접도구역에 대한 쉬운 이해와 접도구역 토지매매 구입시 주의할 점

운전을 하여 어딘가를 다니시다 보면 "여기서 부터는 접도구역 입니다" 라는 펫말을 보신 적이 있으실 듯 합니다.
아마 관심이 없었다면 보시고도 기억이 없을 수도 있구요.

어감상 접도라고 하니  도로하고 접한 땅이 아닌가? 하는 생각을 하시는 분도 아마 계실 겁니다.
그런데 접도구역이라고 하는 것은 도로에 접했다고 하는 의미가 아닙니다.

접도구역이란 도로구조의 파손, 교통위험 등을 방지하기 위하여 고속도로의 경우 30m, 국도,지방도,군도의 경우에는 5m를 초과하지 않는 범위내에서 도로변 일정폭을 접도구역으로 지정하여 건축물의 신축이나 증개축 등을 제한하거나 토지의 형질변경을 제한하는 구역을 일컷는 말입니다.

따라서 자신이 보유하고 있는 땅이 접도구역으로 지정이 되면 골치 아픈 경우가 발생할 수가 있는 것이죠.
아울러 접도구역에 포함된 토지를 매입할 경우에는 제한되는 행위를 반드시 확인해 두실 필요가 있습니다.

도로법 제40조 3항 에서는 접도구역내에서의 다음과 같은 행위를 금지하고 있습니다.
1. 토지의 형질을 변경하는 행위
2. 건축물, 그 밖의 공작물을 신축ㆍ개축 또는 증축하는 행위

물론 예외사항이 있긴 합니다만 토지는 예외사항을 생각하기 보다는 개발행위가 가능한 토지를 구입하는 것이 훨씬 더 현명하겠죠?
관련법령에서 정한 예외 사항을 일단 나열을 해 보겠습니다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 신축
가. 연면적 10제곱미터 이하의 화장실
나. 연면적 30제곱미터 이하의 축사
다. 연면적 30제곱미터 이하의 농ㆍ어업용 창고
라. 연면적 50제곱미터 이하의 퇴비사
2. 증축되는 부분의 바닥면적의 합계가 30제곱미터 이하인 건축물의 증축
3. 건축물의 개축ㆍ재축ㆍ이전(접도구역 밖에서 접도구역 안으로 이전하는 경우는 제외한다) 또는 대수선
4. 도로의 이용 증진을 위하여 필요한 주차장의 설치
5. 도로 또는 교통용 통로의 설치
6. 도로와 잇닿아 있지 아니하는 용수로ㆍ배수로의 설치
7. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 산업단지개발사업, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역에서의 개발사업 또는 「농어촌정비법」 제2조제5호에 따른 농업생산기반 정비사업
8. 「문화재보호법」 제2조제1항에 따른 문화재의 수리
9. 건축물이 아닌 것으로서 국방의 목적으로 필요한 시설의 설치
10. 철도의 관리를 위하여 필요한 운전보안시설 또는 공작물의 설치
11. 토지의 형질변경으로서 경작지의 조성, 도로 노면의 수평연장선으로부터 1.4미터 미만의 성토 또는 접도구역 안의 지면으로부터 깊이 1미터 미만의 굴착ㆍ절토
12. 울타리ㆍ철조망의 설치로서 운전자의 시계(視界)를 방해하지 아니하는 경미한 행위
12의2. 재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위
13. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 행위

예외 사항의 경우 일반적으로 토지를 구입하여 집을 짓거나 상가를 만드는 경우와는 다소 거리가 먼 경우가 대부분이라는 것을 알 수가 있으실 겁니다.

그럼 실제 예를 하나 들어 보도록 하겠습니다.
보이는 사진은 접도구역에 포함된 토지와 건축물 입니다.

해당 토지의 면적은 약 97평 가량이며 접도구역으로 지정된 부분 때문에 도로로부터 5미터 정도 후퇴하여 건축물이 지어진 사례 입니다.
약 35평 정도의 토지에는 건물을 지을 수가 없었던 것이죠.

물론 해당 토지는 도로로부터의 폭이 15미터 정도로 5미터를 후퇴하여 건축물을 짓더라도 10미터정도의 여유 폭이 남습니다.
아울러 해당 지역의 용도지역이 계획관리 지역이라서 최대 건폐율이 40%이므로 건물을 지어 놓은 것으로 봐서는 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 내가 원하는 위치에 건물을 지을 수가 없었다는 단점은 당연히 있겠죠?

아울러 이러한 경우 건물이 서북향을 바라보고 있기 때문에 북향으로는 1층에 상가를 두고 2층은 남향으로 집을 지어 거실창을 낸다고 하여도 뒤에 건물이 있다면 너무 바짝 붙게 되어 일조권과 사생활에 대한 제한을 받을 수도 있을 테구요. 

만약 해당 토지가 도로를 기준으로 해서 토지의 폭이 10미터 정도로 좁았다고 한다면 접도구역 부분을 벗어나 5미터를 뒤로 후퇴하여 건축물을 지어야 하기 때문에 제대로 된 건축물을 짓지 못하는 경우가 발생을 할 수도 있다는 것입니다.

물론 접도구역으로 지정되어 해당 토지가 사용수익이 불가능할 경우에는 도로관리청에 매수청구를 할 수 있는 방법도 있긴 합니다.
그러나 매수청구를 할 수 있는 대상은
1. 접도구역이 지정될 당시부터 해당 토지를 계속 소유한 자
2. 토지의 사용ㆍ수익이 불가능하게 되기 전에 해당 토지를 취득하여 계속 소유한 자
3. 1번과 2번에 해당하는 자로부터 해당 토지를 상속받아 계속 소유한 자 입니다.

따라서 접도구역이 이미 지정되어져 사용수익이 불가능한 상태에서 토지를 취득한 사람은 매수청구를 할 수가 없다는 것입니다.

그러므로 접도구역에 포함된 토지를 구입하고자 할 경우에는 관련법령과 더불어 건축인허가시 제한사항을 반드시 해당 시군구청에 문의 하시고 내가 원하는 위치에 건물이 지어질 수 있을지를 꼼꼼히 확인해 보시기 바랍니다.