전세보증금 월세전환 월차임 전환 시 산정률 계산

전세를 들어가서 살고 있다가 세입자의 사정으로 인해서 혹은 집주인의 사정으로 인해서 계약기간 중에 전세를 월세로 전환을 하게 되는 경우가 종종 있을 듯 합니다.

통상 편의상 보증금 1천만원당 월세 10만원으로 산정을 하여 계산을 하는 것이 관례이긴 하나 이는 '주택임대차보호법'상으로 봤을 때에는 허용기준에 맞지 않는 내용에 해당이 됩니다.

단 법에서 정한 전세금 일부를 월세로 전환하는 기준 역시도 계약기간 중에 해당이 되는 것이지 새로 입주를 하는 분들이나 계약 갱신을 하는 경우에는 해당 사항이 없음을 참고 하셨으면 합니다.

임대차 계약기간이 만료가 되고 나면 얼마를 전세보증금으로 하고 얼마를 월세로 돌릴지에 대한 것은 집주인 마음이니까요.

■ 전세보증금 월세전환 산정률 계산

▷ 월차임 전환시 산정률

현행 '주택임대차보호법 시행령' 9조 에서는 다음과 같이 규정을 하고 있습니다.

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4배를 말한다.

위의 법령에서 연 1할 이라고 하는 것은 연리 10%라고 하는 것이라고 하는 뜻 입니다.

다음으로 봐야 할 부분은 '대통령령으로 정하는 배수인 4배라고 하는 것이 어떤 뜻인지를 봐야 하는데요.

이 말은 한국은행에서 공시한 기준금리의 4배를 의미하는 것입니다.

한국은행이 공시한 현재까지의 기준금리가 연리 2%니 여기에 4배를 곱하면 8%가 됩니다.

따라서 전세보증금 월세전환을 위한 월차임 전환시 산정률은 10%와 8%를 비교하여 한국은행의 기준금리의 4배인 8%가 더 낮은 것이기 때문에 8%를 월차임 전환 산정비율로 해야 한다는 것입니다.

▷ 실제 예

위의 경우를 가지고 실제로 예를 들어보자면 다음과 같습니다.

지금 전세보증금 1억에 살고 있었는데 계약기간중 집 주인과 합의를 통해서 보증금을 5천만원으로 줄이고 나머지 금액에 대해서는 월세로 전환을 하자고 가정을 해 보겠습니다.

전세보증금 월세전환 금액을 계산해 보면 다음과 같습니다.

(5천만원 X 8%) / 12 = 333,333원

집주인은 현재의 한국은행 기준금리로 계산을 해 보자면 월 333,333원 이상을 받으면 안된다는 계산이 됩니다.

하지만 이것도 뭐 앞서 말씀 드린바와 같이 전세계약기간 내에서나 유효한 것이고 관행상 집주인과 그냥 천만원당 10만원씩 월세로 계산을 하는 경우가 많고 약자인 세입자가 그대로 집주인의 말을 들어 주는 경우가 대부분이 아닐까 하는 생각이 듭니다.