국토부 2023.2.2 전세사기 피해 예방 및 지원 대책 발표

국토교통부가 지난 2023년 2월 2일 전세사기 피해 예방 대책을 발표 하였습니다.

이번에 발표된 피해예방 및 지원을 위한 문제점과 추진방안을 크게 살펴보면 다음과 같습니다.

향후 전세를 구하려 하시거나 보유 주택을 임대하고자 하시는 분들의 경우 필수적으로 알아둬야 할 사항으로 보여 집니다.

 

1. 보증가입 전세가율 90% 하향조정

기존에는 전세가격이 매매가의 100%(전세가율 100%)까지 보증가입 허용 하였던 것을 보증대상 전세가율 100% → 90%로 낮춰 무자본 갭투자를 근절

즉 기존 전제사기범들이 시세의 100%까지 보증가입이 가능함을 악용하여 임차인의 깡통전세 계약을 유도하였다는 것입니다.

이 말인 즉슨 1억짜리 시세의 집에 1억짜리 전세를 받게 되면 집주인은 돈 한푼 안들이고 캡투자를 할 수가 있다는 것이죠.

적어도 1억짜리 집 살때 집주인이 1천만원 정도는 투자를 하라는 것인데 개인적인 생각은 이 비율을 더 낮워야 할 것같은데 기존 전세세입자들에게 피해가 갈 수 있어서 대폭적인 하향조정은 어려운 듯 합니다.

 

시행은 올해 5월부터 시행될 예정이라고 하네요.

 

2. 감정평가시세 부풀리기 방지

전세가율 산정 시 감정가를 최우선 적용한다는 점을 악용, 일부 감평사들이 고의적인 시세 부풀리기로 전세사기에 가담하는 경우가 있었으나 앞으로 감정가는 공시가ㆍ실거래가 없는 경우만 적용하게 될 예정

 

3. 계약전 안심앱으로 사전 진단

위험 계약을 체결하지 않도록 HUG 안심전세App을 통해 시세정보, 악성임대인 여부, 세금체납 정보 등을 사전 제공

4. 계약 후, 선순위 담보대출 방지, 매매시 임차인 고지 특약, 임차인의 권리 침해 가능성 사전 정보 제공

(1) 선순위 담보대출 방지

- 현재 우리은행에서 주택담보대출 심사 시 ‘확정일자 확인 후 대출’ 시범사업*을 시행 중에 있으며 4월경 시중은행으로 확대
- 우선변제권 확보 전, 임대인이 선순위 근저당을 설정하지 않게 하고, 위반 시 계약해지토록 중개사 범용 계약서 특약 반영(단, 직거래 등을 할 경우에는 이러한 내용이 특약에 반영될 수 있도록 각별한 주의 필요)

(2) 임대인 변경사유가 발생하는 매매계약 임차인에게 고지

임대인이 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 그 사실을 고지하고,  양수인(신규 임대인)의 보증사고 이력 등으로 보증가입이 불가한 경우 계약해지 및 보증금을 반환하도록 특약에 반영

(단, 개인간 거래의 경우에는 이러한 특약사항이 반영되도록 주의)

 

여전히 일부 허점이 보이는 부분이 있기는 하나 그래도 없는 것 보다는 나은것 같습니다

 

5. 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화

오는 2023년 2월 부터는 공인중개사법 시행규칙을 개정하여 전세가율 확인, 보증가입 안내도 의무화할 예정 입니다.
공인중개사는  중개대상물 확인·설명서에 확인사항을 상세히 표기해야 하며 위반시 500만원 이하 과태료가 부과 될 예정 입니다.

과태료 뿐만아니라 공인중개사의 과실로 인해서 임차인에게 피해가 있을 경우 해당 중개행위를 한 공인중개사의 민.형사상의 책임을 져야 하는 경우가 발생할 수도 있으니 공인중개사 역시도 전세거래시에는 각별한 주의가 필요해 보입니다.

 

※ 추진과제에 따른 향후추진 일정

적게는 수천만원에서 많게는 수억원에 이르는 전세계약을 함에 있어서 과거에는 안일한 생각과 허술한 계약이 난무 했던 것이 아니었나 합니다.

휴대폰 하나 구입하려 해도 수없이 많은 서류를 제공해야 하는데 수천에서 수억의 전세보증금을 임차인에게 지급받으면서 임대인의 현 상황을 파악할 수 있는 충분한 정보의 제공이 과거에는 제도적으로 많이 부족했다는 생각을 하게 됩니다.

앞서 언급한 임차인을 위한 각종 정보제공을 하려 하지 않는 임대인이라면 임차인을 받을 자격도 없을 뿐만 아니라 그러한 임대인이 임대하는 주택은 아얘 거래를 할 생각조차 하지 말아야 하는 것은 당연한 것이라 여겨 집니다.