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전세보증금 인상 상한선 잘못 알고 있는 주택임대차보호법

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.02.23 21:57

최근 전세보증금가격이 미친 듯이 치솟아 매매가격을 넘어선 곳이 있다는 조사가 있었습니다.

실제로 경기도 화성시 병점동의 어느 60제곱미터 규모의 아파트의 경우에는 매매가 최고액이 1억 6천 9백만원 이었는데 전세가 최고액이 무려 1억 7천만원을 기록하는 일까지 벌어지고 있다고 하더군요.


아울러 서울의 경우에도 매매가 대비 전세가가 90%에 육박을 하고 있고 90%가 되는 전세가에도 불구하고 거래가 바로바로 이루어 지고 있다고 하니 서울, 경기지역의 전세난은 그야말로 심각한 수준이라 할 수가 있을 듯 합니다.


 ■ 오르는 전세가 잡기 어렵다. 잘못알고 있는 전세보증금 인상 상한선



▷ 서울,경기지역 전세보증금 치솟는 원인

(1) 서울지역 재건축

서울 강동구 지역에는 올 상반기에 7,300여 세대가 한꺼번에 이주해야 하는 상황이며 6,600 세대의 가락 시영아파트와 1,400 세대의 개포주공 2단지 등 올 한해 서울 강남, 서초, 송파, 강동구에서만 1만 6천여 가구가 재건축 사업에 따라 이주해야 하는 상황이라고 하더군요.

서울지역의 재건축에 따른 이주 현상으로 인한 전세대란은 서울 뿐만 아니라 경기도 지역까지도 그 여파가 미치고 있는 상황이기도 합니다.


(2) 금리인하로 인한 전세의 월세전환

금리 인하로 인한 전세의 월세전환은 당연한 현상인듯 한데요.

전세보증금 받아서 은행에 넣어 둬 봐야 주택의 유지비를 벌기도 힘든 정도다 보니 집주인들이 특별히 목돈이 필요한 경우가 아니고서야 대부분 월세로 전환을 하고 있기에 더욱더 전세 대란이 가중이 되고 있는 상황이기도 합니다.


문제는 인하된 금리로 인해서 주택매매시장이 활성화 되면 좋으련만 주택경기조차도 침체가 되어서 전세수요자들이 매매로 전환을 하지를 않는다는 것이죠.

과거와는 달리 요즘에는 정말 집을 잘 사야 본전이라도 건지는 것이고 안그러면 본전도 건지기 어려워 진 상황이다 보니 주택구매욕구도 현저히 줄어 든 상황이기도 하구요.


▷ 전세보증금 인상 상한선? 사실상 없다

이미 전세보증금의 인상 상한선은 깨진 듯 합니다.

상한선이 집값을 넘어서지 않는 수준이였는데 이미 집값을 넘어 선 곳도 생겨 났으니까요.

뭐 집값의 70~80%는 저렴한 전세고 90%에서 100%를 넘는 것도 있으니까요.


그런데 주택임대차 보호법이 혹시나 전세세입자들에게 전세보증금 인상 상한선을 정해주고 있는 것이 아닌가 하는 착각을 하고 계신 분들도 있는 듯 한데요.

물론 있습니다.

주택임대차계약기간은 2년이 기준이고 집주인은 1년이 넘어선 시점에서 특별한 사정이 있을 경우 최대 5%한도 내에서 보증금인상을 요구 할 수가 있습니다.

그래 봐야 계약기간은 1년 밖에는 남지 않은 것이고 계약이 만료가 된 상태에서는 5%가 아니라 50%인상을 요구해도 그건 집주인 마음이지 법에서 규제할 수 있는 것은 아무 것도 없습니다.

올려 달라는 데로 안주면 집주인은 다른 세입자 구하면 그만이니까요.

따라서 전세보증금 인상 상한선은 사실상 없는 것이라 보시면 됩니다.


▷ 집, 사는게 좋을까?

사실 이 부분에 대해서는 뭐라 말씀을 드리긴 어려울 듯 합니다.

집을 사라 마라 하는 것을 함부로 이야기 할 수가 없는 것은 사람마다 상황이 다를 수가 있고 과거와 달리 이제 주택은 거주의 목적이지 투자의 목적이 되기는 사실 많이 어려워 질 테니까요.

하지만 전세보증금이 매매가의 90%를 넘어서고 있는 상황이라면 2년에 한번 찾아오는 이사비용, 부동산중개수수료 및 기타비용, 금융비용 등을 고려하여 계산기를 충분히 두드려 본 후 실구매와 전세중 어떤 것이 유리한 가를 심각히 고민을 해 봐야 하는 시기는 분명한 듯 합니다.


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