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상가 겸용주택 양도소득세 비과세 요건 등 기본적으로 알아야 할 기초지식

명가공인 2019. 1. 22. 13:38

이번 시간에는 상가 겸용주택 구입시 생각해 봐야 할 사항에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

많은 분들이 은퇴 후에는 1층에는 상가를 만들어 세를 주고 2층은 주택으로 만들어 거주를 하면서 살고 싶어 하십니다.

 

이와 같이 한 건물에 주택과 주택이외의 용도로 나뉘어진 건물 형태를 겸용주택이라고 하는데요.
보통 1층은 상가로 많이 만들기 때문에 그냥 상가겸용주택이라고 생각하고 내용을 이해해 보시면 될 듯 합니다.

그렇다면 겸용주택의 경우 전부 주택으로 보는 경우와 주택과 상가를 각각 분리해서 보는 경우를 살펴 보겠습니다.

 

글읽기가 불편하실 경우 동일한 내용이니 아래 영상을 통해서 편리하게 시청하고 이해해 보시기 바랍니다.

 

 

전부 주택으로 보는 경우


겸용주택은 주택의 면적이 50% 초과하는 경우에는 그 건물 전체를 주택으로 보게 됩니다.
쉽게 말해 1층 상가보다 2층 집 평수가 1센티라도 더 넓어야 전부 주택으로 본다는 것이죠
이렇게 되면 취득세도 달라지게 되고 나중에 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 1주택자라면 양도소득세를 내지 않아도 되는 엄청난 절세 효과를 누릴 수도 있게 됩니다.

단 9억원이 넘는 고가주택은 양도소득세를 내야 합니다.

 

일부만 주택으로 보는 경우


일부만 주택으로 보는 경우를 살펴 보도록 하겠습니다.
주택의 면적이 상가면적과 같거나 작은 경우에는 주택으로 된 부분과 상가로 된 부분을 서로 구분을 하게 됩니다.

이렇게 되면 취득세도 달라지게 되고 1주택자라 하더라도 양도소득세 비과세 혜택을 주택에 해당하는 일부만 받을 수가 있게 됩니다.

 

1층은 상가를 짓고,  2층은 집을 지으면 상가와 주택의 크기가 같아 지거나 조금 작아 질것 같은데 어떻게 하면 좋을까?

 

이런 경우도 있을 것 같네요
1층은 상가를 짓고 2층은 집을 지으면 상가와 주택의 크기가 같아지거나 조금 작아질 것 같은데 어떻게 하면 좋을까 라고 의문을 갖는 분도 있으실 겁니다.

이럴 경우 2층으로 올라가는 계단을 주택으로 포함시켜서 주택 면적을 더 크게 하면 됩니다.
2층으로 올라가기 위한 계단은 주택으로 올라가기 위한 용도로 설치되었고 실제로도 그렇게 사용되기 때문에 주거용 면적으로 넣을 수가 있습니다.
이렇게 하여 주택면적을 좀더 크게 하여 건물 전체를 주택으로 인정받으시면 됩니다.

 

중요체크 사항!
건물은 땅이 있어야 존재하는 것이기에 겸용주택의 경우 전부 주택으로 볼 경우와 일부만 주택으로 볼 경우에 주택에 포함시켜주는 토지 면적을 반드시 짚어 봐야 합니다.

 

전부 주택으로 볼 경우 주택에 포함되는 토지 면적은?


주택면적이 상가면적보다 커서 전부 주택으로 볼 경우라면 건물의 바닥면적이 결국 주택면적이 되므로 건물바닥면적 곱하기 도시지역은 5배, 비도시지역은 10배까지의 면적을 주택으로 포함시킵니다.
그 외의 면적은 비사업용 토지가 됩니다.


참고로 도시지역 비도시지역이란 말은 서울은 도시고 시골은 비 도시고 이런 것이 아니라 토지이용계획원을 확인해 보면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에라 해당 토지의 용도지역이 나옵니다.
거기에 도시지역 2종일반주거지역, 도시지역 자연녹지 등등 도지지역 이란 말이 붙으면 도시지역이고 그렇지 않으면 비도시지역으로 보면 됩니다.

 

그런데 왜 이렇게 주택으로 포함하는 토지 면적을 제한을 할까요?
그림으로 예를 한번 들어 볼게요.


이렇게 큰 토지를 주택면적에 모두 포함시켜 주면 곤란 하겠죠?
땅값이 엄청 오른 천평쯤 되는 땅 양도소득세 안내고 싶으면 이렇게 하면 될테니까요.
그래서 주택에 포함되는 토지면적을 일정 한도까지 제한을 하는 것입니다.

 

일부 주택으로 볼 경우 주택에 포함되는 토지면적은?
주택면적이 상가면적보다 작아서 일부만 주택으로 보는 경우에는 주택면적과 주택 이외의 면적을 비율로 안분하여 계산을 합니다.
계산 공식 만들면 복잡하니 간단히 그냥 예를 들어 볼게요.


예를 들어 땅 100평에 그림과 같이 주택40평 상가 60평이 있다면 40평의 땅만 주택에 포함된 면적으로 인정을 해 줍니다.

 

토지가 큰 경우에는 예외적으로 다른 방식으로 계산을 합니다.
다소 헷갈릴 수도 있지만 아~ 그렇구나 정도로만 이해하시기 바랍니다.


앞서 말씀 드린 바와 같이 땅 천평에 주택 40평 상가 60평이 있다면 400평을 주택에 포함된 토지 면적으로 봐 주면 곤란하겠죠?

이때는 다시 계산을 합니다.

(주택바닥면적/건물전체의 연면적)  X 건물의 바닥면적  X  5배(비도시지역의 경우 10배)

60평 X (40평/100평)X5 = 120평

도시지역으로 가정해서 산출을 해 보면 120평이 나오게 됩니다.
이렇게 나온 120평만을 주택에 포함된 토지면적으로 인정해 준다는 것이죠.

 

따라서 토지가 클 경우에는 다른 계산 방식을 사용해서 주택에 포함된 토지면적을 산출하게 됩니다.

상가겸용주택을 구입하고자 하시는 분들은 이러한 사항을 반드시 미리 확인하시기 바랍니다.

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