등기부등본 보는법 저당권과 근저당권의 차이

예전에 '채권최고액 이란? 전세계약시 유의사항' 이라고 하는 포스팅을 한번 한 적이 있었습니다.

바로 채권최고액이라고 하는 것이 '근저당권 설정'에 관한 사항이며 저당권과는 하지만 다소 차이를 가지고 있습니다. 부동산 매매계약을 하거나 혹은 전세계약등을 하고자 할 경우 등기부등본 보는법 중에서 소유주와 건물이나 토지에 관한 사항이 일치하는 지를 보는 것도 중요하지만 해당 토지나 건물에 대해서 다른 사람들의 권리가 덕지덕지 붙어 있지는 않은지를 확인하기 위해서는 저당권과 근저당권의 차이를 어느 정도는 이해를 해 두실 필요가 있습니다. 

■ 저당권과 근저당권의 차이 이해

▷ 저당권

우리가 알고 있는 어떤 물건을 저당잡히다라고 하는 것과 법률용어에서 이야기 하고 있는 저당권과는 다른 의미를 가지고 있습니다. 예를 들어 전당포에 어떤 물건을 맡기고 돈을 빌려오는 것은 저당권을 설정해 줬다고 이야기를 하는 것이 아닙니다.

법률상 저당권이라고 하는 것은 부동산과 같은 것을 대상으로 설정을 하는 것으로 해당 부동산에 저당권을 설정을 한다고 해서 그 부동산을 저당권자에게 넘겨주는 것은 아니고 계속사용을 하고 있다가 채무변제를 하지 못하는 상황이 발생을 하게 되면 저당권을 가진 사람이 그 부동산을 처분하게 할 수 있는 권리를 의미하는 것입니다.

예를 들어서 어떤 사람에게 내 집을 담보로 해서 1천만원을 빌리고 저당권설정을 하게 되면 등기부상에서는 정확히 1천만원의 금액으로 표시가 됩니다.

일단 저당권이라고 하는 것은 이런 것이라는 정도로 이해를 하시면 됩니다.

▷ 근저당권

저당권과 근저당권의 차이에 관해서는 그 차이가 많이 다르지는 않습니다.

일단 둘다 저당권이긴 한데 빌려준 돈에 대한 정확한 금액을 적느냐 아니면 대략적인 금액을 적느냐에 따라서 차이가 있습니다.

왜 그러면 대략적인 금액을 적는 것일까요?

가장 대표적인 예가 바로 집을 담보로 은행으로 부터 돈을 빌리게 되면 은행이 해당 집에 대해서 근저당설정을 하게 됩니다.

예를 들어서 은행이 1억을 빌려 줬다고 할 경우 문제가 발생이 되었을 때에 정확히 1억만 저당권 설정을 해 두었다고 하면 향후 발생이 될 연체이자, 경매비용 등 추가적으로 발생되는 비용에 대해서는 번거로운 절차를 통해서 또다시 청구를 해야 하거나 못받게 될 경우 크나큰 손실을 입을 수도 있겠죠?

그래서 1억을 빌려 줬다면 문제가 생겼을 때에 연체이자와 경매비용 등을 포함해서 추가적으로 어림잡아서 2천만원 정도가 더 들어 갈 수가 있을 것이라 예상을 하고 '채권최고액'이라고 하는 것을 정하게 됩니다.

이러한 채권최고액이 얼마로 표시가 되어 있는지를 잘 확인해서 대략 해당 부동산에 대해서 얼마 정도가 은행 빚이 있는지를 가늠해 볼 수가 있게 되는 것이구요. 따라서 등기부등본 보는법에 있어서는 이러한 내용을 알아야 하는 것은 필수 중의 필수 입니다.

그래서 등기부 등본을 떼서 보면 아래와 같이 '근저당설정' 으로 표시가 되고 '채권최고액'은 얼마이다 라고 등기부등본 상에 표시를 해 두는 것이죠.

만약 여러분들이 전세집을 구한다고 할 경우 '근저당설정 금액 + 전세금액'을 합산해 보시고 이 금액이 현재 거래 시세의 70%가 넘어가고 있다면 만약 그 집이 문제가 발생할 경우 100% 전세금액을 돌려 받지 못하는 깡통전세와 같은 위험한 상황이 벌어 질 수도 있다는 점은 꼭 명심을 하셔야 합니다.

이상 등기부등본 보는법 중 저당권과 근저당권의 차이에 관해서 간략하게 설명을 해 보았습니다.