창녕부동산 남지읍 명가공인중개사사무소

소액임차인 부동산 경매 시 월세 내야 하나 말아야 하나? 일단 결론부터 말씀 드리자면 배당을 얼마를 받을지 모르니 안내고 있는 게 맞습니다만 상당히 많은 분들이 잘 못 알고 있는 것이 있습니다. 월세의 경우 해당 주택에 근저당이 설정된 경우를 많이 보게 됩니다. 이런 경우 부동산에서 소액임차인 범위안에 들 수 있는 보증금과 함께 일정 월세를 정해서 세입자를 안심시키고 만약 혹시라도 경매 넘어가게 되면 월세 안내고 살다가 소액임차인에 대한 최우선 변제금 받고 나가면 된다고 이야기를 하곤 합니다. 이 말은 엄밀히 말하면 설명이 다소 부족한 이야기입니다. 이말 대로라면 보통 경매가 1년은 걸리니 1년간 월세 안내고 살고 나중에 소액임차인에 최우선 변제금으로 정해진 금액을 모두 받을 수 있는 것인가? 이렇게 착..

현재까지는 임차한 주택이 경매에 넘어가는 경우 대항력을 갖춘 임차인임에도 불구하고 당해세 우선배당 변제원칙에 따라서 임차인이 보증금을 제대로 돌려 받지 못하는 사례가 빈번했었습니다. 참고로 당해세라 함은 해당부동산 자체에 대하여 부과되는 것으로 당해세 종류에는 크게 국세와 지방세로 나눠 볼 수가 있습니다. 국세에서의 당해세는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세가 있으며 지방세로는 재산세 등이 있습니다. 그런데 임대인의 국세체납여부는 등기부에 압류가 있지 않은 이상 임대인이 속이려고 한다면 쉽게 알 방법이 없었습니다. 이러한 전세사기 피해를 막고자 현재 국세징수법과 국세 기본법이 개정되어 오는 2023년 4월 1일 시행을 앞두고 있습니다. 향후 전세계약을 진행하고자 하시는 분들은 반드시 다음과 같은 내용을..

전세사기 방지를 위한 안심전세앱이 만들어져 있어서 실제 사용을 해 봤습니다. 아직은 만들어진지 얼마 안되서 초기 단계인듯 보였지만 필수적으로 사용해 두면 좋을 것 같은 기능이 많이 있더군요. 전세사기 예방은 아무리 강조해도 지나치지 않은 만큼 전세계약전 안심전세앱에서 전세계약을 하고자 하는 주택이 조회가 가능한지를 꼭 한번 확인해 보시기 바랍니다. 현재는 시세조회가 어려웠던 서울, 수도권 50세대 미만의 아파트, 연립, 다세대 주택의 시세조회 및 위험성 진단이 가능하도고 합니다. 사용방법은 구글플레이스토어에서 안심전세를 조회하여 앱을 설치하면 됩니다. 그런데 수도권 몇몇 다세대 주택등을 조회해 보니 아직까지는 조회가 안되는 곳이 상당히 많은 것으로 보였습니다. 여러 군데를 조회해서 검토가 되는 곳을 찾아..

국토교통부가 지난 2023년 2월 2일 전세사기 피해 예방 대책을 발표 하였습니다. 이번에 발표된 피해예방 및 지원을 위한 문제점과 추진방안을 크게 살펴보면 다음과 같습니다. 향후 전세를 구하려 하시거나 보유 주택을 임대하고자 하시는 분들의 경우 필수적으로 알아둬야 할 사항으로 보여 집니다. 1. 보증가입 전세가율 90% 하향조정 기존에는 전세가격이 매매가의 100%(전세가율 100%)까지 보증가입 허용 하였던 것을 보증대상 전세가율 100% → 90%로 낮춰 무자본 갭투자를 근절 즉 기존 전제사기범들이 시세의 100%까지 보증가입이 가능함을 악용하여 임차인의 깡통전세 계약을 유도하였다는 것입니다. 이 말인 즉슨 1억짜리 시세의 집에 1억짜리 전세를 받게 되면 집주인은 돈 한푼 안들이고 캡투자를 할 수가..

임대차가 종료된 후 종종 집주인이 원상회복을 이유로 보증금 전부를 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 할까요? 집주인 입장에서야 임대차 종료 후 집이 파손된 부분이 있다면 엄청나게 속상할 테지만 그렇다고 해서 원상회복을 이유로 보증금 전액을 돌려주지 않고 버틸경우 오히려 문제가 될 수 있으니 주의해야 합니다. 아울러 임차인은 어떤 합법적 절차를 통해서 대응하면 좋을지를 간략히 살펴 보겠습니다. 대법원은 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존..

