부동산 경매 시 월세는 어떻게 해야 하나요?

소액임차인 부동산 경매 시 월세 내야 하나 말아야 하나?

일단 결론부터 말씀 드리자면 배당을 얼마를 받을지 모르니 안내고 있는 게 맞습니다만 상당히 많은 분들이 잘 못 알고 있는 것이 있습니다.

월세의 경우 해당 주택에 근저당이 설정된 경우를 많이 보게 됩니다.
이런 경우 부동산에서 소액임차인 범위안에 들 수 있는 보증금과 함께 일정 월세를 정해서 세입자를 안심시키고 만약 혹시라도 경매 넘어가게 되면 월세 안내고 살다가 소액임차인에 대한 최우선 변제금 받고 나가면 된다고 이야기를 하곤 합니다.

이 말은 엄밀히 말하면 설명이 다소 부족한 이야기입니다. 
이말 대로라면 보통 경매가 1년은 걸리니 1년간 월세 안내고 살고 나중에 소액임차인에 최우선 변제금으로 정해진 금액을 모두 받을 수 있는 것인가?
이렇게 착각을 할 수도 있습니다.

그런게 아닙니다.

 

최우선 변제금이라 해도 월세를 안낸 것이 있다면 월세를 안낸만큼 최우선 변제금액에서 공제를 합니다.

그 이유가 뭘까요?

선순위 저당권자의 입장에서는 내가 돈을 빌려줄 당시 없었던 세입자가 월세도 내지 않은 상태로 최우선 변제금을 몽땅 받아가게 되면 제법 큰 손해를 볼 수도 있겠죠?

예를 들어 보증금 25,000만원에 월세 100만원의 세입자가 경매가 진행되는 2년 정도의 시간동안 월세를 전혀 안내고 있다가 최우선 변제금으로 25,000만원을 몽땅 받아간다고 가정해 볼게요.

다른 배당받을 사람에겐 제법큰 손실을 안겨주는 결과가 되겠죠?

따라서 소액임차인이라 하여 무조건 그 만큼 배당 다 받아갈거라 여기고 월세 안내고 버티면 배당금 한푼도 못 받는 경우가 생길 수도 있다는 것 입니다.

최근에도 소액임차인 배당에 대한 서류준비와 도움을 드린 적이 있었습니다만,
월세 안 낸 거는 당연히 배당금에서 뺍니다.
그 근거는 대법원판례에서도 명확히 하고 있습니다.
대법원 판례를 하나 살펴 보겠습니다.

참고로 앞서 말씀 드린바와 같이 경매매가 진행 되는 도중에 부득이 이사를 가야 하는 임차인이라면 임차권등기를 하고 이사를 가면 됩니다.
다만, 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 당연히 배당을 받게 됩니다(「민사집행법」 제148조제3호).
그런데 경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에만 배당에 참가할 수 있습니다(「민사집행법」 제148조제2호 및 「민사집행규칙」 제91조제1항 참조).
따라서 경매개시결정 후에 임차권 등기를 한 분들이라면 배당요구를 놓치지 않도록 주의 하셔야 합니다.

추가적으로 임차권등기명령을 신청한 임차인의 주의사항
반드시 등기부에 임차권등기가 기재된 사실을 확인하고 이사를 가시기 바랍니다.

이런 임대인 믿고 거르세요!

마지막으로 한 가지 더 당부 드리고 싶은 것은 가끔 이런 임대인들이 있습니다.
자기 통장으로 돈 받기가 그러니 다른 사람 명의로 월세 입금해 달라 혹은 현금으로 달라고 하는 경우도 있는데 그런 건 그냥 냉정하게 거절을 하시기 바랍니다.
여러분이 살고 있는 집이 혹여 경매로 넘어가게 되면 월세를 냈다는 것을 증빙 할 수가 없어 큰 낭패를 볼 수 도 있으니까요.

경매로 넘어간 집에 대해서 다른 채권자들이 손해없이 배당금을 받아가는 경우 보다는 그렇지 않은 경우가 많으므로 다른 채권자들이 배당이의를 제기할 경우 그들과 법정소송까지 해야 할 수도 있으니 월세는 반드시 주인계좌로 입금하시고 월세를 공제한 배당금액을 정상적으로 수령하여 분쟁에 휘말리는 일이 없도록 주의 하시기 바랍니다.