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상가권리금 보호에 관한 특별법 제도적 장치 그 내용은?

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.05.05 10:54

사실 상가권리금 보호에 관한 특별법이 별도로 있는 것은 아닙니다. 이번에 상가권리금 보호에 관한 특별법과 같은 제도적 장치를 마련하게 된다는 내용은 기존 '상가건물 임대차보호법'의 개정안이라고 보시면 됩니다.


상가권리금에 관한 문제는 과거로 부터 꾸준히 제기가 되어져 오고 있었으나 기존 법률에서는 상가권리금 보호에 관한 별도의 규정이 마련되어져 있는 것은 아니기에 그냥 상인들끼리 주고 받는 법제화 되지 않은 영업권이었었죠.

그렇다 보니 과거 용산사태와 같이 임대료만 돌려주고 상인들을 내 보내려고 했던 때에 큰 문제가 발생을 했었던 것이구요.


사실 용산같은 곳에서 장사를 하다가 권리금을 한푼도 못건지고 보증금만 받고 나가게 될 경우에는 기존에 투자된 돈의 상당한 부분을 날리게 되는 것 뿐만 아니라 다른 곳에서 장사를 한다는 것이 현실적으로 어려웠었기 때문 입니다.


어떤 점이 개정이 될 예정인지를 살펴 보도록 하겠습니다.


 ■ '상가건물 임대차보호법'의 개정, 상가권리금 보호 방안 마련 내용은?



▷ 상가건물 임대차보호법 개정, 상가 권리금 보호내용

이번 개정안이 국회 본회의를 통과하게 되면 빠를 경우 이번 달 부터 새롭게 개정된 '상가건물 임대차보호법' 개정에 따른 상가 권리금 보호 강화가 시행될 예정입니다.

개정될 예정의 법안 내용을 조만간 구체적으로 확인할 수는 없었으나 언론등을 통해서 확인 된 내용은 다음과 같습니다.


(1) 기존 세입자가 주선한 새 세입자에게 건물주가 직접 권리금을 받는 행위 금지

(2) 세입자끼리 권리금을 주고받지 못하게 막는 행위 금지

(3) 임대료를 급격히 높여서 계약 체결을 무산시키는 행위 금지

(4) 정당한 이유 없이 새 세입자와 계약 맺기를 거절하는 경우 등이 방해 행위 금지


단, 다음과 같은 정당한 사유가 있을 때는 건물주가 권리금 회수에 협력하지 않아도 됩니다.

새 세입자가 임대료를 낼 능력이 없거나, 임차인의 의무를 위반 또는 계약을 유지하기 어려운 경우, 임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우 등이 이에 해당 됩니다.


▷ 권리금 거래 방해행위에 대한 임대인의 손해배상책임 강화

임대인이 세입자의 권리금 보호에 대한 방해행위를 할 경우 세입자는 국토교통부가 고시한 기준에 따라 산정한 권리금 액수 이내에서 임대차 계약 기간 종료 후 3년 안에 건물주에게 손해 배상을 청구할 수 있게 됩니다.


또한 배상 문제를 놓고 분쟁이 발생할 경우에는 각 시·도에 설치한 임대차 분쟁조정위원회가 전문기관에 권리금 감정을 의뢰해 합의를 끌어낼 수도 있게 됩니다.


※ 모든 상가가 보호되는 것은 아닌 것에 주의할 필요

'상가권리금 보호에 관한 특별법'의 성격을 함께 가지게 될 현행 '상가건물임대차보호법'은 권리금이 아닌 보증금의 액수에 따라서 적용의 보호를 받게 되는 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있음을 주의 하셔야 합니다.

개정되는 법안도 기존 임대료의 틀을 벗어 나지 않을 것으로 예상이 됩니다.


상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 상가건물의 보증금 한도액은 다음과 같습니다.

1. 서울특별시 : 4억원

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원

3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원


즉 서울지역에서 보증금이 4억이 넘어가는 상가건물 임차인은 이 법의 보호대상이 되질 않습니다.

또한 주의를 해야 할 것은 보증금과 월세가 있는 경우 월세를 보증금으로 환산을 한다는 것입니다.

예를 들어서 서울지역에서 보증금 2억에 월세 250인 상가의 경우 월세에 100을 곱해서 보증금으로 환산을 하게 됩니다.

이럴 경우 4억 5천만원에 해당되는 보증금으로 환산이 되기 때문에 '상가건물임대차보호법' 적용의 대상이 되질 않게 된다는 것이죠.


하지만 왠만한 영세한 상인들은 거의 보호가 될 테니 크게 염려는 안하셔도 될 듯 합니다.

이상 '상가권리금 보호에 관한 특별법'의 성격을 포함하게 될 '상가건물 임대차보호법' 개정안에 대해서 간략히 설명을 드렸습니다.


 남지읍 명가공인중개사사무소

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