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토지분할 절차 매매 방법 및 주의 사항 살펴 보기

명가공인 2021. 8. 17. 08:20



앞으로는 비사업용 토지에 대한 양도세 중과율이 올라가게 될 예정이고 장기보유 특별공제도 적용을 받을 수가 없게 되기 때문에 비사업용 토지의 경우 매매시 양도세 부담이 클 것으로 예상이 됩니다.

예전 포스팅에서 1000제곱미터(302.5평) 이상 비사업용 농지 부재지주 토지보유 및 매도전략을 다룬 바가 있었습니다.

이에 대한 대응전략 중 하나가 바로 분할매매 전략 입니다.
토지가 클 경우에는 분할 매각을 하게 되면 양도소득세를 절감할 수가 있게 되고 오히려 가격은 더 받을 수가 있는 장점이 있습니다.

토지분할에 따른 비용을 고려하더라도 양도소득세와 토지 단가상승에 따른 이익이 훨씬 더 클 것이라 예상 합니다.
그렇다면 토지 분할은 어떻게 하는 것일까요?
다소 복잡해 보이긴 하지만 그 절차를 간단히 살펴 보겠습니다.

토지분할 절차에 대해서 우선적으로 체크해 봐야 할 부분이 분할 제한 면적 입니다.

토지의 분할 제한 면적은 다음과 같습니다.

    1. 주거지역: 60제곱미터 미만
    2. 상업지역: 150제곱미터 미만
    3. 공업지역: 150제곱미터 미만
    4. 녹지지역: 200제곱미터 미만
    5. 그 밖의 지역: 60제곱미터 미만

그러나 지자체마다 다를 수 있으니 해당 토지가 소재한 지자체 조례를 반드시 참조 해 봐야 합니다.

※ 참고로「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지 소위 말하는 경지 정리가 된 농지의 경우에는 2천제곱미터 미만으로는 분할 할 수 없습니다.

따라서 분할 제한 면적을 먼저 확인하고 그 이상으로 분할을 할 수 있을 경우 토지 분할매매계획을 고려해야 합니다.

다음으로 토지분할 절차 입니다.
일반적으로 매매에 의한 토지분할 절차는 다음과 같이 이루어 지게 됩니다.

1. 토지매매계약
2. 토지분할 허가신청 => 개발행위 허가 신청서, 사업계획서, 분할도면, 매매계약서 첨부
3. 측량신청 -> 측량실시 -> 측량성과도 발급
4. 분할 및 지적공부정리
5. 등기촉탁
6. 등기필증송부
7. 매매계약서 재작성
8. 등기이전

토지분할 절차에 대해서는 보기만 해도 머리가 아프신 분들도 있으실 겁니다.

그런데 너무 겁먹지는 마시구요.
계약서 작성 외에 분할절차는 해당지역 토목설계사무소에 대행을 맡기셔도 되고 지자체 민원실로 가셔서 그 절차를 상담 받으시고 진행하셔도 되니 크게 염려는 안하셔도 됩니다.

하지만 서류작성에 익숙하지 않으신 분들이라면 가급적 토지분할은 대행을 맡기시는 것이 좋습니다.

앞서 말씀 드린 토지분할 절차를 일일이 설명 드린다 하여 그 것을 다 이해하고 따라 하기는 어려우실 겁니다.
많은 영상들과 블로그 글을 확인해 보니 사실 일반인들이 이해하기가 다소 어려운 내용들이 많긴 했습니다.
토지분할에 대해서 인터넷을 검색해 보면 대부분 계약단계를 제외한 그 이후 절차만을 이야기 하고 있습니다.

그러나 첫 단추인 계약서를 잘 작성하고 나머지는 대행을 맡기셔도 되고 직접 해 봐도 됩니다.
그러나 첫 단추를 잘 못 꿰게 되면 모든 것이 틀어져 버릴 수가 있으니 우선 그 첫 단추인 계약서 작성단계 위주로 설명 드리도록 하겠습니다.

첫 번째로 매매계약서 작성 입니다.

매매분할 계약은 토지분할을 전제로 한 일종의 조건부 계약으로 여겨 집니다.
토지 분할이 안 된다면 매매가 이루어 질 수가 없으니까요.
즉 실제로 토지 분할이 되었을 때 계약의 효력이 발생 되는 것으로 봐야 한다는 것이죠.

따라서 매매계약 시 체크해 봐야 할 내용은 다음과 같습니다. 

(1) 잔금일 기간
잔금일은 개발행위허가신청 측량기간 등을 고려하여 충분한 기간을 잡아 두시는 것이 좋습니다.  2~3개월 후 정도의 넉넉한 기간을 잡아 두시면 될 것으로 여겨 집니다.

