1년여 남은 농어촌주택 구입시 양도세 비과세특례 요건 1주택자는 농어촌주택 구입해도 여전히 1세대 1주택 인정

다주택자들에 대해서 양도소득세가 강화가 되다 보니 1세대인 상태에서 집을 보유하면 무조건 다주택자가 돼서 양소세 중과세를 물어야 하는 것이 아닌가 하는 막연한 두려움을 갖는 경우가 많은 듯 합니다.
현재 1세대 1주택인 상태에서 농어촌주택을 취득할 경우 여전히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것을 모르시는 분들이 많으시더군요.

조세특례제한법 제99조의4에 따라

거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득하거나 자기가 건설하여 취득한 경우를 포함하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도세 비과세를 적용 합니다.


쉽게 말해서 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있는 분이 2003년 8월 1일에서 2022년 12월 31일 사이 취득한 농어촌 주택에 대해서는 주택수에 포함을 시키지 않겠다는 것입니다.

그렇다고 해서 농어촌에 있는 모든 주택에 해당하는 것은 아닙니다.
그 요건을 하나씩 짚어 보도록 하겠습니다.

1. 지역요건

(1) 농어촌주택 과세특례 인정 가능지역
- 수도권을 제외한 읍·면 지역 또는 인구 20만명 이하인 시의 동 지역에 소재할 것

(2) 농어촌주택 과세특례 배제지역
다음과 같은 지역의 경우에는 농어촌주택 과세특례 인정을 받을 수가 없으니 주의를 해야 합니다.

 1) 농어촌주택과 기존에 보유하고 있던 집이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면
 2) 수도권지역. 다만 접경지역인 경기 연천과 인천 옹진 등은 예외적으로 비과세 대상으로 인정받을 수 있음
3) ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조’에 따른 도시지역
즉 토지이용계획확인서를 살펴 보았을 때 해당 주택이 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역에 해당이 된다면 농어촌 주택으로 인정받을 수가 없다는 것입니다.

 4) 주택법」 제63조의2’에 따른 조정대상지역
5) ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조’에 따른 허가구역
 6) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

2. 금액요건
고급스런 별장수준의 가격이라면 당연이 해당이 안되어야 하겠죠?

- 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

향후 2억이상 오르더라도 구입당시 기준이므로 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

3. 농어촌주택 취득기간
앞서 한번 언급한 바와 같이 취득기간은 
2003년 8월 1일~2022년 12월 31일 까지입니다.

4. 농어촌주택 보유기간 충족요건
- 농어촌주택 구입 후 3년 이상을 보유해야 과세특례적용이 가능 합니다.

5. 비과세 받는 방법
- 일반주택 양도시 정해진 서식에 따라 세무서에 과세특례 신청서를 작성하여 제출을 하면 요건 심사 후 과세특례을 받을 수 있습니다.
  
관련서식은 조세특례제한법 시행규칙[별지 제63호의4서식]을 참고

1. 만약 농어촌주택을 3년을 보유하지 않은 상태에서 기존1주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수가 있는가?

가능합니다,
단 농어촌주택 보유기간 3년을 채우지 않을 경우 양소소득세를 다시 내야 함


1. 농어촌주택도 종부세대상에 포함되나?
기존주택과 농어촌주택의 공시가액 합산금액이 종부세 대상이 될 경우에는 종부세를 내야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

이제 농어촌주택과세특례기간이 1년 정도 남은 상태입니다.
귀농귀촌을 하고자 하시는 분들의 경우 이 제도를 잘 활용해 보시기 바랍니다.