전입신고 확정일자 효력 무조건 세입자 보호 받을 수 있나?

주택임대차보호법을 잘 모르시는 분들의 경우에는 전세 등으로 주택을 임차함에 있어서 자칫 큰 낭패를 보는 경우가 많습니다. 무엇보다 등기부등본을 확인해야 하는 것은 물론이거니와 전입신고를 통한 대항력, 그리고 확정일자를 받아 두면 전세금을 보호받을 수 있다는 착각을 하고 계신 분들도 많은 듯 한데요.

전입신고를 통한 대항력과 확정일자를 통한 우선변제권이 모든 세입자들에게 해당이 되지 않는다는 사실은 전세집을 구하면서 꼭 알아 두셔야 할 사항입니다.

어떤 사항을 알아 두어야 하는지 좀더 자세히 설명을 드려 보도록 하겠습니다.

■ 전입신고, 확정일자 무조건 세입자 보호하지 않는다

▷ 전입신고의 효력

전세 등으로 주택을 임차하여 이사를 하고 나면 특별한 사정이 있지 않는 한은 이사한날 바로 전입신고라는 것을 하게 됩니다. 그냥 막연히 전입신고를 하면 세입자가 보호를 받을 수 있다는 것만 알고 일단은 가서 이사한 주소로 전입신고를 하는 것이죠.

예를 들어 1월 1일 전입신고를 하게 되면 다음날 1월 2일 0시 부터 대항력을 갖추게 됩니다.

대항력을 갖추게 되면 집주인이 다른 사람에게 집을 팔아도 임차권을 그대로 주장을 할 수가 있는 효력이 생기게 됩니다.

▷ 확정일자의 효력

확정일자라고 하는 것은 주택임대차계약서를 가지고 가서 날짜 확인을 공인 받는 것이라 할 수가 있습니다.

확정일자만 무조건 받아서는 되는 것이 아니구요.

앞서 이야기 한 전입신고로서의 대항력을 먼저 갖추고 그 다음으로 확정일자를 받아야만 우선변제권 즉 집이 경매등으로 넘어가게 되었을 경우 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려 받을 수 있게 됩니다.

▷ 전입신고, 확정일자 만으로는 안전하지 않은 경우

이 부분은 전세계약을 하고자 하는 분들의 경우에는 매우 중요하게 봐야할 부분 입니다.

세입자 분들의 많은 분들이 법을 잘 몰라서 전입신고와 확정일자만 받고 나면 안전할 것이라 착각을 하시는 분들이 많을 듯 합니다.

전세계약전 사전에 반드시 생각해 봐야 하는 아래 사항을 꼭 염두해 두시기 바랍니다.

(1) 등기부 등본이 깨끗한 경우

세입 당시 등기부 등본에 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시등기 와 같은 것이 없이 아주 깨끗한 상태로 입주를 해서 무사히 전입신고와 확정일자를 받았다고 한다면 이런 집에서는 혹여 집이 경매로 넘어가게 되더라도 전세금을 100% 다 돌려 받을 수가 있습니다.

완벽한 대항력을 갖추게 되는 것이니까요.

이럴 경우 혹여 집이 경매로 넘어가게 되더라도 경매 낙찰자에게 임차권을 주장하여 계속 눌러살다가 경매낙찰자에게 전세보증금을 돌려 받고 나갈 수도 있고 경매에서 배당금을 모두 돌려 받고 나갈 수도 있고 여튼 전세보증금을 다 돌려 받고 나갈 수가 있게 됩니다.

(2) 등기부 등본에 저당권이나 근저당 설정 등이 되어져 있는 경우

예를 들어 어떤 집이 현 시세 2억 이라고 가정을 해 보겠습니다.

해당 집에 등기부 등본을 떼 보니 A라는 은행이 근저당설정을 해 놓고 채권최고액을 1억 2천쯤 해 놨다고 가정을 해 보겠습니다.

요즘 전세가격이 매매가의 70% 가량이라고 하니 2억짜리 집이면 전세가가 1억 4천 정도 될텐데 1억 4천을 주고 전세를 들어가도 괜찮을까요?

은행이 먼저 선순위로 근저당을 설정해 두면 임차인의 대항력 보다 우선하기 때문에 만약에 이러한 집으로 전세를 들어가 있다가 집이 경매로 넘어가게 되면 경매로 낙찰을 받은 사람이 집을 비워 달라고 하면 보증금도 다 돌려 받지 못한 상황에서 집에서 쫓겨 나야 합니다.

따라서 이러한 경우라면 '채권최고액 + 전세가 = 매매가의 70%' 가 넘으면 위험하기 때문에 2억짜리 집에 근저당설정이 1억 2천만원이 되어 있는 집이라면 전세보증금이 2,000만원을 넘으면 사실상 위험부담이 있는 집이라 보셔야 합니다.

꼭 알아 두셔야 할 사항은 전입신고와 확정일자를 받는 것은 전세세입자들에게 매우 중요한 절차이긴 하지만 그에 앞서 등기부상에 집주인외에 다른 권리자들이 등기에 등록이 되어 있는지를 반드시 확인을 하셔야 한다는 것을 꼭 유념하시기 바랍니다.

전입신고를 하고 확정일자만 받는다고 무조건 세입자를 100% 보호하지 않는 이유는 만약 100% 세입자를 보호 한다고 하면 은행에서 돈빌려다 집을 살 수 있는 사람은 단 한사람도 없을 것이기 때문이기도 하구요.