부동산 가계약금 쉽게 돌려 받을 수 있을까?

예전에 어떤 손님이 오셔서 이런 말씀을 하셨습니다.

"가계약은 계약이 아니다.

원례 계약금은 10%가 아니냐?  그러니 언제든 제제할 수 있다는 것이다.

그리고 나는 계약서를 쓴 적도 없으니 계약한 것도 아니다" 라고 하시더군요.

 

그러나 법률적으로 살펴보자면 가계약이라는 용어는 사실은 없습니다.

우리가 흔히 사용하는 가계약이라는 의미가 사실은 애매한 용어라는 것이죠.

그런데 우리가 하는 행위가 계약인지 아니면 단순히 예치금 정도를 걸어두는 예약의 의미인지를 혼동을 하여 그냥 가계약이라는 용어로 뭉둥그려서 사용을 하는 경우가 많은 듯 합니다.

 

그렇다면 부동산 가계약금을 실제로 쉽게 돌려 받을 수가 있을까를 한번 살펴 보도록 하겠습니다.

하지만 마음이 바뀌어서 부동산 가 계약금 반환을 받고자 할 경우에는 쉽지 않은 경우가 대부분 입니다.

왜 그럴까요?
그 이유를 살펴 보면 이해가 되실 듯 합니다.

▶ 말, 손짓, 몸짓, 발짓 모두가 계약이 될 수도 있습니다.

많은 분들이 여전히 꼭 문서 형태의 계약서를 써야 정식 계약이 성립이 된 것으로 알고 계십니다.

그러나 우리 일상에서는 수없이 많은 계약행위가 이루어 지고 있습니다.
예를 들어 길거리 오뎅 파는 곳에 가서 말 없이 한입 베어 물고 상인이 아무 말 안하고 있다면 암묵적으로 계약은 성립한 것이니 잘 먹고 돈 내고 오는 것도 일종의 계약행위라 볼 수가 있습니다. 
마트에 장보러 가서 물건 집을 때 마다 나 이거 살게요!
소리 질러 허락 받지는 않죠?
 말하지 않더라도 그냥 말없이 장보며 물건 담아서 계산대에서 계산하는 것도 일종의 계약행위라 할 수가 있구요.

▶ 그러면 부동산 가 계약금 반환이 어려운 이유를 확인해 보겠습니다.

대법원 판례 중 일부 내용을 하나를 살펴 보겠습니다.

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조). 

원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가 계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.

(출처 : 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 )
 
통상 아파트의 경우를 살펴보면 동호수를 지정하고 매매금액 정하고 대략적인 잔금일까 지정하고 가계약금을 지급을 합니다.
따라서 가계약이 아닌 정식 계약체결을 한 것이나 다름 없는 경우가 많습니다.

오히려 상호간 계약금을 10%로 하기로 문서상으로 가계약서에 명시까지 했다고 한다면 가계약금 외에 10%에 대한 나머지 금액까지 주고 계약을 해제해야 하는 경우까지도 발생을 할 수도 있습니다.
마찬가지로 매도자의 경우에는 계약을 해제하려면 약정된 계약금의 두 배를 물어줘야 할 수도 있구요. 

부동산 가계약금 반환이 원만한 경우는 사실 많지가 않습니다.
상호간 불완전 합의가 된 상태에서 일종의 예치금 형태였다고 한다면 돌려 받을 수 있을 테지만 그러한 경우라 할 지라도 매도자가 안 돌려 주려 한다면 소송까지 가야 하는 상황이 벌어지게 되는데 크지 않은 금액을 가지고 소송까지 가게 되면 가계약 금을 지불한 사람이 더 피곤해 지는 경우가 많으니까요.

따라서 대부분의 경우는 인정에 호소를 하는 경우가 많습니다.

사람에 따라 어느 정도는 돌려 주시는 경우가 있으니까요.
따라서 계약은 언제나 신중함을 기하시기 바랍니다.

또한 최근에는 대구지방법원에서 가계약 금에 관한 또 다른 판결이 하나 나왔습니다.
대구지방법원 서부지원 2018가소21928

이 판결에서는
가계약은 매수인에게 다른 사람에 우선해 본 계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고 매도인은 이를 수인 하는 데 본질적 의미가 있으므로 가계약은 매수인을 위한 장치이므로 매수인이 매매계약 체결을 포기하는 경우 매수인은 가 계약금 반환 역시 포기해야 하는데 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다"고 판시를 한 바가 있습니다.

이 판결에 따르자면 가 계약금을 돌려 받기가 더욱더 어려워 질 수도 있겠네요.

부동산 가 계약금!
돌려 받기 어려운 경우가 훨씬 더 많으니 계약 시에는 급하게 서두르지 마시고 입금 전 상호 충분한 협의를 통해서 소중한 재산을 잃지 않기를 바랍니다.
아울러 매도인은 가 계약금을 받을 경우 이러한 사항을 유의하여 구두나 문자상으로라도 계약의 중요사항을 반드시 특정하여 계약이 무산되는 일이 없도록 주의 하시기 바랍니다.