농가주택이란? 절대농지 농업진흥구역내 농업인주택 잘 못된 정보로 인한 낭패사례

이번 시간에는 농업인 주택에 대해서 많은 분들이 잘 못 알고 있는 내용들과 농업인주택을 짓기 위해서는 어떤 조건을 갖추고 있어야 하는 지를 간략히 다섯 가지 정도 살펴  보겠습니다.


1. 농가주택, 농업인주택 용어의 혼용과 정리
2.  넘쳐나는 잘못 된 정보로 인한 오해
3. 농업진흥구역 내 농지구입하기
4. 농업인주택인허가조건
5. 농업인주택매매시 주의사항

내용이 다소 어려울 수 있으나 최대한 쉽게 설명 드려 보겠습니다.

첫 번째로 농가주택 용어의 혼용에 관에서 이야기 해 보겠습니다.

1. 농가주택, 농업인주택 용어의 혼용과 정리
귀농귀촌을 하고자 하시는 분들 중 많은 분들이 하시는 생각 하나가 있습니다.
바로 농업진흥구역에 속한 소위 말하는 절대농지를 구입해서 농가주택을 지어보려고 한다는 것입니다.

즉 농민에 해당하는 사람만이 지을 수 있는 주택을 생각하시는 데요.

현재 많은 분들이 농가주택이란 용어를 농촌에 위치한 주택 또는 농지법에서 규정한 농업인만이 지을 수 있는 농업인주택 등으로 혼용하여 사용을 하고 있는 상태 입니다.

농지법에서는 농업인주택, 또는 어업인주택이라 칭하기 때문에 설명에서는 농업인주택이라고 정리를 해서 말씀 드리겠습니다.

두번째로 넘쳐나는 잘못 된 정보로 인한 오해 입니다.

2. 넘쳐나는 잘못 된 정보로 인한 오해
인터넷에서는 농업인주택에 관한 글들을 수없이 많이 찾을 수가 있습니다.
대부분 농업인주택에 대한 정보를 알고자 할 때에는 “농가주택”으로 검색을 하게 됩니다.
그러나 그 정보의 상당수가 정확하지 않기 때문에 어떤 정보가 진짜인지를 알 수가 없습니다.

실제로 N사의 검색엔진으로 절대농지 농가주택을 검색해 보니 지식인이나 블로그 등에도 오해를 살 만한 글들이 넘쳐 나더군요.

 

어디서 들은 얘기도 있고, 농민이 되면 소위 말하는 절대농지에 농업인주택 허가를 받을 수 있다고 하고
또한 농업인주택을 지을 때 농지전용비도 감면을 받을 수가 있다고 하니 막연히 절대농지 같은 저렴한 농지를 찾아서 다니십니다.

그러나 농업인주택 이라고 하는 것에 대해서 제대로 알고 있지 않다면 이러한 행동은 상당히 우려스러운 일이고 자칫 시간 낭비, 돈 낭비를 하는 상황이 될 수도 있습니다.

그 이유를 지금부터 하나씩 풀어서 설명 드려 보겠습니다.

자 이제 본격적으로 농업인주택을 짓기 위한 농업진흥구역내의 농지를 찾아 보겠습니다.

3 농업진흥구역 내 농지구입하기
농업인은 농업진흥구역의 농지인 소위 말하는 절대농지에도 농업인주택을 지을 수가 있습니다.
그러나 농지법 제37조(농지전용허가 등의 제한) 사유 등을 살펴 보면 다음과 같은 농지의 경우라면 전용허가를 못 받을 수도 있다는 것입니다.

농지법 제37조 (농지전용허가 등의 제한) 사유 2항 1호에서 3호 내용을 읽어 보겠습니다.

농지법 제37조 ② (농지전용허가 등의 제한) 사유  1. 전용하려는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 농업생산기반 정비사업 시행예정 지역으로 편입되어 우량농지로 보전할 필요가 있는 경우  2. 해당 농지를 전용하거나 다른 용도로 일시 사용하면 일조·통풍·통작(通作)에 매우 크게 지장을 주거나 농지개량시설의 폐지를 수반하여 인근 농지의 농업경영에 매우 큰 영향을 미치는 경우  3. 해당 농지를 전용하거나 타용도로 일시 사용하면 토사가 유출되는 등 인근 농지 또는 농지개량시설을 훼손할 우려가 있는 경우

즉 경지정리가 잘 되어져 있거나 인근 농지에 영향을 주거나 하는 경우에는 전용허가를 불허 할 수도 있다는 것입니다.
따라서 농업진흥구역 내에 있는 절대 농지라 하더라도 무조건 농업인이 되면 허가를 받을 수가 있는 것은 아니라는 것입니다.