주택 임대차에서 많이 발생하는 원상회복 문제가 바로 에어콘, 벽걸이 TV 설치에 관한 것입니다. 이런 문제는 특히나 입주 후가 아닌 계약 전에 반드시 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 요즘 에어컨 없이 사는 사람들은 거의 없기에 에어컨이야 문제가 될 일은 것의 없는데 벽걸이 TV같은 경우에는 분쟁의 소지가 많이 발생 될 수 있고 원상회복비용 또한 클 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다. 법원 판결에서는 ”원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다”(출처 : 서울중앙지방법원 2007.05.31. 선고 2005가합100279 판결)“고 하고 있습니다만, 멀쩡한 내벽이나 외벽 등에 TV나 에어..

얼마 전 지인 분께서 급하게 임대할 주택을 구하다가 마땅한 것이 나와서 덜 컥 계약금부터 넣고 보니 해당 부동산이 신탁이 되어져 있다고 합니다. 등기부를 확인해 보니 저당권 설정이 된 것도 없고 그래 보인다고 하더군요. 보통은 신탁등기가 되어 진 것이라면 담보신탁인 경우가 가장 많을 것으로 여겨 집니다. 신탁관련 해서는 종류도 몇 가지가 있고 용어도 어렵고 하니 어려운 용어를 배제하고 간단하게 담보신탁에 대해서만 아주 쉽게 설명 드려 보자면... 아주 쉽게 말해서 담보신탁이라고 하는 것이... 돈 빌려주면 일단은 부동산 소유권 넘겨 줄 게입니다. 결국 돈 빌리고 소유권은 신탁회사로 넘어가 있으니 해당 부동산에 근저당이니 뭐니 설정을 따로 할 필요가 없어서 등기부는 깨끗해 보이나 ‘신탁원부’라는 것을 확인..

이번 포스팅에서는 임차권등기명령 신청방법 및 절차 등과 그와 관련된 전반적인 주의사항 등을 살펴 보도록 하겠습니다. 계약만료로 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 부득이하게 다른 곳으로 이사를 가야 할 경우 어떤 점을 주의해야 할까요? 계약만료로 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 부득이하게 다른 곳으로 이사를 가야 할 경우 어떤 점을 주의해야 할까요? 바로 주택임대차보호법에 따른 대항력을 잃지 않도록 주의가 필요 합니다. 대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 다음과 같은 방법 등 으로 기존 임대주택의 대항력을 유지하는 방법을 취해야 합니다. (1) ..

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 일부 개정으로 인해서 임대보증 미가입시 과태료부과기준을 마련하고 임대보증금 보증 미가입시에는 임대사업자 등록말소가 될 수 있으니 민간 입대사업자의 경우 개정된 내용을 주의 깊게 살펴 볼 필요가 있습니다. 임대보증금 보증 미가입에 대한 처벌이 형벌(2년 이하의 징역이나 2천만원 이하 벌금)에서 과태료 부과(보증금의 10% 이하, 3천만원 상한)로 개정됨에 따라 적어도 형사처벌은 받지 않아도 되는데 상대적으로 과태료는 더 올라갈 수 있을 듯 합니다. 국토교통부는 2022년 1월 15일 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안을 발표하고 오는 1월 15일부터 시행예정임을 발표 하였습니다. 그 내용을 간략히 몇가지 짚어 보도록 하겠습니다. 1. 임대보증..

임대인과 임차인간의 분쟁 발생시 법적인 다툼보다는 가급적 원만한 합의점을 도출해 내는 것이 최선의 방법이긴 합니다. 그러나 각자 서로 주장만을 앞세우는 경우가 많기 때문에 전문가의 조력 없이는 개인적으로는 해결이 잘 안 되는 경우가 상당히 많습니다. 그런데 손쉽게 전문가의 조력을 받을 수 있는 방법이 있음에도 불구하고 많은 분들이 잘 모르고 계시는 제도가 하나 있습니다. 주택임대차 보호법에서는 주택임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 '주택임대차분쟁조정위원회'를 두도록 하고 있는데요. 1만원에서 최대 10만원의 수수료로 전문가의 도움을 받아 분쟁을 해결해 보는 방법이 있습니다. 조정신청 또한 그리 어렵지 않으니 이 제도를 적극 활용해 보시기 바랍니다. 1. 주택임대차조정위원 구성 임대차 분쟁의 조..