토지거래시 토지대장을 꼭 확인해 봐야 하는 이유

안녕하세요. 명가공인중개사사무소 유소장 입니다.

토지 거래 시 등기부등본 확인 외에 빠트리지 말고 확인해 봐야 할 것이 있습니다.
바로 토지대장이라고 하는 것입니다.
그렇다면 토지 대장을 왜 꼭 확인해 봐야 하는 것일까요?
이번 시간에는 토지대장을 확인해 볼 필요가 있는 이유 두 가지를 어려운 용어를 배제하고 가급적 쉽게 살펴 보도록 하겠습니다.

 

1. 토지대장의 구성
2. 왜 토지대장을 확인해 봐야 하는 것일까? 에 대한 내용입니다.
먼저 토지대장의 구성을 살펴 보겠습니다.

 

토지대장에는 보이는 화면과 같이 토지의 주소, 축적, 소유자, 면적, 지목, 공시지가 등이 표시가 됩니다.
이제 토지대장을 간략히 확인 했다면 왜 토지대장을 확인해 봐야 하는 지를 살펴 보겠습니다.

 

하나씩 설명 드려 보겠습니다.

(1) 관리의 추체가 다르기 때문
토지대장은 시,군,구청에서 관리 담당을 하지만 등기부는 법원 등기소에서 관리를 합니다.

일단 토지대장 하나를 발급 받은 것을 보겠습니다.
창녕군에 소재한 토지 입니다.
발급 기관이 창녕군청으로 나오죠?

반면 등기부등본 하단을 살펴 보면 마지막 장에 어디어디 관할 등기소라고 나옵니다.

여러분들이 건축허가를 받기 위해서 또는 매매나 기타 다른 이유 등으로 토지 분할을 하거나 합병을 하고 토지의 지목변경을 할 경우 어디에다 하게 되나요?
법원 등기소를 찾아 가지 않죠?
해당 토지를 관할 하고 있는 시,군,구청에 신청을 하게 됩니다.
그리고 변경사항이 발생을 하게 되면 해당 시.군.구청에서 토지대장도 당연히 변경 기재를 할 것입니다.
이렇게 변경된 내용을 바탕으로 해서 법원등기소에서는 등기부의 상의 맨 첫 장인 표제부가 변경이 되는 것입니다. 
반면 등기부상의 소유권 변동이 일어나게 되면 반대로 토지대장을 관리하는 시군구청에서 소유자를 변경을 하게 됩니다.
따라서 이 둘간에 실수가 있거나 혹은 시간차가 생길 경우 토지대장과 등기부가 불일치 하는 경우가 간혹 발생을 할 수가 있는 것입니다.

그렇다면 토지대장과 등기부가 불일치 할 경우 어떤 것을 기준으로 봐야 할지를 살펴 보겠습니다.

(2) 토지대장과 등기가 불일치 할 경우 어떤 것을 기준으로 할까?
토지 대장과 등기부가 불일치 하는 경우는 요즘은 그리 흔하지는 않습니다.
그러나 아무래도 토지대장과 등기부는 관리의 주체가 다르다 보니 아주 가끔 불일치가 되는 경우가 발생을 하기도 합니다.
그렇다면 불일치 할 경우 어떤 것이 기준이 되는지 살펴 보겠습니다.

면적, 지목 등 외적인 것이 불일치 할 경우 토지대장을 기준으로 합니다.
앞서 설명을 드린 바와 같이 토지의 합병, 분할 지목변경 등 토지의 외형적인 어떤 사유가 발생을 하는 경우에는 토지대장에 우선적으로 기재가 되는 구조 입니다.
따라서 토지 계약시에는 면적, 지목 등은 토지대장을 기준으로 작성을 해야 합니다.

소유권에 관한 사항은 등기부를 기준으로 합니다.
반면 소유권 변경은 시.군.구청을 찾아가서 하는 것이 아니죠?
관할 등기소를 찾아가서 소유권 변경을 하는 것이기에 토지대장이 아닌 등기부를 기준으로 하게 되어 있습니다.

다음으로는 등기법의 내용을 토대로 토지대장과 등기가 불일치 할 경우 매매 시 소유권 변경을 할 수 있는지 살펴 보겠습니다.

토지대장과 등기부가 불일치 할 경우 등기신청 각하 사유임
등기법 제29조에서의  신청의 각하 사유를 살펴 보겠습니다.
각하라는 말은 거부 또는 거절한다는 의미로 생각하시면 됩니다.

 

특별히 11번 항목을 유심히 살펴 보시기 바랍니다.

등기법 제29조(신청의 각하사유)
등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다. 다만, 신청의 잘못된 부분이 보정(補正)될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다.

1. 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우
2. 사건이 등기할 것이 아닌 경우
3. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우
4. 제24조제1항제1호에 따라 등기를 신청할 때에 당사자나 그 대리인이 출석하지 아니한 경우
5. 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 아니한 경우
6. 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우
7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우. 다만, 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우는 제외한다.
8. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우
9. 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우
10. 취득세(「지방세법」 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 말한다), 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우
11. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우

결론적으로 말씀을 드리자면 등기부의 내용과 대장이 불 일치하는 경우에는 등기를 신청해도 처리가 안 된다는 것입니다.
따라서 이를 바로잡는 절차를 거쳐서 등기 신청을 해야 하는데
앞서 말씀 드린 것에 따라 기준을 정해 상호 일치가 되도록 정리를 해야 한다는 것입니다.

계약 잘 하고 잔금 일에 등기 접수 했는데 나중에 이런 경우가 발생한다면 정말 골치 아프겠죠?

다시 한번 내용을 요약해 보겠습니다.
토지대장에는 토지의 주소, 축적, 소유자, 면적, 지목, 공시지가 등이 표시가 됩니다.
토지의 면적, 지목 등 외형적인 것은 토지대장을 기준으로 하고, 소유권에 관한 사항은 등기부가 기준이 됩니다.

여전히 많은 분들이 토지거래 시 등기부만 확인을 하고 토지대장을 확인하지 않는 경우가 있습니다.
토지 거래시에는 반드시 토지대장을 확인하여 부동산 거래사고가 일어나지 않도록 주의 하시기 바랍니다.

이상 명가부동산TV 유소장 이였습니다.
감사 합니다.