이제 우여곡절 끝에 농업진흥구역안에서 농가주택을 지을 만한 땅을 찾았다면 농업인주택을 지을 수 있는 자격조건을 알아 보도록 하겠습니다.

4. 농업인주택 허가조건
농업인주택은 자격조건이 된다면 농업진흥구역 뿐만 아니라 농업진흥구역 밖에도 지을 수는 있습니다.
그러나 우리의 목표는 농업진흥구역의 저렴한 농지를 사서 집을 짓는 것이겠죠?

그렇다면 농지법 시행규칙에 의거하여 농업진흥구역안에서 어떤 조건을 갖춰야 농업인주택을 지을 수 있는지를 살펴 보겠습니다.
조건은 다음과 같습니다.

(1) 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업. 임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서¬ 당해 세대의 농.임.축산업에 의한 수입액이 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하는 세대의 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의1이상으로 농. 임. 축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것  (2) 당해 세대의 농업.임업 또는 축산업 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시. 구. 읍. 면 지역에 설치하는 것일 것  (3) 그 부지의 총면적이 660㎡ 이하여야 하고, 당해 세대주 가 그 전용허가 (협의) 신청일 이전 5년간 농업인주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 660㎡이하이어야 함

세 번째 내용은 다소 어려우니 설명을 드려 보자면 전용할 수 있는 면적은 5년내에는 총 660제곱미터를 넘으면 안되고, 집을 지으려면 때로는 도로도 만들어야 하는데 도로 등을 포함한 총 면적이 660제곱미터를 넘지 않아야 한다는 것입니다.

여기서 잠깐! 
카더라 통신에 의하면 농업인 주택을 지으려면 무주택 세대주여야 한다는데?
라고 말을 합니다.

2017농림축산 식품부가 발행한 농지업무편람에서는 농업인주택에 대하여는 농지51311-810(’99.7.5.)호로 시달한 지침 참조하라고 하고 있습니다.
해당 지침에는 다음과 같은 내용이 있습니다.

유주택자라 하더라도 농지법시행령 제29조 제4항에서 규정한 농업인세대의 세대주에 해당되는 경우에는 허가 받고 농업인주택을 지을 수 있으며 농지조성비 및 전용 부담금은 전액 감면함  О 단, 유주택자가 농업인주택을 전용허가 신청할 경우 설치하고자 하는 시설의 규모, 용도 및 지역여건을 참작할 때 전용하고자 하는 농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지의 여부 등 농지법시행령 제33조 제1항의 규정에 따른 심사기준에 의거 심사하여 적합할 경우에 한하여 허가

즉 무주택자가 아니더라도 농업인세대의 세대주에 해당된다면 좀 더 까다롭긴 하지만 농업인주택을 지을 수가 있다는 것입니다.

그럼 무주택자 이어야 한다는 카더라 통신은 어디서 나온 것인지를 짐작해 보자면 다음과 같은 사항 때문에 그런 것으로 여겨 집니다.

농지법에서는 무주택세대주로서 농업진흥구역 이외의 지역에 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 경우 농업인주택을 짓기 위해서 농지전용을 하려고 할 경우 농지전용 신고만 해도 되는 것으로 규정을 하고 있습니다.

무주택세대주라는 말은 이 말이 와전 되어진 것으로 보여 집니다.

결국 무주택세대주던 주택이 있는 사람이건 간에 이유여하를 불문하고 농업진흥구역 안에서 농업인주택을 짓기 위해서는 허가를 받아야 한다는 것입니다.

카더라 통신에 의하면 농업인 주택은 45평 이하로 지어야 한다는데?

이 역시도 농촌에 있는 주택을 구입하여 양도소득세 비과세특례를 받기 위한 조건에 해당하는 것과 혼동을 하여 이야기 하고 있는 것입니다.

건축법 37조 7항 일부를 살펴 보면 다음과 같은 내용이 있습니다.

참고 : 건축법 시행령 37조 7항 일부

보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역에 「농지법」 제32조제1항에 따라 건축할 수 있는 건축물의 경우에 그 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.

결국 농업인주택은 건폐율 60% 이하에서 지자체 조례로 정하는 비율을 초과하여서는 안된다 라고 규정을 하고 있기 때문에 지자체 조례를 확인해 보거나 해당지역 담당 공무원에게 문의를 하여 확인을 해 봐야 한다는 것입니다.

마지막으로 농업인 주택을 지었다면 매매시 주의 사항을 살펴 보겠습니다.

