역전세 102만가구 위험 세입자들에게 평균 얼마나 돌려줘야 하나?역전세는 2024년 말까지 이어질 전망

역전세 이슈가 아파트 시장을 중심으로 계속해서 심각한 문제로 떠오르고 있습니다. 
아파트 전세가격의 급등과 하락으로 인해 보증금 미 반환 우려가 커지고, 전국적으로 102만 가구에 이르는 역전세 위험 가구들이 금융적인 도움을 필요로 하고 있습니다. 한국은행의 추정에 따르면 역전세 주택은 2204년 말까지 계속 발생할 전망이며, 연립주택 비수도권에서는 보증금 상환을 위해 주택 처분이 증가할 가능성이 있습니다.

역전세우려가 얼마나 심각한 상황인지를 하나금융연구원 분석자료를 토대로 살펴보도록 하겠습니다.

1. 전세가격 급등락으로 아파트 시장을 중심으로 역전세 이슈가 부각
(1) 아파트 전세가격의 급등과 하락
아파트 전세가격은 매매가격과 함께 2019년 이후 전국적으로 급등하였다가 2022년 7월 이후 급격히 하락하였습니다. 이로 인해 역전세에 의한 보증금 미 반환 우려가 증가하고 있습니다.

(2) 수도권 아파트 전세가격 상승과 하락
2019년 1월부터 2022년 6월까지 수도권 아파트 전세가격은 각각 17.9%와 12.8% 상승하였습니다.
하지만 2022년 7월부터 2023년 5월까지는 각각 21.0%와 11.6% 하락하며 상승분을 반납하였습니다.

(3) 2023년 5월 기준 수도권 아파트 전세가격 하락
2023년 5월 기준 수도권 아파트 전세가격은 2년 전인 2021년 5월에 비해 각각 16.4%와 7.5% 하락한 상태로, 역전세에 의한 보증금 미 반환 문제는 수도권에서 더 심각한 상황입니다.

(4) 단독주택과 연립주택의 경우 상대적으로 역전세 심각성 낮아
단독주택과 연립주택은 아파트와 달리 수도권과 지방 모두 최근 몇 년간 가격 변동이 거의 없으며, 2년 전 대비 가격 차이도 크지 않아 아파트에 비해 역전세 문제의 심각성이 덜한 편입니다.

2. 역전세 위험 가구는 전국적 102만 가구로 약 72조원의 전세보증금 반환자금이 필요
(1) 역전세 위험 100만호 넘어서
최근 매매와 전세가격이 하락세를 지속하면서 역전세와 깡통전세가 증가 중입니다. 특히 역전세 위험 가구는 전국 102만 가구에 달하며, 지역적으로는 수도권에 68만 가구, 비수도권에 34만 가구가 분포하고 있습니다.

(2) 역전세에 의한 보증금 반환 필요 금액
역전세에 의한 임대인의 보증금 반환 추정금액은 가구당 평균 0.71억원으로 0.5억원 이상인 경우가 46%를 차지하고 있어 보증금 상환을 위해 금융권 차입 등 외부자금 조달이 필요할 것으로 예상됩니다.

3. 역전세는 24년 말까지 계속 발생하여 임대인의 주택담보대출 수요가 증가할 전망

(1) 역전세 지속 발생 전망
2020년 7월 말 임대차3법 도입 이후 아파트를 중심으로 전세가격이 2022년까지 크게 상승한 영향으로 2024년까지는 역전세 주택이 지속적으로 발생할 전망입니다.

(2) 한국은행의 추정
한국은행은 102만 가구 역전세 주택 중 23년 하반기에 28.3%, 24년 상반기 30.8%의 주택에서 계약 만기가 도래할 것으로 예상하고 있습니다.
2023년 7월부터 2024년 10월까지 매월 5만건 내외의 계약 만기가 도래할 것으로 추정되고 있습니다.

(3) 역전세에 의한 보증금 반환 필요 금액과 대출
역전세에 의한 보증금 반환 필요 금액은 가구당 평균 0.71억원으로 0.5억원 이상인 경우가 46%를 차지하고 있어, 보증금 상환을 위해 금융권 차입이 필요합니다. 아파트 등 전세가율이 낮아 금융권 차입이 가능한 역전세 주택에서는 임대인의 주택담보대출 신청, 보증금 일부 상환, 임차인의 전세대출 상환 등으로 전세대출이 주담대로 치환되는 경우가 늘어날 전망입니다.

4. 연립주택 비수도권에서는 역전세 주택의 보증금 상환을 위한 처분 매물이 증가할 가능성
(1) 연립주택 비수도권의 상황
전세가율이 높고 깡통전세 위험 가구가 많은 연립주택 비수도권 아파트 등은 임대인의 주택담보대출 차입 여력이 작아 보증금 상환을 위한 주택 처분이 늘어날 가능성이 있습니다.

(2) 지역별 큰폭의 가격 할인가능성
주택 거래가 활발한 곳에서는 시세 처분이 가능하지만, 거래 부진 지역에서는 매도를 위해 큰 폭의 가격 할인이 필요해 매매거래 경기에 따라 역전세 주택에 의한 매매가격 하락 압력이 달라질 전망입니다.