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전원주택지 구입시 알아야 할 초보상식 알아보기

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2019.02.12 07:41

 

요즘 은행금리도 워낙에 적고 주식시장도 그렇고 아파트 가격도 예전과는 달리 별로이듯 하니 여유자금이 있으신 분들께서 토지 투자에 관심을 가지시는 분들이 많습니다.

그러나 아무것도 모르는 상태에서 토지투자에 접근하시기 보다는 최소한 이 정도의 기초는 알고 시작하는 것이 어떨까 하는 마음에 말씀을 드립니다.

 

많은 분들이 토지에 관심을 갖고 계시고 특히나 은퇴를 생각하시는 분들의 경우 귀농을 생각하시는 분들이 많습니다.

그러나 무작정 귀농을 하기 위해 토지를 구입하기 보다는 기초지식을 가지고 접근하시는 것이 보다 현명한 판단을 내리는데 도움이 되실 것이라 여겨 집니다.

 

영상을 통해서 편하게 내용을 확인해 보시기 바랍니다. 

 

1. 첫번째로 자신이 현재 처한 상황이 어떤지를 살펴볼 필요가 있습니다

당장 전원주택을 지을 분들이라면 현재 처한 상황을 크게 고려할 필요는 없을 테지만

가끔 토지를 구입하러 오시는 분들 중에서 이런 말씀을 하시는 분들이 있습니다.

컨테이너 하나 놓고 텃밭 좀 만들어 보다가 기회가 되면 집도 지어 볼 려구요.

 

참 좋은 생각입니다.

당장 귀농을 하기 보단 경험을 쌓고 난 후 내가 그곳의 환경에 충분히 적응이 가능할 것 같다고 했을 때 집을 짓는 신중한 자세는 권장할 만한 사항 입니다.

 

그러나 컨테이너 하나 두고 농사는 짓겠다고 하는데 원하시는 평수는 대부분 500평 이하인 경우가 많습니다.

 

그러나 농민자격을 갖출 수 있느냐 없느냐에 따라서 향후 문제가 달라지게 됩니다.

예를 들어 농민이 1000제곱미터( 303) 이상의 농지보유하고 있는 경우 비사업용 토지가 아니지만 농민자격을 갖추지 못한다면 1000제곱미터( 303) 이상의 농지는 비사업용 토지가 됩니다.

농민이 아니라면 나중에 양도할 때에는 나중에 중과세를 내야 하구요.

농민이라면 자경요건을 갖추면 양도소득세를 안내거나 내더라도 적게 낼 수 있지만 농민자격을 갖추지 못한다면 양도소득세 폭탄이 날아 올 수도 있는 것이구요.

 

농민이 될 경우 향후 농가주택을 지을 때 농지전용비도 면제를 받을 수가 있습니다.

그리고 농민이라면 더 좋은 농지가 나타날 경우 취득세 감면도 받을 수 있는 혜택을 누릴 수도 있습니다.

 

그러나 당장 집을 지을 생각이 없는 분들은 제 경험상 전원주택을 짓지 않고 향후 매각을 하는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 향후 양도의 문제를 생각하여 현재 처한 환경에 따라서 토지 구입의 면적 등을 잘 고려해 봐야 합니다.

 

두 번째로 도로와의 관계에 대한 최소한의 이해 입니다.

 

2.     도로와의 관계! 이 정도는 알아 두고 넘어 갈 것

시골의 현황상 포장길은 건축법상 도로가 아닌 경우가 제법 있습니다.

적어도 건축법상의 자동차와 보행이 가능한 4미터 이상의 도로에 2m 이상의 도로에 접해야 건축허가가 난다는 아주 기초적인 상식은 알고 있어야 합니다.

그 외 시군구청장이 위치를 지정 공고한 도로나 관습상 도로로 인정을 하는 경우가 있긴 하지만 초보라면 일단은 그런 사항은 충분한 경험을 갖추기 전까지는 생각하지 않는 것이 좋습니다.

 

세번째로 용도지역 및 건폐율 용적률에 대한 개념을 알아야 합니다.

 

3.     용도지역과 건폐율 용적률에 관한 기본적 개념

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라서 우리나라의 전 국토는 용도지역을 분류 하고 있습니다.

