미등기 무허가 건물 매매시 주의사항 토지 지목이 농지인 경우

예전에 시골집을 구입하려고 할 경우 자주 보게 되는 미등기 무허가 건물매입시 유의사항을 살펴 본 적이 있었습니다.

관련 글은 아래 링크를 참고 해 보시기 바랍니다.

 

지목이 대지로 되어진 경우에는 미등기 무허가 건물을 매입할 경우라도 건물이 아닌 토지의 소유권이전에는 별다른 문제는 없습니다.

 

그러나 지목이 농지인 경우에는 건물 뿐만 아니라 토지의 소유권이전 자체가 안되는 커다란 문제가 발생을 할 수가 있습니다.
이번 영상에서는 드문 경우이긴 하지만 지목이 농지로 된 토지에 미등기 무허가 건물이 있는 경우 주의 사항을 간략히 살펴 보도록 하겠습니다.

사례를 통해서 살펴 보기

화면으로 보이는 토지는 지목이 전으로 된 토지로 등기부나 건축물 대장상에는 건물이 존재하고있지 않은 토지 입니다.

그런데 위성지도상으로 살펴 보면 실제로는 건물이 존재를 하고 있는 것을 확인해 볼 수가 있습니다.

이런 경우 어떤 문제가 발생할 가능성이 있을까요?

그 이유는 지목이 농지로 된 토지는 토지 취득시 반드시 농지취득자격증명서를 발급받아야 한다는 것입니다.
하다 못해 건축허가가 나 있는 토지를 구입하는 경우라 해도 현재 지목이 농지라면 농지취득자격증명서는 발급 받아야만 합니다.

그런데 농지위에 건물이 존재를 하고 있는 경우에는 원칙상 농지취득 자격증명서가 발급되지가 않습니다.
즉 농지로 원상복구를 하고 난 뒤에야 농지취득 자격증명서를 발급을 받을 수가 있다는 것이죠.

간혹 오랜기간 주거용 건물로 사용을 하고 있는 건물이였다고 한다면 담당 공무원이 융통성을 발휘하여 농지취득자격증명서를 발급해 주기도 합니다.
그러나 원칙을 지키는 FM 담당 공무원을 만나게 된다면 토지를 농지로 원상복구를 하지 않을 경우 농지취득자격증명서가 발급이 되질 않습니다.
만약 이런 경우의 미등기 무허가건물과 토지를 구입하기 위해서 이미 계약금까지 지불이 된 상황일 경우라면 자칫 계약해제로 이어지거나 최악의 경우에는 매도자와 법적분쟁까지도 가야 하는 최악의 상황까지 발생을 할 수도 있다는 것이죠.

그렇다면 부득이 이런 경우라도 매매 계약을 진행하고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

농지위에 있는 미등기무허가 건물 매매 계약시 주의 사항

1. 계약전 농지취득자격증명서 발급 가능여부 확인하기
계약전에 미리 농지취득자격증명서 발급 가능여부를 확인해 보는 것입니다.
계약금 다 주고 나서 불안에 떨 필요는 없으니까요.

그리고 계약금은 아주 조금만 걸어 두시는 것이 당연히 좋겠죠?

2. 특약사항 명시하기
특약사항에는 농지취득자격증명서 발급 불가시 계약은 해제하고 계약금은 즉시 반환하도록 한다는 특약을 명시하여 상호간 법적분쟁의 소지를 미연에 방지를 하는 것이 중요 합니다.

마지막으로 당부 드리고 싶은 말씀은 이런 경우 운 좋게 건물을 철거하지 않고 농지취득자격증명서를 발급 받아 토지와 건물을 구입을 했다고 하더라도 나중에 다시 되팔 적에 역시나 운에 맡겨야 하는 경우가 발생 할 수 있으니 매매에 각별히 신중을 기할 필요가 있습니다.

 

미등기 무허가건물 매매시 주의사항 다른 글 보기 => https://merrow.tistory.com/984

미등기 건물과 토지를 구입하고자 할 경우 특히나 지목이 농지라면 각별한 주의를 기울이기시를 다시 한번 당부 드립니다.