3.29부동산대책 1000제곱미터 이상 농지 재촌자경 못하는 부재재주 토지 보유 전략 양도세 절세팁 본문

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3.29부동산대책 1000제곱미터 이상 농지 재촌자경 못하는 부재재주 토지 보유 전략 양도세 절세팁

명가공인 2021. 8. 2. 08:30



지난 글에서는 LH사태로 인한 3.29부동산 대책을 살펴 본 적이 있었습니다.


간략히 몇 가지만 요약해 보자면 
2022년 부터는 보유기간 1년 미만의 토지에 대해서는 양도시 70%, 2년미만일 경우 60% 양도소득세를 부과 합니다.
또한 2년 이상 보유시에도 비사업용토지에 대해서는 20% 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제도 해 주지 않는다는 것 입니다.

아울러 내년부터는 재촌자경요건을 갖추고 있지 않은 상태에서 농지를 보유하고 계신 분들의 경우 토지 매각이 상당히 어려울 것으로 전망이 됩니다.
그나마 1000제곱미터 미만의 주말농장용 농지의 경우에는 조금은 덜 할 테지만 1000제곱미터 이상의 농지를 보유하신 분들의 경우 더욱더 토지 매각이 어려워지게 됩니다.
그 이유는 1000제곱미터 이상의 농지 취득시에는 자금조달계획서를 제출해아 하는 등 취득요건이 한층 더 강화가 되기 때문입니다.
1000제곱미터 이상의 농지의 경우 재촌자경요건을 갖춘 농민 이외에는 사실상 매수자를 찾기가상당히 어려울 수가 있다는 것 입니다.

실제로 전원주택지를 구입하면서 3~400평대 농지를 구입하신 분들도 상당히 많습니다.
1000제곱미터가 302.5평 정도이니 그런 분들은 내년 2022년 부터는 토지를 매각하기가 상당히 어려워 진다는 의미 입니다.

이러한 분들 중 여러가지 사정으로 인해서 2021년인 올해안에 토지 매각이 어려울 경우 다음과 같은 몇 가지 전략을 취해 보면 어떨까 합니다.


1. 농어촌공사에 위탁(1000제곱미터 이상의 농지 만 해당)
먼저 다음과 같이 
(1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업(재촌자경)에 사용
(2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업(재촌자경)에 사용
(3) 보유기간중 100분의 60이상을 사업(재촌자경)에 사용

을 하게 되면 사업용토지로 인정을 받을 수가 있게 됩니다.

그러나 현실적으로 재촌자경을 하기가 어려우니 1000제곱미터 이상의 농지를 소유하고 계신 분들의 경우 지체하지 말고 농어촌공사에 농지를 위탁을 하는 것입니다.

한국농촌공사가 8년 이상 수탁하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용 토지에서 제외 합니다.
그리고 8년의 기간을 채우고 나서 2년 이내에 매각을 할 경우 사업용 토지로 보기 때문에 양도소득세 중과를 피하고 장기보유 특별공제도 적용을 받을 수가 있게 되는 것이죠.

사람일은 모르는 것 입니다.

따라서 마냥 넋 놓고 기다릴 것이 아니라 기다릴 것이 아니라 일단은 재촌자경요건을 갖출만한 여건이 될 때 까지는 농어촌공사에 위탁을 해 두는 것이 현명한 방법이라 여겨 집니다.

 

참고로 위탁이 불가한 농지는 다음과 같습니다.
o『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제36조에 따른 따른 주거지역, 상업지역, 공업지역 안의 농지
o각종 개별법에 의한 개발계획구역 및 예정지내의 농지
o1,000㎡ 미만의 소규모 농지
o주말·체험영농목적 취득 농지(농지법 제6조 제2항 제3호)
o시장·군수 또는 구청장으로부터 농지처분의무 통지를 받은 농지(『농지법』 제10조)등

2. 분할매각
1000제곱미터 이상의 농지를 전원주택지 용도로 구입하신 분들의 경우 적절히 분할이 가능하다면 1년마다 1000제곱미터 미만으로 분할하여 매각을 하는 것도 방법이 될 수가 있을 겁니다.
1000제곱미터 미만의 농지는 그나마 매수자를 찾기가 수월한 편이고 매도자 입장에서도 양도차액을 줄여서 절세를 할 수도 있을 테니까요.

3. 건축허가 받아 착공하여 사업용 토지기간을 채운 후 매각
건축인허가를 받아서 착공까지 하여 보유기간 3년중 2년을 사업용토지로 만든 후 매각을 하는 방법 입니다.
그러나 예를들어 500평짜리 토지에 5평짜리 창고 하나 짓는다 해서 모든 면적을 사업용토지로 인정하지는 않으니 이 방법은 전문가와 충분한 상담이 필요한 전략 입니다.

내년 2022년 부터는 비사업토지 특히 농지에 대해서는 양도소득세 중과와 더불어 취득절차가 대폭 까다로워 지는 점에 주의 하셔서 매도 매수 전략을 취해 보시기 바랍니다.

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