개발부담금 분양중인 전원주택지 구입시 꼭 확인해 봐야할 기초상식

귀농귀촌을 하여 나만의 전원생활을 꿈꾸시는 분들이 참 많으신 듯 합니다.

 

200평 내외의 농지를 개별적으로 구입하여 전원주택을 짓고자 하시는 분들에게는 크게 해당사항은 되지 않을 것으로 여겨 집니다.

그러나 어느정도 개발이 되어져 있는 분양중인 전원주택지를 구입하고자 할 경우 초보자분들이 간과하기 쉬운것이 하나가 있는데 바로 개발부담금이라고 하는 것입니다.

 

이번 포스팅에서는 분양중인 전원주택지 구입시 크게 문제가 될 수 있는 개발부담금에 관해서 짚어보도록 하겠습니다
내용이 다소 어려울 수가 있으니 먼저 2019년도 언론에 보도된 기사 하나를 짚어 보도록 하겠습니다.

2019년경 세종시에서는 전원주택지 개발부담금 피해주의를 알린 바가 있습니다.

그렇다면 개발부담금이 왜 갑작스런 복병이 될 수가 있는 것일까요?

단지형 전원주택지를 구입하는 경우 수도,전기 등의 기반시설은 물론이거니와 건축인허가까지 모두 받아 둔 경우가 많기 때문에 원하는 위치의 토지를 분양 받아 바로 쉽게 집을 지을 수가 있다는 장점이 있습니다.

분양을 하는 업체에서도 이미 건축인허가비 뿐만 아니라 농지전용비까지 완납이 되어 있기 때문에 바로 집만 지으면 된다고 광고를 하는 경우가 많을 것입니다.

그런데 문제는 개발이익환수제라는 것이 있습니다.
그리고 그에 따른 ‘개발이익 환수에 관한 법률’이 마련이 되어져 있구요.

그렇다면 개발이익환수제라고 하는 것은 무엇일까요?
택지개발, 주택단지 조성, 관광단지 조성 등 토지를 개발할 때 지가상승으로 인한 이익 중의 일정액을 세금으로 걷어 간다는 것입니다.

예를 들자면 평당 몇 천원 하는 산을 하나 깍아서 전원주택지를 개발하게 되면 토지가격이 큰 폭으로 상승을 하게 될 테니 그 이익부분의 일정액을 세금으로 환수해가겠다는 것입니다.

개발이익 환수대상 토지면적
그렇다면 얼마만큼의 토지면적을 개발하게 되면 개발이익 환수대상이 되는 것일까요?
용도지역으로 살펴보자면
도시지역의 경우 990제곱미터 이상(약 299평)
(특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 660제곱미터 이상)
비도시지역의 경우 1,650제곱미터 이상(약 499평)
이 넘어가게 되면 개발이익환수대상이 됩니다.

시골의 비도시지역에 있는 대부분의 분양중인 전원주택단지규모는 499평 이상일 것으로 여겨 집니다.
즉 여러분들이 분양 받은 전원주택지가 대략 200평 내외라고 할 지라도 최초 개발한 전원주택단지의 규모가 499평 이상이라면 개발부담금부과 대상이 되어 버린다는 것입니다.

개발부담금 납부의무자는?
그런데 개발이익 환수에 관한 법률에 따르자면 개발부담금의 납부의무자는 원래는 사업시행자인데 예외적으로 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자, 위탁·도급자 또는 토지소유자의 지위를 승계한 경우 지위를 승계한 자가 개발부담금을 내라고 하고 있습니다.
즉 토지소유자인 전원주택지를 분양 받은 사람이 집을 다 짓고 난 후에 개발부담금을 내야 한다는 것이죠.

그런데 문제는 전원주택지 사업시행자가 개발한 전원주택 부지를 각 개인에게 매각을 하면서 개발부담금 납부의무 승계를 알리지 않는 경우가 많다는 것입니다.

따라서 단지형 전원주택지를 구입할 경우에는 개발부담금이 있는지를 꼭 확인하시고 개발부담금에관한 납부에 대해서 어떻게 할지를 짚고 넘어가는 것이 필요 합니다.
그래야 전원주택 완공 후 예상치 못한 개발부담금이라는 복병을 만나더라도 당황하지 않을 테니까요.

개발부담금 산정방식은?
참고로 개발부담금은 어떤 방식으로 산정이 될까요?
산출방식은 이렇게 산출이 되는 것이구나 라는 정도만 살펴 보시기 바랍니다.

만약 전원주택을 지었다면 준공된 시점의 토지가액을 정합니다.
거기에 개발허가를 받았을 당시의 토지가격을 뺍니다.
그리고 준공된 시점까지 토지가격이 상승한 것은 개발로 인해서 상승을 한 것이 아니니 그것도 빼줘야겠죠.
그리고 토지개발을 하면서 들어갔던 각종 비용을 뺍니다.
그러면 개발이익이 산출이 됩니다.

그리고 거기에 개발사업 종류에 따라서 부담률인 20% 또는 25%를 곱해주면 개발부담금이 산출이 됩니다. 

분양중인 전원주택지 구입시 또 다른 복병 개발 부담금, 
많게는 수천만원이 부과 될 수도 있습니다.
전원주택을 짓고 난 후 생각 치 못한 큰 비용이 발생하지 않도록 각별히 주의 하시기 바랍니다.