(2) 분할도면 첨부
지적도, 위성지도를 첨부하여 대략의 분할 선을 긋고 어떤 부분을 분할하여 매도할 것인지를 정확히 표기하고 상호 서명 인감날인을 반드시 하시기 바랍니다.
이는 향후 분쟁의 소지를 막기 위함 입니다.

(3) 특약사항 체크
특약사항에는 다음과 같은 내용을 기재를 하는 것이 어떨까 합니다.

1)매매 토지는 00면 00리 000번지의 토지 중 첨부한 도면에 표시한 구역으로 한다.(첨부 도면 매수인 매도인 인감날인)
2)매매 토지의 지번은 토지분할 후 새로 배정되는 지번으로 대체하는 것으로 하고 면적은 분할 측량 성과도의 분할 면적으로 한다. 
단, 실제로 분할 측량한 결과 그 면적이 계약한 면적과 다른 경우 매매 대금은 계약서에 약정한 면적과 매매대금을 기준으로 제곱미터 당 단가로 재 정산하기로 한다. 

3)매도인은 토지분할을 계약일을 기준으로 2개월 이내로 완료하기로 한다.

4)잔금일은 토지분할 완료(토지대장 등기부개재 완료)일을 기준으로 15일 이내로 매도인과 매수인이 협의하여 정하기로 한다.
단 천재지변 등 부득이한 사정으로 필지 분할이 늦어질 경우 그 사실을 매수인에게 서면 혹은 구두로 통보하여야 한다.

5)토지분할관련 일체의 비용은 매도인(또는 매수인)이 부담하기로 한다

6)본 매매계약은 토지분할을 조건으로 한 매매계약으로 토지분할이 불가할 경우 본 매매계약은 해제하기로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환하기로 하며 상호 어떠한 손해의 책임을 묻지 않기로 한다.

이렇게 특약사항을 꼼꼼히 살펴서 첫 단추가 잘 꿰어 지도록 해야 합니다.

두 번째로 토지분할을 실제로 하는 단계 입니다.
앞서 말씀 드린 바와 같이 이러한 절차가 있다는 정도만 이해해 두시기 바랍니다.
우선 준비할 서류는 개발행위 허가신청서, 매매 계약서, 사업계획서, 분할 도면 입니다.

개발행위 허가 신청서는 다음과 같습니다.
주요 인적사항을 적고 해당 시군구청에 가셔서 구체적인 작성방법을 물어 보시면 됩니다.

다음으로 사업계획서 입니다.
사업계획서에는 분할 목적에 매매를 위한 토지분할이라 기재를 하고 해당 지번과 분할 전후 면적을 기재하면 됩니다.

그리고 매매계약서와 분할도면 매도 매수인 인감증명서 등을 첨부하여 개발행위 허가 신청을 하면 됩니다.

분할도면의 경우 다음지도나 네이버지도 등을 이용하여 도면을 직접 그리셔도 됩니다.

개발행위허가가 떨어지면 측량 신청하여 분할 측량하여 실제 분할절차를 밟으시면 됩니다.  역시 해당 지자체에 문의를 하시면 그 절차를 알려 줄 겁니다.

마지막으로 토지가 분할되면 분할된 토지에 새로운 지번을 부여 받게 되나 여전히 소유권은 매도자의 이름으로 되어져 있을 겁니다.
따라서 매매계약서를 다시 한번 재 작성하여 정확한 면적과 부여받은 지번을 기재하여 소유권 이전을 하시면 됩니다.

참고로 부동산거래시 거래신고의무는 계약일로부터 30일 이내 입니다.

그런데 지번과 정확한 면적을 부여 받지 않은 상황에서 처음 매매계약이 이루어져 있고 이후 지번과 정확한 면적을 기재할 수가 있으므로 거래신고를 할 수가 없는 상황이라 새로운 지번을 부여 받아 다시 한번 계약서를 작성하여 거래신고를 할 수 밖에는 없는 상황입니다.

토지분할 절차를 거치게 되면 30일 이상이 소요가 될 수가 있으므로 이 부분은 국토부질의 응답을 통해서 다시 한번 위법한 사항이 발생될 소지가 없는지 확인하여 영상 올리도록 하겠습니다.

개인적인 견해는 최초 계약은 분할을 전제로 한 일종의 조건부 계약이므로 조건이 완성된 날로 볼 수 있는 실제로 토지가 분할되어 토지대장장과 등기부가 정리된 날을 기준으로 계약일을 정하여 30일내에 신고를 하면 될 것으로 보여 집니다.


다만 아직까지는 개인적인 견해인 점 양해 바랍니다. 

 

 

토지분할 절차에 대한 본 내용은 명가부동산TV 유튜브를 통해서도 편하게 확인해 보실 수가 있습니다.

감사 합니다.

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