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분묘기지권 산,임야구입시 반드시 체크해야 하는 핵심포인트

명가공인 2020. 8. 28. 18:23

자연인을 꿈꾸시는 분들이라면 이런 생각을 한번쯤은 해 보셨을 겁니다.

저렴한 야산하나 사서 집도 짓고 닭도 몇마리 키우면서 나만의 자연을 즐기며 살리라~~

사실 요즘에는 임야에 대한 개발행위 제한이 많아서 저렴하면서도 개발이 가능한 임야를 구입한다는 것은 정말 어려운 일입니다.

설령 개발이 가능한 임야를 구할지라도 커다란 복병을 만날 가능성이 있는데요.

임야구입시 가장 큰 문제가 발생하는 것 중의 하나가 바로 묘지에 관한 문제 입니다. 

보통 임야는 평수가 넓다 보니 일일이 다 살피기가 어려워 미쳐 발견하지 못한 묘지로 인해서 골치 아픈 경우가 생길 수도 있으니까요. 


이번 시간에는 임야구입시 반드시 알아야 할 분묘기지권에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.

▷ 분묘기지권이란?
평생 자손대대로~~
돈 안내고 남에 땅에 묘지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.
기지라는 말을 쓰니 어려울 수도 있을 것 같아서 미리 말씀 드리자면, 기지는 시설이라 이해 하시면 편하실 듯 합니다.

▷ 분묘기지권 어떻게 생기는 것인가?
다음과 같은 경우 분묘기지권이 성립하게 됩니다.
토지소유자의 분묘설치에 대한 허락이 있었던 경우,
토지소유자의 허락이나 계약은 없었으나 분묘를 설치하고 평온 공연하게 20년이 지날 때 까지 분묘의 기지를 점유하고 있는 경우,
자신의 토지에 묘지를 썼다가 다른 사람에게 팔았는데 당시 분묘에 관해서 어떻게 처리하겠다는 별도의 특약이 없이 토지를 다른 에게 처분한 경우입니다. 

참고로 묘지인지 못 알에 보게 봉분이 없는 평장을 해 놓고 20년이 지났으니 분묘기지권을 행사할 수 있다고 하면 안됩니다.

▷ 분묘기지권이 있는 묘지는?
분묘기지권이 성립이 되면 해당 분묘를 수호봉사하여 관리를 지속하고 있는 한은 토지사용료를 내지 않고 분묘기지권을 행사를 할 수가 있게 됩니다.

또한 분묘기지권은 분묘의 기지자체 부분 뿐만 아니라 분묘를 지키고 관리하며 제사에 필요한 범위 내에서 분묘기지 주위의 공지를 포함하게 됩니다.
개인묘의 경우 10평 미만 정도로 예상해 보면 될 것 같네요.
그러나 예를 들어 천평짜리 임야예 분묘기지권을 인정하는 범위가 10평 안쪽이라고 하여도  그 영향력은 토지 전체에 미치게 되는 것이죠.

▷ 분묘기지권이 있더라도 해서는 안되는 것!(분묘기지권이 깨지는 경우)

대법원 판례에 따라 분묘기지권이 성립되었다 하더라도 분묘기지권이 미치는 범위 안에서 기존의 분묘외에 새로운 분묘를 만드는 것이나 또는 예를 들어 분묘기지권이 성립되어져 있는 할아버지 묘에 나중에 돌아가신 할머니를 합장하는 것도 허용을 하지 않습니다.
(대법원 2001다28367 판결).

이렇게 되면 분묘기지권은 깨져 버립니다.

▷ 2001. 1. 13일 이후 설치한 분묘는 분묘기지권을 인정하지 않음

이제는 분묘기지권을 가지기 위해서는 가장 중요한 것이 바로 시기 입니다.
장사등에 관한 법률에 따라 2001년 1월 13일 이후에는 타인토지에 무단으로 설치한 분묘는 분묘기지권을 인정해 주지 않습니다.

대법원 판례 하나를 보고 가도록 하겠습니다.
최근의 판례인 2017년 선고된 대법원 전원합의체 판결 입니다.
조금 내용이 딱딱하더라도 아래 판결 내용을 읽어 보시면 다음과 같은 내용이 있습니다.

장사법 및 대법원 판례에 의하면, 해당 분묘를 설치할 때 토지 소유자의 승낙이 없었더라도 2001.1.13. 전에 설치하여 이미 20년간 평온 공연하게 점유하였다면 분묘기지권을 시효취득한 것이므로, 분묘철거 또는 개장 등을 요구할 수 없다.  