 

용도지역은 크게 네가지인 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누게 되고

도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로,

관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로

농림지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누게 됩니다.

 

모든 것을 외우라는 것이 아니고 이런 용도지역이 있다는 정도를 알고 있고 그러한 용어에 익숙해 져야 합니다.

 

이러한 용도지역에 따라서 건축할 수 있는 건물도 달라지게 되고 건폐율이나 용적률의 크기도 달라지게 됩니다.

 

건폐율이라고 하는 것은 그림과 같이 토지의 크기 대비 건축물의 바닥면적으로 쉽게 이해를 해 보시면 됩니다.

 

100평의 땅에 건폐율이 50%라고 한다면 50평을 건축물의 바닥면적으로 사용하고 나머지 50평은 마당이나 주차장 등으로 쓸 수가 있다는 뜻이죠.

 

다음으로 용적률 이라고 하는 것은 어려운 용어를 쓰면 이해하기 어렵기 때문에 초보 분들을 위해서 아주 단순하게 예를 들어 보겠습니다.

예를 들어 100평의 토지에 용적률이 100%라고 한다면 1층에 50평을 짓고 2층에 50평을 짓게 되면  각 층별 면적의 합산면적이 100평이 되겠죠?

토지 면적의 100%를 넘는 건물을 짓지 말라고 하는 것입니다.

 

결론적으로 말씀 드리자면 용도지역에 따라서 지을 수 있는 건축물의 종류가 다르고 건폐율 용적률이 다르기 때문에 용도지역에 관한 이해는 필 수 입니다.

 

네번째로 토지이용규제 정보서비스를 이용할 줄 알아야 합니다.

 

4.     토지이용규제 정보서비스 즐겨찾기 등록해 두고 열람하기

앞선 내용의 기초가 어느 정도 되어져 있다면 국토교통부에서 제공하는 토지이용규제정보서비스를 즐겨찾기에 등록을 해 두세요.

그리고 관심 있는 토지의 지번을 입력해 보면 지목, 면적, 개별공시지가, 용도지구 및 규제 등을 확인해 볼 수가 있습니다.

앞서 말씀 드린 기초가 있어야 토지이용규제정보서비스를 조금이라도 이해 할 수가 있게 됩니다.

 

참고로 지도를 볼 때는 4자를 그려서 동서남북을 구분하는 것은 잘 아시죠?

그리고 마지막으로 축적이 중요한 이유는 현장답사를 갈 때 도면을 프린트 해 갈 경우 대략적인 토지의 길이를 예상해 볼 수가 있기 때문입니다.

 

축적이 1/1200으로 나와 있다면 1cm미터가 12미터 입니다.

자만 있다면 대략적인 토지의 길이를 측정 할 수가 있는 것이죠.

현장 답사 가실 때에는 큰 토지가 아니라면 편하게 1/1000으로 해서 프린트해 가시는 것을 권합니다.

그럼 1cm 10m이니까 아무래도 거리 환산이 더 편할 테니까요.

 

마지막으로 현장답사를 게을리 하지 마세요.

5.     초보 때는 무조건 현장 답사해 보기

부동산을 잘 아시는 분들도 부동산 물건 의뢰를 받게 되면 현장 답사를 꼼꼼히 진행을 합니다.

로드뷰가 잘 되어져 있다고는 하지만 현장의 모습과 느낌은 완전히 다르니까요.

그런데 오히려 초보분들이 방에서 컴퓨터로 현장답사를 끝내시는 경우가 의외로 많습니다.

현장답사 해서 헛걸음 해 보는 것 조차도 토지에 대한 공부 입니다.

현장답사를 돈 낭비 시간낭비라 여기지 마시고 현재 초보라고 한다면 로드뷰는 잠시 닫아 두시고 무조건 현장답사를 가서 현장의 느낌을 체험해 보시기 바랍니다.

현장에서 실제로 느끼는 경험이 여러분들을 토지투자 초보에서 가장 빠르게 탈출 시켜주는 비법이 될 테니까요.

 

이상 전원주택지 구입시 초보가 알아야 할 최소한의 상식을 말씀 드렸습니다.

감사 합니다.

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