시골땅 전원주택지 왜 생각보다 비싸다고 여겨 질까?

무슨 시골 땅값이 이리도 비싼지?

많은 분들이 시골하면 땅값이 일단은 저렴할 것이라고 생각을 합니다.
물론 대부분의 시골땅의 가격은 도시에 비해서 정말 훨씬 저렴하긴 합니다.
그러나 전원주택을 짓기 위한 토지를 찾게 되면 생각보다 높은 가격에 놀라게 됩니다.

왜 그렇게 될까요?
실제 통계자료를 통해서 그 이유를 짚어 보고 좋은 땅을 구입하기 위해서는 많이 공부를 하고 발품을 팔아야 하는지를 살펴 보도록 하겠습니다.

첫번째로는 건축행위가 가능한 용도의 토지가 적기 때문
농촌지역의 경우 소위 말하는 절대농지 즉 농업진흥구역의 토지와 개발자체가 거의 불가능한 임야등을 제외하고 나면 건축행위가 가능한 용도지역의 토지는 생각보다 그리 많지가 않습니다.

농촌지역의 용도지역은 일부 대부분 농림지역 아니면 관리지역에 속하고 있어서 건축행위 제한을 많이 받게 됩니다.

실제로 확인해 볼 수 있는 통계청의 2012년 자료를 기준으로해서 서울, 지역과 강원지역의 해서 용도지역을 살펴 보겠습니다.

정리 된 통계자료가 비교적 오래전이긴 하지만 급격한 변화는 그리 많지 않을 것으로 보고 말씀을 드립니다.

용도지역에서 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역을 도시지역이라 하고 그 외에는 비도시지역이라 이야기를 합니다.
서울의 경우 용도지역중 도시지역이 차지하는 비율은 99.4%이고 도시지역중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 곳이 주거지역으로 그 비율은  73.8%입니다.

반면 강원지역의 경우 비도시지역의 비율이 91.2%에 해당이 되며 이중 농림지역의 비율이 55.2%로 가장 높고 주거지역 비율은 불과 1.4%에 불과합니다.

결국 귀농귀촌을 위한 전원주택지를 구하기 위해서는 비도시지역의 농림지역이나 관리지역 중에서 찾아봐야 한다는 것이겠죠? 

두번째로는  도로의 부족이라 여겨 집니다.

2017년 통계청 자료에 따르자면 전 국토의 지목별 비율은 다음과 같습니다.
가장 많은 지목이 전체 63.6%를 차지하고 있는 임야이고, 다음으로는 답이 11.24%, 전이 7.58% 입니다.
지목이 대로 되어진 토지는  3.08%, 지목이 도로로 되어진 토지는 3.24%에 불과 합니다.

그렇다면 다시 서울과 강원도의 대지와 도로의 분포를 비교를 해 보도록 하겠습니다.

서울지역의 대지 비율은 36.12%,  도로비율은 13.02%

그러나 강원지역의 대지비율은 1.08%, 도로비율은 단 1.59% 에 불과 합니다.

물론 시골지역의 경우 지자체 조례에 따라서 지목이 도로가 아니더라도 마을길 등을 건축법상 건축허가가 가능한 도로로 인정을 해 주는 경우가 있습니다.
그러나 시골의 경우 도로로 보일 뿐 실제 도로로 인정을 받지 못하는 길도 많기 때문에 주의를 기울여야 한다는 것이죠.

특히나 강원지역의 토지는 81.85% 임야로 되어져 있는 상태 입니다.

임야의 경우 개발행위가 가능한 용도지역의 임야라고 하더라도 경사도가 높으면 개발행위허가를내 주지 않기 때문에 경사도도 봐야 하고, 소나무가 많은지도 봐야 하고,  도로 접합여부도 살펴 봐야고 묘지에 따른 분묘기지권 등도 살펴봐야 하기 때문에 사실상 일반인들이 접근하기는 너무나도 어려운 분야 입니다.

따라서 토지를 보러 오시는 대부분의 분들은 농지나 대지중에서 골라야 할 텐데 시골 특성상 대지는 극히 적은 편이고 건물이 없는 대지나 농지중에서 전원주택지가 될 만한 땅을 찾아야 할겁니다.
그리고 도로 접합여부를 살피고, 땅은 푹 꺼지지는 않았는지, 조망은 좋은지, 방향은 남향인지, 축사 등 혐오시설이 없는지, 수도 전기등의 기반시설은 잘 되어져 있는지, 마을 텃새는 있는지 다 보고 나서 그런 땅이 혹시라도 나타나면 생각보다 비싼 땅값에 놀라게 됩니다.

시골 땅 저렴하긴 합니다.

그러나 대부분 귀농귀촌을 위해 찾는 전원주택지는 길좋고 방향좋고 경치까지 좋으면서 수도전기도 잘 들어와야 하는 곳인데 그런 곳은 통계에서 보시다 시피 시골지역의 토지 중 0.1%도 안될 것이라 여겨 집이다.
따라서 모든 사람이 선호하는 좋은 땅은 사실상 수요에 비해서 공급이 턱없이 부족하다는 것입니다.  그래서 많은 분들이 좋은 땅을 찾기 위해서 발품을 팔고 있는 것이구요.

마지막으로 조언을 드리자면 토지에 대한 지식이 부족할 경우 충분히 공부를 하시고 철저한 계획을 세워 토지를 구입하시거나 그럴 여유조차 없다면 적절한 가격의 다 지어진 전원주택 또는 좋은 곳에 개발이 잘 된 전원주택지를 적절한 가격에 구입하시는 것이 오히려 시간과 비용을 절약하는 방법이 될 것입니다. 

결국 모든 사람들이 좋아할 만한 조건을 가진 땅은 결코 저렴하지 않다는 사실을 염두 해 두시고 전원생활에 대한 계획을 세워보시길 바랍니다.