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부동산지식/전월세 임대차

전세계약서 양식 및 작성방법과 주의사항

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.11.24 15:57

우리가 흔히 알고 있는 전세계약이라고 하는 것은 사실 민법에서 규정하고 있는 전세계약은 아닙니다. 엄밀히 말하자면 채권계약인 임대차 계약이라고 하는 것이죠.

좀 어렵긴 합니다만 그래도 간략히 설명을 드려보자면 전세권이라고 하는 것은 우리가 흔히 알고 있는 임대차 계약을 통해서 발생한 채권과는 다른 물권입니다.

따라서 이러한 전세권은 특약이 없는 한 다른 사람에게 마음대로 양도를 할 수도 있고 필요시 전전세를 놓을 수도 있는 것이구요.


그런데 일반적으로 우리가 알고 있는 전세라고 불리우는 것은 임대차이기 때문에 마음데로 남에게 양도를 하거나 재 임대를 할 수가 없는 것입니다.



좀 어렵긴 하죠?

일단은 이러한 특성을 기본적으로라도 알아 두셔야 전세계약서 양식을 좀더 잘 이해를 할 수가 있고 작성시 그리고 작성 후 어떤 것들을 주의해야 하는 지를 알 수가 있기 때문 입니다.


1. 전세계약서 양식

계약자유의 원칙에 따라 일단 일정하게 정해진 서식은 없으나 공인중개사 협회에서는 다음과 같은 서식을 만들어 권장을 하고 있습니다.

아무래도 오랜 기간 계약을 진행하면서 만들어진 표준화된 서식이기에 사용하기가 가장 편리할 것으로 여겨 집니다.


전세계약서양식


전세계약서양식


위의 내용을 살펴보면, 부동산 물건, 거래당사자, 계약내용 이렇게 크게 세가지로 나눠 볼 수가 있습니다.

추가적으로 공인중개사를 통해서 거래를 했다고 하면 필수적으로 중개사의 인적사항이 들어가야 하는 것이구요.


2. 전세계약서 양식보다 더 중요한 유의사항

(1) 계약체결 및 잔금납입때 마다 등기부등본 확인

요즘 전세금이 한 두푼이여야 말이죠.

어딜가도 왠만한 것들은 다들 억억 하니 자칫 잘 못하면 재산의 대부분을 잃어 버릴 수도 있기 때문에 항상 주의를 기울이셔야 합니다.


그렇다면 가장 중요한 부분이 뭘까요?

바로 등기부 등본을 확인 해야 한다는 것입니다.

요즘에는 왠만한 집들에는 크던 작던 간에 은행으로 부터의 근저당 등이 설정이 되어져 있을 겁니다.

현 주택시세에 비추어 지나치게 높은 비율의 근저당이 설정되어져 있다면 일단은 주의를 하셔야 합니다.

예를 들어 3억짜리 집에 2억이 근저당으로 설정되어져 있는 집을 보증금 1억에 계약을 진행한다고 가정을 해 본다면 이런 경우는 위험할 수도 있다는 것입니다.

만약 집주인에게 무슨 일이라도 생겨서 경매로 집이 넘어가게 된다고 하면 보증금을 날릴 수도 있다는 것입니다.


실예를 하나 들어 보도록 하겠습니다.

 보증금 + 채권최고액 = 매매실거래가의 70%를 넘을 경우에는 위험할 수 있음


예를 들어 어떤 집의 현재 거래가가 2억이라고 가정을 해 보겠습니다. 시세의 70%는 1억 4천만원이겠죠?

만약 해당 집의 채권최고액이 1억이고 전세가가 1억이라고 한다면 '채권최고액 + 전세가 = 2억' 이 되어서 위험하다는 것입니다.

이런 집의 전세가는 4천만원 이하가 되어야 안전하다는 것이죠.

집 구하실 때에 위의 내용은 반드시 숙지를 해 두시기 바랍니다.

이런 경우를 간과할 경우 소위 말하는 깡통전세의 위험에 빠질 수도 있다는 것입니다.

채권최고액에 대한 사항을 보다 자세히 알고 싶다면 아래 링크된 다른 포스팅을 참고해 보시기 바랍니다.


[부동산 상식] - 채권최고액 이란? 전세계약시 유의사항


(2) 납세증명서를 확인할 것

종종 국세를 체납하여 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생을 할 수도 있습니다.

따라서 임대인으로 부터 납세증명서를 받아 두시는 것이 좋습니다.

물론 어떤 집주인들은 그런거 떼 달라고 하면 귀찮아 하고 기분나빠 하는 사람도 있습니다.

요즘 전세물건이 하도 귀하다 보니 세입자 입장에서는 주눅이 들 수 밖에는 없을 텐데요.

