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등기부등본 보는 법 및 인터넷 발급 열람방법

명가공인 2020. 8. 24. 10:36

부동산 중개 일을 하면서 가장 많이 보게 되는 문서가 바로 등기부등본 일 것입니다.
소유권에 관한 사항을 확인하고 기타 권리관계등을 면밀하게 파악해 보기 위함이니까요.
그런데 여전히 많은 분들이 계약당시 등기부등본을 확인시켜 드리면 무심하게 넘어가시는 분들이 있습니다.
사실 등기부를 부동산 중개등의 업무를 하지 않는 이상은 1년에 한두번 보기도 어려울 듯 합니다.
그렇다 보니 어떻게 봐야 하는지 일반인 분들은 헷갈려 하시는 것이 당연한 것이기도 합니다.

이번 시간에는 최대한 쉽게 부동산 등기부등본에 관해서 세가지를 살펴 보겠습니다.

1. 등기부등본의 종류
2. 등기부등본 보는 법
3. 등기부등본 열람, 발급방법

등기부등본의 종류는 다음과 같습니다.
1. 등기부등본의 종류
(1) 집합건물
(2) 토지
(3) 건물

첫 번째로 집합건물이라고 하는 것은 하나의 토지에 구분건물을 지어서 여러 세대가 모여서 사는 것을 의미 합니다.
아파트, 빌라와 같은 다세대주택 등이 집합건물에 해당이 됩니다.

그 이외의 부동산은 토지와 건물로 분리해서 등기부를 나눠 놓습니다.
토지등기부는 농지나 나대지 등과 같이 건물이 없을 수도 있고 있을 수도 있습니다.
예를 들어 집합건물이 아닌 단독주택이나 전원주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 별도로 존재를 하게 됩니다.
따라서 전원주택등을 계약하고자 할 경우 건물등기부만 확인할 것이 아니라 토지 등기부도 반드시 확인을 해 봐야 합니다.
토지의 주인과 건물의 주인이 다른 경우가 가끔 있고 토지에만 저당권이나 기타 다른 권리관계가 있을 수도 있으니까요.

이제 등기부등본을 보는 법을 살펴 보겠습니다.


2. 등기부등본 보는 법
가장 많이 접하게 되는 아파트와 같은 집합건물의 등기부등본을 가지고 설명을 드려 보겠습니다.
등기부 등본을 꼼꼼하게 살피기 위해서는 사실 많은 부동산 지식을 갖추고 있어야 하지만 이 정도만 볼 줄 알아도 부동산 거래사고 예방은 하실 수가 있을 겁니다.

등기부등본은 크게 세가지로 구성이 됩니다.
1. 표제부
2. 갑구
3. 을구

(1) 표제부
보이는 화면과 같이 표제부에는 부동산의 주소, 구조, 면적, 층수 등 외적인 내역을 표시를 하게 됩니다.
집합건물 표제부에서 특히 중요하게 살펴봐야 할 사항은 대지권의 종류에 관한 내용 입니다.


우선 집합건물에 있어서 대지권이라고 하는 것은 쉽게 말해서 건물이 앉아 있는 땅에 대한 권리를 의미 합니다.
대부분 대지권이 소유권이긴 한데 아주 드문 경우이긴 하지만 이 대지권이 임차권이나 지상권등으로 되어져 있는 경우도 있습니다.
이런 경우 집합건물을 구입하게 되면 사실상 건물만 사는 것이고 땅에 대한 권리는 소유가 아닌 임대형태가 되어 버리는 것입니다.

다음으로 표제부에서 중요하게 살펴 볼 것은 대지권의 비율 입니다.

그림으로 예를 하나 들어 보겠습니다.

아파트 평당 천만원
A아파트가 좋으세요?
B아파트가 좋으세요?

대지권 비율이라고 하는 것은 토지에 대한 소유 비율입니다.
예를 들어 건물이 세워진 곳이 주차장 등을 포함한 전체 토지가 100평이고 대지권비율이 가령 100분의 25라고 할 경우 토지25평에 대한 소유권이 있다는 의미가 됩니다.
내가 살 건물의 토지지분이 얼마나 되느냐도 상당히 중요한 부분이기 때문에 대지권에 대한 권리의 종류와 비율은 특히나 중요한 부분이라 할 수가 있습니다


공동주택의 가치평가에서 간과하지 말아야 할 부분이 대지권 비율이니 아주 오래된 아파트여서 재건축 재개발이 될 가능성이 있다면 대지권 비율의 부분도 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있겠죠?

