임야경사도 뿐만 아니라 경사도 높은 농지도 조심해야 하는 이유

임야가 가격이 저렴하다 보니 임야에 관심을 갖는 분들이 상당히 많습니다.
그리고 수없이 널려있는 각종 정보에는 임야는 경사도가 높으면 개발이 안 된다더 라고 하니 그 정도 지식은 많이들 알고 계십니다.

그런데 가끔 보면 도로도 잘 접하고 있는 것 같고 마치 산 인거 같은데 지목은 농지인 경우가 있습니다.

그런데 임야는 경사도가 높으면 개발이 안된 다더라는 말에 각인이 되어 어떤 분들의 경우에는 지목이 농지로 되어져 있으면 경사도에 아얘 신경을 쓰지 않는 분들이 상당히 많습니다.

결론부터 말씀 드리자면 절대 그렇게 생각을 해서는 안됩니다.

임야의 경우에는 경사도가 개발가능여부의 중요사항일 뿐 그 외에도 수목의 종류, 연령, 밀집도, 도로접합여부, 준보전산지냐, 보전산지냐 등 체크해야 할 것이 아주 많습니다.
그리고 대체로 임야인 경우 경사도가 높은 경우가 많기에 우선 체크포인트가 되는 것이지
경사도는 임야 뿐만이 아니라 모든 토지의 규제사항에 해당이 되는 것입니다.

실제로 다음과 같은 농지를 매도의뢰 하신 분이 있었습니다.

농로길과 잘 접한 농지였고 호수조망을 바라보고 있기에 전원주택지로 괜찮을 거라 말을 하더군요. 
현장답사를 해 보니 경사도가 제법 있어 보였습니다.
그래서 다시 전화를 해서 물었습니다.

매도 의뢰한 토지는 경사도 때문에 개발이 안될 것 같은데 관할지자체 인허가 담당부서에 문의해 봤냐고 하니 토목설계사무소에서는 허가가 가능하다고 하는데 지자체에서는 허가를 안해 준다는 답변들 들었다더군요.
그래서 확실하게 인허가를 확인해 보라고 했더니 그 다음에는 연락이 없더군요.
결국 매도인은 허가가 나지 않을 것을 알면서도 그 사실을 숨긴 것이죠.
따라서 이런 애매한 토지의 경우 개발행위 허가를 득하지 않은 상태라면 매매에 주의를 할 필요가 있습니다.

임야경사도 뿐만 아니라 지목과 상관없이 경사도 높은 모든 토지 주의

일단 건축행위를 하고자 하는 토지를 매입하고자 할 경우에는 무조건 지자체 담당자에게 인허가 가능 여부를 문의해 보셔야 합니다.

각 지자체 조례에서는 임야 뿐만이 아니라 모든 토지의 개발행위에 대해서 경사도 제한을 두고 있습니다.

예를 들어 경상남도 창녕군의 도시계획조례 18조 개발행위허가의 기준을 살펴보겠습니다.
3번째 내용을 읽어 보겠습니다.

창녕군 계획조례제18조(개발행위허가의 기준) 제18조(개발행위허가의 기준)   영 별표 1의2 제1호가목(3)의 "도시·군계획 조례로 정하는 기준"이란 다음 각 호를 말한다. 다만, 제21조 및 제23조에 따라 개발행위를 허가하는 경우에는 적용하지 아니 한다. 1. 토지의 경사도 및 임상 산정방법은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」제10조의2에 따른다. 2. 비탈면과 비탈면의 기울기는 「산지관리법 시행규칙」별표 1의3 제1호와 제2호에 따른다. 3. 경사도는 형질변경이 되는 부지의 최대폭의 2배 거리만큼 정상부방향으로 수평투영한 지점에 해당하는 원지반까지의 25도 이하여야 하며 「산지관리법 시행규칙」별표 1의3 제2호에 따른다. 4. 표고는 「산지관리법 시행규칙」별표 1의3 제3호에 따른다. 5. 입목축적은 「산지관리법 시행규칙」별표 1의3 제4호에 따른다. 6. 입목의 경우 영급은 5영급이하, 경급(직경급)은 대경목이하 이어야 하며, 「산지관리법 시행규칙」별표 1의3 제4호와 제6호에 따른다. [전문개정 2017.11.30.]

창녕군의 경우에는 어려운 용어를 사용해 가면서 경사도 25도 이하인 경우에 개발행위허가가 가능하다고 나오고 있습니다. 특별히 임야만의 경사도라고 규정을 하지 않고 있습니다.
어떤 지자체는 이보다 더 낮게 경사도 제한을 두고 있기도 합니다.
그런데 육안으로만 봐서는 이 경사도가 몇 도인지 일반인들은 알 수가 없다는 것이죠.
따라서 구입하고자 하는 토지가 임야든 농지든 간에 육안으로 보기에 급경사라 여긴다면 일단 의심을 해 봐야 한다는 것 입니다.

아울러 농지법을 준용해 보자면 농지법 제37조에서는 농지전용허가 등의 제한사유를 두고 있습니다.
두 번째 세 번째 항목을 주의 깊게 보시기 바랍니다.

농지법 제37조 ② (농지전용허가 등의 제한) 사유 1. 전용하려는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 농업생산기반 정비사업 시행예정 지역으로 편입되어 우량농지로 보전할 필요가 있는 경우 2. 해당 농지를 전용하거나 다른 용도로 일시 사용하면 일조·통풍·통작(通作)에 매우 크게 지장을 주거나 농지개량시설의 폐지를 수반하여 인근 농지의 농업경영에 매우 큰 영향을 미치는 경우 3. 해당 농지를 전용하거나 타용도로 일시 사용하면 토사가 유출되는 등 인근 농지 또는 농지개량시설을 훼손할 우려가 있는 경우

농지법을 살펴보자면 인근농지에 크게 영향을 주거나 토사가 유출될 위험이 있는 농지의 경우
농지전용허가 등의 제한을 두고 있습니다.

따라서 지자체 조례에 의해서 제한을 받을 수도 있고 농지법에 의해서 제한을 받을 수도 있는 것입니다.

건축행위를 하고자 토지를 구입하고자 하시는 분들은 본인의 판단으로 계약을 진행하지 마시고 반드시 해당 지자체에 여러분들이 원하는 건축행위가 가능한지를 반드시 문의 하셔서 토지를 구입하시기 바랍니다.