현재까지는 임차한 주택이 경매에 넘어가는 경우 대항력을 갖춘 임차인임에도 불구하고 당해세 우선배당 변제원칙에 따라서 임차인이 보증금을 제대로 돌려 받지 못하는 사례가 빈번했었습니다.
참고로 당해세라 함은 해당부동산 자체에 대하여 부과되는 것으로 당해세 종류에는 크게 국세와 지방세로 나눠 볼 수가 있습니다.
국세에서의 당해세는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세가 있으며 지방세로는 재산세 등이 있습니다.
그런데 임대인의 국세체납여부는 등기부에 압류가 있지 않은 이상 임대인이 속이려고 한다면 쉽게 알 방법이 없었습니다.
이러한 전세사기 피해를 막고자 현재 국세징수법과 국세 기본법이 개정되어 오는 2023년 4월 1일 시행을 앞두고 있습니다.
향후 전세계약을 진행하고자 하시는 분들은 반드시 다음과 같은 내용을 잘 숙지해 두시기 바랍니다.
그 개정내용을 간략히 살펴보면 다음과 같습니다.
1. 국세징수법 및 국세징수법 시행령 개정 주요내용(2023년 4월 1일 시행)
임대인에 대한 국세 또는 체납액의 열람
(1) 계약전
- 임대인의 동의를 받아 열람가능
(2) 계약 후 임대차 기간이 시작하는 날까지
- 보증금액이 1천만원을 초과하면 임대인의 동의 없이 열람가능
국세징수법 개정내용 제109조(미납국세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다. <개정 2022. 12. 31.> 1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세 2. 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세 3. 체납액 ② 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. <신설 2022. 12. 31.> ③ 제1항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2022. 12. 31.> [시행일: 2023. 4. 1.] 제109조 국세징수법 시행령 개정내역 ② 법 제109조제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 1천만원을 말한다. |
2. 국세기본법 개정 주요내용(2023년 4월 1일 시행)
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다.
국세기본법 개정내용 제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다. ⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022. 12. 31.> [전문개정 2019. 12. 31.] [시행일: 2023. 4. 1.] |
참고로
세법에서 의미하는 법정기일은 다음 내용을 참고해 보시기 바랍니다.
그런데 현재 개정된 것이 국세기본법이기에 당해세에 해당되는 재산세 등과 같은 지방세의 경우에는 여전히 해결이 남아 있는 부분으로 여겨 집니다.
마지막으로 이러한 개정 내용에 더하여 반드시 알아둬야 할 것은 전세계약시에는 등기부를 재차 확인하여 반드시 대항력과 확정일자를 갖춘 최선순위 임차인의 지위를 확보해야 한다는 것입니다.
당해세(국세) 우선변제의 예외에 해당되려면 대항력과 확정일자를 갖춰야 한다는 조건이 있기 때문입니다.
주택임대차계약 시 시 반드시 이러한 사항을 유념하여 살피시기 바랍니다.
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