‘수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이므로, 수도 등 시설공사를 시행하기 위해 따로 수도 등이 통과하는 토지 소유자의 동의나 승낙을 받아야 하는 것이 아니다’라고 판단을 내렸습니다.
즉 토지 사용승낙이 필요 없다고 본 것입니다.

결국 토지사용승낙을 못 받게 되더라도 토지주인에게 토지사용승락을 해 달라는 소송을 할 것이 아니라 민법 제218조의 수도 등 시설권이 있다는 확인을 구하는 소 등을 제기하여 승소판결을 받은 다음, 사용권한을 증명하는 자료로 제출하여 급수공사의 시행을 신청하면 된 다는 것입니다.

따라서 변호사를 통해 민법 제218조의 수도 등 시설권이 있다는 확인을 구하는 소 등을 제기하여 승소판결을 받은 다음 사용권한을 증명하는 자료를 제출하여 급수공사의 시행을 신청하면 될 것입니다.

그러나 결론적으로 말씀드리자면 이런 분쟁이 발생할 만한 토지는 처음부터 구입을 하지 않는 것이 최선입니다.
따라서 전원주택지 혹은 시골집을 구입 할 때는 단순히 건축인허가 여부 뿐만 아니라 수도 등 각종 기반시설 연결 여부도 사전에 반드시 짚고 넘어가셔야 합니다.
아울러 법률적인 지식도 어느 정도는 알고 있으셔야 한다는 것 꼭 유념해 두시기 바랍니다.