준공검사를 받지 않아 사용승인 소유권 보존등기가 없는 신축 전원주택 매매시 유의사항 본문

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준공검사를 받지 않아 사용승인 소유권 보존등기가 없는 신축 전원주택 매매시 유의사항

명가공인 2020. 8. 27. 12:26

새로 지어진 신축 전원주택 등을 구입하러 다니시다 보면 많은 사례는 아니지만 아주 가끔은 이런 경우를 경험하게될 수도 있습니다.

건축물이 사실상 다 지어진 상태인데 사용승인을 받지 않아 건축물대장도 등기도 없는 신축 전원주택등을 보게 됩니다.
실제로 들어가서 보면 난방, 수도, 전기 등 모든 것이 거의 완벽하게 되어져 있어서 바로 이사와서 살아도 될 정도의 집인데 말입니다.

 

이번 글에서는 사용승인(준공검사)를 받지 않고 소유권보존등기를 하지 않은 건물을 매매할 자칫 세무조사를 받아 곤란한 일이 발생 할 수가 있는 경우를 살펴 보도록 하겠습니다.

 

신축 전원주택 구입시 미리 알아 두시면 곤란한 일을 예방할 수 있는 아주 유용한 정보가 될 수 있을 것이라 여겨 집니다.

앞서 말씀 드린 바와 같이 신축건물을 거의 완벽하게 마무리를 지어 놓고도 준공검사 즉 사용승인을 받지 않아 건축물대장과 등기기 되어져 있지 않은 상태라면 아마도 매매를 할 경우 매도자가 다음과 같은 요구를 할 가능성이 매우 큽니다.

아마도 매도자는 “신축전원주택에 대해서 땅만 파는 것으로 하고 준공검사는 새로 집을 사는 사람이 받아서 소유권 보존등기를 하도록 하자” 대신 집값은 좀 깍아 주겠다” 라는 제안을 할 가능성이 큽니다.


이해가 안 되시는 분도 있으실 겁니다.
쉽게 말해서 매도자가 아닌 매수자 즉 신축주택을 사는 사람이  사람이 집을 지은 것으로 하자는 것입니다.

일종의 다운계약인 것이죠.
집을 파는 사람은 아마도 두 가지를 노리고 그런 말을 하게 될 것입니다.

첫째는 준공검사 받고 건축물대장 등재하고 소유권보존등기절차까지 마무리 지어야 하는 번거로움과 비용을 절약할 수가 있다는 것

둘째로 사실상 가장 큰 이유가 되는 것은 양도소득세를 적게 낼 수 있다는 희망 때문일 것입니다.

그런데 이러한 경우가 왜 많이 발생을 하게 될까요?

물론 소규모 건축업자들의 경우 이런 형태의 매각을 진행하는 경우도 종종 있을 것이라 여겨 집니다.
그런데 실제로 귀농귀촌하여 전원주택을 다 짓고 난 후에 전원생활을 포기하고 미등기 상태로 집을 내 놓는 분들도 가끔은 있습니다.

이런 경우가 많이 발생하는 원인 중 하나는 집을 지을 당시에는 내가 이 집에서 평생 살거라 여기고 부가세 10%를 아끼기 위해서 세금계산서 등 비용증빙자료를 하나도 안 챙긴다는 것입니다.

그러다가 전원생활을 포기하게 되면서 세금계산서 다시 받으려고 하니 부가세만 10%면 적어도 천만원 이상은 될 테고, 추가적으로 사용승인받고 소유권 보존등기비용까지 들어가야 하니 그 비용을 아끼기 위해서 고민하게 됩니다.

합법적으로 준공검사 잘 받고 등기해서 팔려고 하니 졸지에 주택소유자가 되어버려서 급하게 팔면 양도세 폭탄 맞을 것 같습니다.
결국 등기해서 팔려고 해도 적어도 1,2년은 기다려야 하니 고민은 더 깊어집니다.

그런 고민을 하던 찰라에 주변에서 그럴싸한 아주 희망적인 얘기를 합니다.
땅만 파는 것으로 하고 소유권 보존등기는 새로 집을 구입하는 사람의 명의로 하면 된다는 팁을 듣게 된다는 것이죠.

그렇다면 집을 사는 사람은 이런 상태의 집을 보고 집주인이 말하는 제안을 받아 들여야 할까요?
정말 조심해야 합니다.

최근 실제로 이런 사례로 인해서 세무조사를 빡세게 받고 세금 추징을 당하는 사례를 실제로 본 적이 있습니다.

미등기 상태로 있는 신축건물을 대상으로 해서 땅만 사고 파는 것으로 하고 새로 집을 구입하는 사람이 소유권 보존 등기를 한다?
상식적으로 땅만 산 사람이 갑자기 몇 일만에 집을 지어 준공검사 받고 소유권 보존등기를 한다는 것이 말도 안 된다는 것이죠.

물론 과거에는 이런 일들이 암암리에 많이 있었을 것으로 여겨 집니다.
그러나 요즘에는 이런 사례들에 대한 단속이 강화가 되고 있는 추세인 듯 합니다.
괜한 꼼수에 말려들어 세무조사에 시달리는 일이 없으셨으면 하는 바램 입니다.

사용승인을 받지 않은 미등기 상태의 신축건물의 경우에는 거래 시 반드시 매도자의 명의로 준공검사를 받아 소유권 보존등기를 하고 매매절차를 진행하도록 하는 것이 향후 발생할 지도 모를 문제를 예방할 수 있다는 것을 유의 하셨으면 합니다.

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