땅값 토지시세가 어떻게 되나요? 자칫 호갱님이 될 수도 있는 경우

토지 중개 일을 하다 보면 가장 많이 받는 질문이 어디 땅값이 얼마에요 라고 하는 토지시세를 물어 보는 질문 입니다.

그러나 땅값이 얼마냐 질문에 즉답이 어려운 이유와 함께 이런 질문이 가끔은 위험할 수도 있다는 것을 사례를 통해서 간단히 말씀 드려 보겠습니다.

물론 이런 질문에 즉시 원하시는 대답은  토지보유자의 경우 비싼 가격을, 매수자의 경우 저렴한 가격을 듣기를 원하실 겁니다. 

그런데 어떤 분들의 경우 정확한 위치를 여쭤 보거나 용도를 여쭤 보면 참으로 두리뭉실 막연한 말만 하십니다.
특히나 토지를 보유하신 분들의 경우 심지어 정확한 지번조차 알려 주지시지를 않으면서 대략 어디쯤이다 라고만 말을 하시는 경우도 있구요.

물론 충분히 이해를 할 수는 있습니다.

그럼에도 불구하고 제대로 된 토지시세에 대해 대답을 해 드릴 수가 없는 것은 다음과 같은 이유가 있기 때문 입니다.

예를 들어 중고 자동차 영업사원에게 이런 질문을 던졌다고 가정을 해 보겠습니다.

현대차 중고 값이 얼마에요?

참 막연하죠? 중고차 영업사원이 과연 뭐라고 대답을 했을까요?
승용차인지, 화물차인지, 차종은 뭔지, 연식, 배기량, 옵션 사고 경력 등등 다양한 질문을 통해서 가격 추정을 하였을 겁니다.
그리고 가장 중요한 것! 차를 봐야 고객에게 보다 정확한 설명을 드릴 수가 있었을 겁니다.

토지의 경우도 마찬가지...
토지의 경우도 마찬가지 입니다.
저희 사무실 주변을 한번 살펴 볼까요?

저희 사무실 주변의 경우도 도로 하나를 두고 준주거지역과 생산녹지지역으로 나뉘어 집니다.
'국토의 이용 및 계획에 관한 법률'에 따라서 준주거지역, 생산녹지에서의 건축규제 다르고 건물을 지을 수 있는 규모도 다르기 때문에 토지가격은 인접한 곳이라도 확연히 차이가 날 수가 있습니다.

아울러 해당 토지의 지목이 대지냐, 농지냐에 따라서 또한 차이가 날 수도 있고 토지의 모양, 도로접합여부, 일조량, 인접한 편의시설이나 혐오시설에 따라서 가격이 차이가 날 수도 있습니다.
특히나 시골은 거래사례가 적기 때문에 정확한 정보와 현장조사를 하기 전에는 함부로 해당 지역의 토지가격이 얼마냐 라고 말을 할 수가 없는 것입니다.

이제 땅 값이 얼마냐는 질문이 자칫 위험할 수 도 있는 경우를 살펴 보겠습니다.

매도자의 경우 혼란에 빠지기 쉬운 사례
부동산은 재고의 부담이 없기에 별다른 분석을 하지 않고 일단은 물건 확보를 위해서 호가를 비싸게 불러서 매도자를 붙들어 두는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 매도자는 기대심리만 높아지게 됩니다.
한번 높아진 기대 심리는 쉽게 낮아지지 않습니다.
그래서 다른 부동산이 적정가격을 제시하여도 그 말이 귀에 들어오지를 않게 됩니다.

오히려 적정 가격을 제시하는 부동산들에게 이런 말을 합니다.
어느 부동산은 이 가격에 팔아 준다던데?
오히려 적정가격을 제시하는 곳을 사기꾼 처럼 바라보게 되죠.
그래서 주변 부동산들에게 턱없이 비싼 매물의 비교대상에 올라서 거들떠 보질 않은 매물이 될 수도 있는 것입니다.

일부 노련한 부동산의 경우 맘에 들지 않는 고객에게 이런 방법을 사용해서 영영 그 물건이 팔리지 않게 하는 경우도 있으니 주의 하셔야 합니다.
따라서 자신이 보유한 부동산의 가격을 문의 할 때에는 이런 혼란에 빠지지 않도록 주의 하셔야 합니다.

매수자의 경우는 모르면 당하기 쉬워요
매수자의 경우는 굳이 길게 말하지 않더라도 다들 잘 아실 것이라 생각 합니다.
아무것도 모르는 사람을 속이기가 가장 쉬운 일일 테니까요.
매수자의 경우 속지 않기 위해서는 가급적 정확한 위치와 토지구입의 목적과 사용 용도를 정확히 말하시고 가격을 물어 보시기 바랍니다.
그러기 위해서는 토지에 대한 최소한의 기초지식은 공부를 하셔야 합니다.

기본적 가격추정의 방법 - 거래사래 분석

그렇다면 먼저 질문을 던지기 전에 참고를 해 보면 좋은 사이트가 어떤 것이 있을까요?
바로 국토교통부실거래가 사이트 입니다.

물론 시골땅은 거래사례가 그리 많지 않고 암암리에 업다운 계약의 사례도 있을 수가 있기에 정확할 수는 없을 테지만 그럼에도 불구하고 객관적인 정보를 조금이라도 볼 수 있는 곳이 국토교통부 실거래 사이트 입니다.
 

부동산 매매계약 후 소유권 이전을 하기 위해서는 반드시 실거래가신고를 해 줘야 합니다.
이 자료를 근거로 해서 국토교통부에서는 실거래가공개시스템을 이용해서 각 지역별 부동산 실거래가를 공개를 하고 있습니다. 
또한 해당 지역의 거래가 거의 없다시피 한다면 토지 구입을 재고해 볼 수도 있는 것 이구요.

토지가격은 특정지번을 콕 찍어서 반드시 현장답사를 해 보고 다양한 분석을 해 보지 않는 이상은 가격 판단히 상당히 어려 울 수가 있다는 점을 꼭 인지하시고 토지거래에 임하시기 바랍니다.