채권최고액 이란? 전세계약시 유의사항

지금은 부동산이 겨울철 비수기라 매매시장은 한산하긴 할 테지만 입학시즌이나 봄 결혼을 앞두신 분들이라고 한다면 지금 부터 부지런히 전세집을 알아 보실 텐데요.

연일 치솟는 전세가로 인해서 전세집을 찾기가 만만치가 않은 상황에서 가끔 저렴한 집이 나오면 잘 살피지 않고 덜컥 계약을 했다가 소위말하는 깡통전세가 되어 버려서 전세금을 날려 버리는 분들도 심심치 않게 나타나고 있는 상황입니다.

따라서 이런 위험을 미연에 방지하기 위해서는 전세계약시 유의사항 중 하나로 반드시 살펴봐야 하는 사항인 채권최고액 이란 어떤 것인지를 간략하게 이야기를 하고 이해를 돕고자 합니다.

■ 전세계약시 유의사항, 반드시 확인해야 할 채권최고액 이란?

▷ 채권최고액 이란

어떤 집에 대해서 채권자가 전혀 없어서 등기부등본이 깨끗한 집이면 좋으련만 많은 집들이 은행 대출을 어느 정도는 가지고 있는 터라 보통 은행이 근저당 설정권자로 되어져 있는 경우가 많습니다.

그래서 등기부등본을 확인을 해 보면 아래 보시는 바와 같이 채권최고액 이라고 하는 것이 설정이 되어 있는 경우를 보게 됩니다.

보통 은행들은 실제로 빌린돈의 120% 가량을 채권최고액으로 설정을 하게 됩니다.

예를 들어서 누군가가 집을 사기 위해서 은행으로 부터 1억을 빌렸다고 한다면 등기부등본상에서 채권최고액은 1억 2천만원으로 설정이 됩니다. 금융기관마다 차이가 있을 수 있지만 보통 1금융권은 120%를 설정하는 것이 보통 입니다.

▷ 채권최고액을 높게 설정하는 이유는?

여러분들이 등기부등본을 확인하실 때에는 채권최고액을 보고 전세계약을 진행해야지 역 추산을 해서 실제로 빌린돈이 적을 거라 여기시고 전세계약을 해서는 안되는 이유가 있습니다.

예를 들어 보자면 어떤 사람이 은행으로 부터 1억을 빌렸는데 6개월 정도 이자를 전혀 갚지를 않았다고 가정을 해 보겠습니다. 요즘 금리가 저렴하다고 해도 연체이자까지 고려를 해본다면 상당히 많은 금액이 붙게 될 것이고 은행은 돈을 갚으라고 독촉을 하다가 안되면 결국 집을 경매로 넘기게 되겠죠.

그렇게 되면 다시 경매에 들어가는 비용이 또 발생을 하게 됩니다.

따라서 어떤 집에 문제가 발생을 하게 되면 은행은 원래 빌린돈만 가져가는 것이 아니라 채권최고액만큼의 한도를 다 채워서 돈을 회수해 가기 위해서 최대한 노력을 한다는 것이죠.

그래서 실제로 전세계약을 하고자 하시는 분들의 경우에는 집주인이 실제로 얼마를 빌렸나는 생각할 필요도 없이 그냥 채권최고액이 은행으로 부터 빌린돈이라 여기시고 전세계약을 고려 하시라는 겁니다.

▷ 전세계약시 유의사항, 채권최고액 + 전세금액이 매매가의 70%를 넘을 경우는 위험

예를 들어 어떤 집의 현재 거래가가 3억이라고 가정을 해 보겠습니다. 시세의 70%는 2억 1천만원이겠죠?

만약 해당 집의 채권최고액이 1억이고 전세가가 2억이라고 한다면 '채권최고액 + 전세가 = 3억' 이 되어서 위험하다는 것입니다. 이런 집의 전세가는 1억 1천 미만이 되어야 안전하다는 것이죠.

집 구하실 때에 위의 내용은 반드시 숙지를 해 두시기 바랍니다.

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