5. 농업인 주택의 매매시 주의사항
농림축산식품부가 발행한 농지업무편람에서 참고하라고 하는 농업인주택업무처리지침에는 다음과 같은 내용이 있습니다.

농업인주택을 용도변경승인 없이 비농업인에게 매매하였을 경우 처리방법은?
⇒ 농업인 주택을 비농업인에게 매매하여 일반주택으로 사용코자 할 경우에는 사전에 용도변경승인을 받아야 하고 용도변경승인을 신청해야 하는 자가 감면된 농지보전부담금을 정산ㆍ 납부하여야 할 것인바 용도변경승인을 하지 않은 때에는 매수자가 비농업인이라는 사실을 매도인이 인지했을 경우 매도인에게 원상복구 및 고발조치 등을 취해야 할 것임

고발조치 등을 취하라고 하는 무서운 내용이 있네요.

이 경우에도 두 가지의 경우가 있으니 풀어서 설명을 드려 보겠습니다.

(1) 농업진흥구역 이외 지역의 농업인 주택의 경우
(2) 농업진흥구역내의 농업인 주택의 경우

첫 번째로 농업진흥구역 외 지역의 농업인 주택의 경우 입니다.

(1) 농업진흥구역(절대농지) 외 지역의 농업인 주택
앞서 잠깐 설명 드린 바와 같이 농업인 주택은 자격요건을 갖추면 농업진흥구역뿐만 아니라 농업진흥구역 외의 지역의 농지에도 지을 수가 있습니다.

농지법에서는 농업진흥구역 이외의 농업인 주택을 매 매시 5년 이내에 매도할 경우 용도변경승인을 받아 매매를 진행해야 하고 5년이 경과 하면 자유롭게 양도가 가능 하도록 규정 하고 있습니다.
그러나 5년이내에 매도를 할 경우 종전에 감면 받았던 농지전용 비는 다시 납부를 해야 합니다.

쉽게 다시 한번 설명 드리자면 농업진흥구역이 아닌 지역의 농지라면 농업인 주택뿐만이 아니라 일반주택도 건축이 가능합니다.
따라서 자유롭게 용도 변경을 해서 매매가 가능하다는 것이죠.

두 번째로 농업진흥구역내의 농업인 주택의 경우 입니다.

(2) 농업진흥구역(절대농지)내의 농업인 주택의 경우
다시 한번 앞에 내용을 되새기며 말씀 드려 봅니다.
농업진흥구역에서는 농업인 주택 이외에는 집을 지을 수가 없습니다.
만약 농업인 주택을 일반주택으로 용도변경을 해 줘 버리면 법체계가 흔들려 버리겠죠?
그러므로 농업진흥구역 내에 있는 농업인 주택은 농지법상 5년이 지나던 10년이 지나던 간에 농업진흥구역이 해제되기 전까지는 일반용도의 주택으로 용도변경을 해 줄 수가 없다는 것입니다.
따라서 농지법에서 규정하고 있는 농업인 조건을 갖춘 사람에게 매매를 해야 한다는 것입니다.

농업인 주택 짓기 생각보다 까다롭죠?

내용을 요약해 드립니다.
첫째 농업진흥구역에서 농업인 주택을 짓기 위해서는 자격요건을 갖춰서 이유여하를 불문하고 허가를 받아야 합니다.
농업인주택을 위한 농지를 전용할 수 있는 면적은 660 제곱미터까지 입니다.

둘째 전용하고자 하는 농지가 우량농지이거나, 주변농지에 피해등을 줄 수가 있다면 농업인이라 해도 허가를 못 받을 수도 있습니다.

셋째 유주택자라도 조건을 갖추면 농업인주택 허가를 받을 수가 있습니다.

넷째 농업진흥구역 이외 지역의 농업인주택은 5년내에 매매시 용도변경을 하여 매매를 해야 하며 감면받았던 농지전용비는 다시 납부를 해야 합니다.

단 농업진흥구역내의 농업인주택은 농업진흥구역이 해제 되지 않은 이상은 용도변경이 불가하므로 자격조건을 갖춘 농민에게 매매를 하여야 합니다.

비교적 저렴한 농업진흥구역내의 농지인 절대농지에 농가주택을 지을 수가 있다는 것은 어쩌면 매력적인 것이긴 합니다.
그러나 누릴 수 있는 혜택에 비하여 조건을 갖추기가 쉽지 않고 설령 농업인 주택을 지었다고 할 지라도 매매 시 어려움을 겪을 수도 있다는 단점도 있다는 것은 사전에 염두 해 두시고 농업인 주택을 위한 토지구입을 준비를 하시기 바랍니다.