다만, 2001.1.13. 전에 해당 분묘가 설치되었더라도 현재 기준으로 아직 20년이 경과하지 않았다면 토지 소유자는 분묘철거 또는 개장을 요구할 수 있을 것이다(대법원 2017.1.19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결). 


그래서 이제는 더욱더 명확해 졌죠?
2001년 1월 13일 이후부터 설치한 묘지는 분묘기지권이 성립할 수가 없습니다.

▷ 분묘기지권을 행사할 수 없는 경우 분묘의 처리 방법은?
묘지 이장업체에 연락하면 경우에 따라 묘지1기당 100만원~150 내외면 알아서 척척 잘 처리해 주니 묘지이장업체를 이용하시는 것이 가장 편리한 방법입니다. 
그러나 무연고묘지 또는 분묘기지권이 없는 무단으로 설치된 묘지를 이장할 때 어떤 절차가 필요한 지를 대략적으로라도 알고 있어야 비용을 들이더라도 아깝다 여기지 않으실 겁니다.

그렇다면 법에서 어떻게 규정을 하고 있는지 간략히 살펴 보겠습니다.
장사등에 관한 법률 제27조에 따르면 토지 소유자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 그 분묘를 관할하는 시장 등의 허가를 받아 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있다고 규정을 하고 있습니다.

이 때 토지소유자가 무단으로 설치된 분묘를 이전하고자 하는 경우에는 미리 3개월 이상의 기간을 정해서 분묘를 설치한 자 또는 연고자에게 통보해줘야 합니다.
만일 설치자나 연고자를 알 수 없는 경우에는 2개 이상의 일간신문에 2회 이상 공고해야 합니다.
그리고 포크레인 기사 부르고 등등등 할 일이 참 많겠죠?

따라서 묘지 이장업체에 그냥 편하게 맡기는 게 훨씬 좋습니다.

▷ 분묘기지권의 위험성으로부터 피할 수 있는 최선의 방법이 있다면?


(1) 특별한 경우가 아니라면 임야는 한겨울에 매매를 진행하는 것이 좋습니다.
수풀이 우거진 여름에는 임야는 길이 아니고서는 진입조차 어렵습니다.
따라서 분묘의 존재를 확인할 방법이 사실상 없습니다.
그러므로 가급적 낙엽이 모두 떨어진 겨울에 임야를 확인해 거래 하는 것이 좋습니다.

(2) 임야근처 동네사람들에게 꼭 물어 보시기 바랍니다.
마을과 인접한 임야라고 한다면 명절에 누군가가 제사를 지내러 오는지 혹은 명절이 아니더라도 누군가가 제사를 지내러 오는 사람이 있는지를 동네사람들에게 꼭 물어 보시기 바랍니다.
시골은 동네가 좁아서 낯선 사람이 다녀가면 금방 알게 되니까요.

(3) 살짝 솟아 오른 땅이라도 무심코 지나치지 마시기 바랍니다.
예전에 묘지이장 전문가와 임야 하나를 현장 답사를 한 적이 있었는데 토지가 살짝 솟아 오른 곳을 보더니 무연고묘임을 금방 알아차리더군요.
오랫동안 관리가 되지 않고 있던 분묘의 경우 비바람에 봉분이 아주 낮아져버리는 경우가 많아 묘가 아니라 착각을 할 수도 있습니다.

(4) 계약시 분묘에 관한 처리방법을 명확하게 명시하시기 바랍니다.
임야가 많이 넓다면 사실상 분묘는 반드시 존재를 한다고 보고 계약에 임해야 합니다.
따라서 임야에 분묘가 있다는 전제하에 계약을 진행하시고 분묘에 대한 처리 방법을 명확히 하여 계약을 진행하시기 바랍니다.

참고로 이제는 과거와는 달리 새로운 법이 만들어져서 토지를 구입하여 고인의 묘지를 만들어 드리더라도 30년이 지나면 최대1회 까지 밖에는 연장을 할 수가 없습니다.
결국 묘지를 사용하는 기간은 내 땅이라 해도 60년간 인거죠
그 이후에는 1년 이내에 해당 분묘에 설치된 시설물을 철거하고 매장된 유골을 화장하거나 봉안하여야 합니다.
이런 사항들은 미리 알아 두시는 것도 좋을 듯 합니다.

산, 임야구입시 반드시 체크해야 봐야 할 분묘기지권!
제대로 확인을 하지 않으면  자손대대로 골치 아픈 일이 발생할 수가 있으니 꼭 유념하시기 바랍니다.

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