그럼에도 불구하고 확인을 하시는 것이 꼭 필요 합니다.

안타까운 것은 어찌보면 임차인이 소비자고 집주인이 판매자인데 주택난이 심각하다 보니 주객이 전도된 듯한 느낌이 듭니다.


(3) 필요비, 유익비 상환청구권을 알아 둘 것

현행 민법 제626조에서는 임차인 즉 세입자의 권리로 다음과 같은 사항을 규정하고 있습니다.

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.


다 설명하자면 다소 어렵긴 하지만 임차한 주택의 보일러가 고장나서 고쳤다던지, 집에 물이새서 고쳤다던지 할 경우에는 집주인에게 그 비용을 받을 수가 있다는 것이구요.

유익비의 경우에는 일반 주택임대차에서는 크게 다룰 내용은 없을 듯 합니다.

예를 들어 세입자가 집을 새로 개량해서 집에 가치를 증가시킬 일은 사실상 없을 테니까요.


(4) 진짜 전세계약, 등기를 할 것인지에 대한 것도 고려해 볼 것

앞서 말씀 드린바와 같이 여러분들이 하고자 하는 계약은 대부분 채권계약인 임대차 계약일 것입니다.

그러나 정말 전세권을 가지고자 할 경우에는 전세권 등기를 하시면 보다 안전할 수가 있습니다.


특약이 없다면 임차목적물을 다시 재임대를 할 수도 있고 전세권을 다른 사람에게 양도도 할 수가 있으며 보증금을 상환받지 못하게 될 경우 편리하게 경매도 진행을 할 수가 있으니까요.

아울러 주택임대차 보호법에 따른 지위도 더불어 보장을 받을 수가 있게 됩니다.


단, 염두해 두셔야 할 점은 전세권은 임차목적물에 대한 직접적인 지배권을 행사하는 것이므로 필요비에 대한 상환청구를 할 수가 없습니다.



3. 계약후 해야 할 일은?

이제 마지막으로 전세계약을 잘 마무리 했다고 하고 실제로 잔금 당일 이사까지 마무리를 했다고 하면 이사당일 곧바로 전입신고를 하고 확정일자 까지 받아 두셔야 합니다.


물론 전입신고와 확정일자를 부여 받는다고 해서 무조건 보증금을을 보호 받을 수가 있는 것은 아닙니다.

전입신고를 하면 소액임차인들에게 부여 되는 권리로 혹여 집이 경매로 넘어가게 될 경우 최우선적으로 일정 소액을 변제를 받기 위한 수단이며 확정일자는 내가 이 집에 얼마의 보증금으로 임대를 했으나 혹여 집이 경매로 넘어가더라도 내 뒤에 이 집에 압류를 하거나 근저당을 설정하는 사람보다 먼저 보증금을 챙겨갈 것이라고 대외적으로 공표를 해 두는 것을 의미 합니다.

확정일자는 우선적으로 전입신고를 해야만 확정일자를 부여 받을 수가 있습니다.


참고로 최우선 적으로 일정금액의 보증금을 보장 받을 수 있는 소액임차인의 범위는 다음과 같으며 지역별로 그 금액에는 차이를 두고 있습니다.


※ 소액임차인의 범위

서울특별시: 9천500만원

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

그 밖의 지역: 4천500만원


소액임차인의 범위가 생각보다 아주 좁죠?

이런 소액임차인의 범위에 해당되더라도 돌려받을 수 있는 최소보증금의 금액은 그리 많지 않습니다.

주택임대차 보호법령을 살펴보면 다음과 같습니다.


법령내용을 살펴보면 서울지역에서 소액임차인의 범위에 해당된다고 할 지라도 최대한 법으로 보장받을 수 있는 금액의 범위는 고작해야 3천 200만원 입니다.

전입신고와 확정일자에 대한 상세한 내용은 아래 포스팅을 참고해 보셔도 됩니다.


전입신고 확정일자 등 주택임대차 보호법에 대한 오해


이렇듯 우리가 알고 있는 전세계약이라고 하는 것에는 곳곳에 위험요소들이 있는 만큼 상당히 신중을 기하여 계약을 진행하실 필요가 있습니다.

마지막으로 전세계약서 양식을 아래에 첨부해 드립니다.

 

부동산전세계약서.hwp



 
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생각보다 이것 저것 챙겨봐야 할 것들이 많죠?

어쩌면 작게는 수천에서 많게는 수억의 금전이 거래되는 상황에서 이정도의 점검은 당연한 것이 아닐까 합니다.

마지막으로 드리고 싶은 말씀은 전세계약서를 체결하기 전에 조금 고생을 하고 전재산과 같은 보증금을 안전하게 지키시겠습니까? 아니면 불안에 떠는 세입자로 2년을 지내실 겁니까?

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