비사업용토지, 나대지 농지 등 건축허가받아 착공하여 양도소득세 절세하기 3.29부동산 대책 대응방법 본문

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비사업용토지, 나대지 농지 등 건축허가받아 착공하여 양도소득세 절세하기 3.29부동산 대책 대응방법

명가공인 2021. 7. 26. 08:56

3.29 부동산대책에 따른 세법개정으로 인해서 조그만 농지를 소유하고 계신 분들 혹은 건축물이 없는 나대지 즉 지목은 대 이나 건축물이 없는 토지를 구입하신 분들의 경우 고민이 많으실 줄로 압니다.

이전 글에서도 언급했던 것처럼 내년부터는 주말농장용 토지의 경우라도 비사업용 토지로 간주를 하여 양도소득세를 20% 중과하고 장기보유 특별공제도 적용을 하지 않기 때문에 양도소득세 폭탄을 맞을 수가 있기 때문입니다.

혹여 다운계약을 통해서 토지를 구입하셨던 분들이라면 토지를 매각 하는 데에는 상당한 애로사항이 있을 것으로 여겨 집니다.

그렇다고 넋 놓고 있을 수 만은 없는 노릇입니다.
양도세중과를 피하기 위한 돌파구를 찾아봐야겠죠?

소득세법 시행령에 따르자면,
양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용했거나, 총 보유기간 중 60% 이상을 사업용에 사용한 경우에는 양도세 중과세를 피할 수 있게 됩니다.

가장 많은 경우로 여겨지는 지목이 ‘대’ 또는 전, 답, 과수원과 같은 농지 두 가지만 가지고 건축인허가를 통해서 비사업용토지를 사업용 토지로 만드는 방법을 살펴 보겠습니다.

먼저 지목이 ‘대’ 인 상태로 건물이 없는 나대지의 경우 입니다.

물론 건축인허가가 가능한 토지라는 전제하에 실제로 건축인허가를 받아서 착공신고를 하고 실제로 기초토목공사 정도를 해 두는 것입니다.

「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제5호 규정에 따르자면 다음과 같은 내용이 있습니다.

지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간을 사업용으로 인정
- 착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준
- 천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함

즉 지상에 건축물이 없는 토지를 건축인허가를 받아서 착공을 하면 토지취득일로부터 2년간은 사업용 기간으로 인정을 해 주고 착공일로부터 건설진행중인 기간도 사업용 기간으로 인정을 해 주니 양도일로부터 5년중 3년, 3년중 2년, 또는 총 보유기간 60% 이상을 사업용으로 사용했는지 이 세가지 중 하나에 해당이 되는지 맞춰 보는 것입니다.

이해가 안될 수 있으니 예를 들어 보겠습니다.


2018년 1월 1일 나대지를 취득하여 2021년 1월 1일 착공을 하여 2022년 1월2일 양도를 했다고 가정을 해 보겠습니다.

1. 양도일 직전 5년 중 3년이상 사업용으로 여부

- 일단 보유기간을 5년을 채우지 않았으니 해당사항이 안됩니다.

 

2. 양도일 직전 3년중 2년 이상 사업용으로 사용했는지 여부

착공 후 2년이 되질 않아서 역시 해당하지 않습니다.

착공을 몇 달 일찍 했더라면 취득일로부터 2년간은 사업용기간에 포함이 되기 때문이 그 구간까지 합산을 하게 되면 될텐에 이런 경우 일단 적용이 안됩니다.


3. 총 보유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용했는지 여부

- 총 보유기간 4년
- 취득일로부터 2년간 사업용기간으로 인정 + 착공 후 기간 1년
- 60% 이상이 되므로 사업용기간 인정

따라서 3번째 요건을 충족하기 때문에 사업용 토지로 인정을 받을 수가 있게 됩니다.


참고로 단순히 착공신고만 해서는 안됩니다.

신축할 건물을 유지 할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 굴착공사나 터파기공사에 착수는 해야 합니다.

신축할 건물을 유지 할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 굴착공사나 터파기공사에 착수하여야 비로소 “착공”에 이르렀다고 인정할 수 있을 것
서울고등법원 2014. 5. 28. 선고 2013누29997 양도소득세부과처분취소

그렇다면 농지는 이 법 규정에 해당이 될까요?

자칫 농지도 같을 것이라 착각을 할 수도 있을 듯 합니다.
어떤 블로그 글을 살펴보니 농지를 건축허가 받아 착공하면 이법을 적용 받을 수 있다고 하는데요.
결론적으로 말씀 드리자면 아닙니다.

국세청법령정보시스템 질의회신 내용을 보면 다음과 같습니다.

농지를 취득하여 건설에 착공한 경우 비사업용 토지 판정에 관한 내용입니다.
요지와 회신을 읽어 보겠습니다.

양도, 서면인터넷방문상담4팀-1837 , 2007.06.04

[ 제 목 ]
농지를 취득하여 건설에 착공한 경우 비사업용 토지 판정

[ 요 지 ]
농지를 취득하여 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우에는 착공일로부터 사업에 사용하는 토지로 보는 것임

[ 회 신 ]
「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제5호 규정은 농지를 취득하여 「농지법」의 규정에 따라 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우에는 적용되지 아니하는 것입니다. 

무슨 말인지 헷갈려 하실 수도 있을 듯 합니다.
저도 많은 시간을 투자해 국세청 질의 응답과 관련법령 판례를 살펴 보았는데요.

「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제5호 해석에 대한 오해
지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

많은 분들이 소득세법 시행규칙 제83조의 5제1항 제5호에 대한 해석을 오해 할 수도 있을 듯 합니다.

소득세법 시행규칙에서 언급한 ‘지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지는 쉽게 말해서 지목이 ‘대’인대 건물이 없는 토지, 지목이 창고용지인데 창고가 없는 토지 등 실제 건축물이 있을법한 토지인데 건부지 용도로 사용되고 있지 않은 토지로 봐야 한다는 것이죠.

즉 농지는 그 용도가 농사용이니 이 규정을 적용하지 않는다는 의미로 봐야 할 듯 합니다.
만약 농지가 이 규정을 적용 받게 된다면 3~4년정 재촌자경 안 하다가 건축허가 받아서 착공신고하고 1년정도 지나면 사업용토지로 인정받게 될 테니 이법을 악용하는 사례가 엄청 많아질 것이라 여겨 집니다.

따라서 농지는 실제로 건축허가를 받아서 착공을 한 기간만 사업용기간으로 인정을 해 주고 취득일로부터 2년은 사업용기간에서 제외를 한다는 것입니다.
아무래도 농지는 재촌자경을 하지 않는 이상은 건축허가받아 착공만 하는 것으로는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용했거나, 총 보유기간 중 60% 이상을 사업용에 사용하는 기간을 채우기가 좀더 어려울 것으로 여겨 집니다.

주말농장용 농지를 사업용으로 바꾸고자 하시는 분들의 경우 이러한 사항을 잘 숙지해 두시기 바랍니다.

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