도로지분 그 중요성 알아보기, 전원주택지 혹은 전원주택관심있는 분은 반드시 알아야 할 지식

전원주택 혹은 전원주택지를 구입하면서 도로지분을 함께 구입을 하는 경우가 있습니다.

특히나 전원주택단지의 경우에는 이미 내 땅이나 내 집으로 통하는 도로가 잘 되어져 있는 있는데 무엇 때문에 그 비싼 도로지분을 구입을 하는지 그 이유조차 제대로 모르고 도로지분을 구입을 하시는 분들이 사실 대부분입니다.

심지어 전원주택단지에 속한 토지나 전원주택을 구입하면서 도로지분이 있음에도 불구하고 그것을 잘 챙기지 않고 위험천만한 거래를 하시는 분들도 있습니다.

이번 포스팅 에서는 도로지분을 왜 사야 하는지 그 중요성을 최대한 쉽게 알려 드려 보겠습니다.
아울러 도로문제로 인해서 기획부동산 등에 사기를 당해 낭패를 겪게 되는 사례도 하나 살펴 보도록 하겠습니다.

1. 공유에 대한 이해
우선 도로지분을 이해하기 위해서는 공유에 대한 간단한 이해가 필요 합니다.

예를 들어 어떤 신혼부부가 각 2분의 1씩 공동소유로 집을 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 화장실은 남편만 써야하고 거실은 와이프만 써야 하고 그런 것은 아니죠?
전체의 공간을 같이 쓰는 겁니다.

그러나 집을 팔게 된다던지 아니면 집의 용도를 사무실로 변경을 한다든지 하는 것은 두 사람 모두의 합의가 있어야 하는 것 이라는 건 당연히 이해 하실 겁니다.

이제 민법에서 이야기 하는 공유에 대한 조항 두 개를 살펴 보겠습니다.

"공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용,수익할수 있다" 이말을 앞의 예시에서 적용해 보자면 부부 각자는 자신의 지분을 다른 사람에게 팔 수도 있고 같이사는 집 전체를 사용 할 수 있다 이렇게 해석해 보면 되겠네요.

 

 

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

남편은 마누라 몰래 집을 팔거나 다른 용도로 변경하지 못한다. 이렇게 쉽게 해석해 보면 될 듯 합니다.

아마도 바로 민법조항을 보셨다면 이해가 잘 안가셨을 테지만 앞의 예시를 통해서 민법 조항들이 이제는 쉽게 와 닿으실 겁니다.
그 예시는 뒤에서 차차 더 짚어 보도록 하겠습니다.

2. 도로지분 왜 중요한 것일까?

민법 제263조 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

예를 들어 그림 같이 A 전원주택지를 분양을 할 경우를 가정해 보겠습니다. 아마도 도로지분은 각 6분의 1씩 이겠죠?

앞서 민법 제263조에서는 “공유자는 공유물의 전부를 지분비율로 사용 수익할 수 있습니다. 라고 하였습니다. 즉 지분권자는 도로 전체를 통행하고 사용하는 데에는 별다른 문제가 없다는 것이죠.

따라서 이런 경우라면 도로지분을 가지고 있을 경우 해당 도로 전체에 대해서 당연히 지분비율로 사용수익을 할 수가 있으므로 건축인허가를 받는 데에는 별다른 문제는 없을 겁니다.

해당 도로가 이미 건축법상 도로로 지정공고가 된 경우라면 건축인허가에 있어서는 더더욱 안심이구요.

 
3. 기획부동산에 사기를 당하는 경우로 도로지분 같아 보이는 그냥 토지지분을 가진 경우 

민법 제264조 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

예를 들어 앞선 그림과 똑 같이 토지가 분할 되어져 있고 도로 같아 보이는 토지는 현재는 도로가 아닌 지목이 전 으로 되어져 있다고 가정을 해 보겠습니다.

보기에는 그럴싸한 전원주택 단지처럼 보일 수도 있을 듯 합니다.
기획부동산 직원이 여기에 집 짓고 저기엔 도로를 만들면 됩니다 라는 말에 속아 넘어가 덜컥 계약을 합니다.

그런데 이 경우 도로 같아 보이는 토지 지분만을 가지고 건축인허가를 받을 수가 있을까요???
결론부터 말씀 드리자면 안 됩니다.

만약 A토지소유자가 실제 도로가 아닌 도로 같아 보이는 토지지분만을 가지고 건축허가를 받으러 가면 아마도 관할지자체 담당자가 지분소유자 전체의 동의를 받아 오라고 할 겁니다.

그런데 왜 지분권자 전부의 동의를 받아 오라고 하는지 그 이유도 사실 잘 이해가 가지 않을 겁니다.

그렇다면 왜 지분권자 전부의 동의를 받아 오라고 했을까요?

그 이유는 바로 민법 제264조를 다시 상기해 본다면 바로 이해가 가능 합니다.
“공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.”

 

앞서 예를 들은 내용으로 부부가 공동으로 집을 사용하다가 사무실로 바꾼다거나 팔려고 하면 어떻게 해야 한다고 했죠?

두사람 모두의 동의가 있어야 한다고 했습니다.

공유물의 처분 변경행위에 해당이 되는 것이기 때문 입니다.

 

마찬가지로 지목이 ‘전’인 토지를 도로로 변경하는 행위는 바로 공유물의 처분 변경행위에 해당하는 것이기 때문입니다.
지분권자 한 사람이 해당 토지를 마음대로 도로로 바꿀 수가 없기 때문에 다른 지분권자 모두의 동의를 받아 오라고 하는 것입니다.

해당 토지의 지분권자가 서너명 이라면 찾아서 동의를 받기가 그나마 수월 할 텐데 수십명의 지분으로 나눠져 있다면 사실 건축허가는 받기가 불가능에 가깝다고 봐야 합니다. 

전원주택지 분양시 비싸기만 한 도로지분을 왜 꼭 사둬야 하는지 그 이유를 이제 조금이나마 이해하셨길 바래 봅니다.
도로지분은 여러분들의 법적 권리를 보호하기 위한 아주 소중한 것이지 마냥 비싸기만 한 쓸모없는 애물단지가 아니라는 사실 꼭 기억해 두시기 바랍니다.