다음으로는 갑구에 대해서 살펴 보겠습니다.


(2) 갑구
갑구에는 소유권에 대한 사항이 기재가 됩니다.
즉 부동산의 소유자가 누구냐 하는 것이 표시가 됩니다.
현재 소유자 뿐만 아니라 과거 소유권 변동이 어떻게 되었는지도 확인을 해 볼 수가 있습니다.


번호순으로 쭈욱 가다가 제일 마지막 번호의 가장 최근 날짜가 최종 소유자이니 소유권이 누구한테 있는지를 반드시 잘 살펴 보시기 바랍니다.

만약 소유권을 제한하는 압류 가압류 등이 있다면 갑구에 표시가 됩니다.

(3) 을구
을구에는 소유권 이외의 권리사항이 표시가 됩니다.
소유권 이외에 근저당, 전세권 등이 설정이 되어져 있다면 을구에 내용이 표시가 됩니다.


결론적으로 말씀 드리자면 등기부 등본 표제부가 내가 눈으로 본 부동산 내용과 일치를 하고 갑구에 소유자를 확인해 보니 계약자와 소유자가 일치하고 있고, 
소유권을 제한하는 압류 가압류 등이 없고,
을구에는 근저당등이 설정 된 것이 없다면 일단은 괜찮은 것이고 그 외에 내용이 보인다면 무조건 의심을 하고 살펴 봐야 한다는 것입니다.
그리고 모르는 내용은 전문가에게 물어서 내용을 정확히 알고 부동산 거래에 임해야 합니다.

마지막으로 등기부 등본 열람/발급 방법에 대해서 살펴 보겠습니다.

3. 등기부등본 열람 발급 방법
등기부등본 열람 발급은 대법원인터넷 등기소에서 누구나 열람 발급이 가능 합니다.

먼저 대법원인터넷등기소를 검색하여 접속을 합니다.


등기는 열람, 발급을 받을 수가 있는데요.

열람용은 말 그대로 휴대폰이나 컴퓨터 등으로 쉽게 확인해 보는 것이지만,
발급용은 관공서나 각종 기관 등에 제출을 하는 용도로 사용되며,
위변조방지기능과 법적효력을 갖추있기 반드시 프린터로 출력을 해야 합니다.

따라서 단순 확인을 위해서라면 열람하기를 하시면 됩니다.


열람하기에서 부동산의 구분을 선택하여 집합건물, 토지, 건물 중 하나를 선택을 합니다.
그리고 주소를 입력합니다.

그리고 혹여 있을지 모를 공동담보목록과 매매목록을 선택하고 검색을 누릅니다.
검색을 누르면 해당 부동산이 나타나면 선택을 합니다.

가급적 해당 등기의 이력을 확인해 보기 위해서 말소사항 포함으로 선택하는 것을 추천 합니다.
그리고 휴대폰이나 신용카드 등으로 700원을 결제하면 누구나 원하는 부동산의 등기부등본 열람이 가능 합니다.

참고로 요즘에는 인터넷등기소 어플로 휴대폰에서도 편하게 등기부 열람이 가능하니 참고 하시기 바랍니다. 

다시 한번 요약해 드립니다.
등기부등본은 부동산거래의 필수 사항입니다.
등기부등본의 종류는 크게 집합건물, 토지, 건물로 나뉘어지며,
등기부등본 내용에는 부동산을 표시하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 표시하는 갑구, 소유권 이외의 권리를표시하는 을구로 이루어져 있습니다.

등기부 등본은 대법원 인터넷 등기소에서 누구나 확인할 수 가 있다는 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

아래 영상은 인터넷으로 등기부를 열람하는 방법을 보여드리는 영상 입니다.

 

등기부등본의 확인은 부동산 거래시 빠트려서는 안되는 제 1순위의 필수 사항입니다.
평생 살면서 주택거래던 전월세계약이던 반드시 한번은 하게 되는 부동산거래에서 내 소중한 재산을 보호하기 위해서는 반드시 등기부등본 보는 방법을 알고 계실 필요가 있습니다.

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