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공시최고 제권판결, 저당권말소, 전세권말소를 위한 방법

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.12.04 15:27

얼마전 네이버 지식인에서 전세권자의 행방불명으로 인해서 전세권말소로 인해서 답답해 하는 분의 글을 보고 지식인에 답글을 달아 준 적이 있었습니다.

전세권도 그렇고 어떤 경우에는 저당권도 그렇고 권리자가 행방불명이 되어서 부동산 소유자가 곤란해 지는 경우가 종종 발생을 하는 경우가 있습니다.


전세의 경우 과거에는 전세금 반환영수증을 가지고 등기소로 가서 말소신청을 할 수 있었던 때도 있었으나 지금은 판결을 받아 가야만 단독 말소신청을 해 주게 되어져 있습니다.


일단 이런 경우가 발행했다면 가장 쉬운 방법은 가까운 법률사무소로 달려가는 방법이 최고일 테지만 적어도 어떤 방법으로 등기말소를 할 수가 있는지는 알아야지 나홀로 처리를 할지 아니면 법률전문가의 자문을 구해서 처리를 할지를 결정할 수 있으리라고 봅니다.

이번 포스팅에서는 사례자료의 예를 통해서 전세권, 저당권등의 말소를 위한 공시최고 제권판결의 의미와 절차 등에대해서 살펴 보도록 하겠습니다. 


 ■ 저당권자, 전세권자 행방불명시 공시최고 제권판결 활용방법


▶ 공시최고의 의미

법률용어 사전에 따르면  "공시최고"란 법률이 정한 경우에 법원이 당사자의 신청에 의해 공고의 방법으로 미지의 불분명한 이해관계인에게 실권 기타 불이익의 경고를 첨부하여 권리신고의 최고를 하고 누구한테서도 권리의 신고가 없을 때에는 제권판결을 하는 절차라고 규정하고 있습니다.


▶ 제권판결의 의미

 역시 법률용어사전에 따르자면 "제권판결"이란 공시최고절차를 거쳐 기존에 발행된 유가증권인 어음·수표의 실효를 선고하고 상실자에게 자격을 회복시켜주는 판결을 말합니다.


▶ 실제사례, 근저당권 설정등기를 단독으로 말소하는 방법 (자료출처 : 대한법률구조공단)

 (질문) 저는 35년전 정읍에 있는 고구마 전분공장 사장으로부터 고구마 선도자금 10만원을 받고 논에 저당권을 설정해주었습니다. 그 후 고구마를 현물로 주고 설정계약서를 찾았습니다. 그런데 저당권을 말소하기 전에 계약서를 분실했습니다. 지금에 와서 저당권을 말소하려고 하니 계약서도 분실하고 공장 사장도 찾을 수가 없습니다. 어떻게 하면 저당권의 말소가 가능할까요?


(답변) 상대방의 최후 주소지 자체를 알 수 없고 상대방이 행방불명된 경우에는 공시최고 절차를 거쳐 제권판결을 받으면 이를 근거로 신청인이 단독으로 저당권의 말소신청을 할 수 있습니다.

 

법원에 공시최고 신청을 하면 법원에서는 일정한 기간 동안 권리신고를 하지 않을 경우 그 권리가 소멸한다는 공고를 신문 등에 게재하게 되고 그 기간이 지나도록 권리신고가 없을 경우 그 권리는 소멸되었다는 결정을 하게 됩니다.

 

그 후 그 결정문을 가지고 관할 등기소에 저당권 말소등기 청구를 할 수 있습니다. 공시최고 절차는 등기소가 소재한 법원에 간단하게 신청할 수 있습니다.


▶ 공시최고 제권판결의 절차(자료출처 : 법제처)

전체적인 진행 절차는 아래와 같습니다.

참고로 민사소송법에 따르면 공시최고의 기간은 공고가 끝난 날부터 3월 뒤로 정하여야 하는 것으로 규정이 되어져 있습니다.  따라서 이 기간내에 권리의 신고가 없는 때에 법원이 제권판결을 선고하게 되는 것입니다.

 


▶ 공시최고 제권판결 신청서 양식

신청 양식은 아래와 같습니다.


아래 첨부된 양식에는 보다 상세한 절차 및 작성방법, 그리고 준비서류등이 기재가 되여져 있습니다.

 

공시최고신청서.hwp



본 포스팅의 목적은 공시최고 제권판결을 모두 이해를 하시라기 보다는 저당권자나 전세권자의 행방불명 등으로 인해서 등기말소를 못해 여러움을 겪는 분들에게 이런 절차가 있구나 하는 정도로 받아 들이시길 바라는 마음에 작성을 해 본 것입니다.

개인적인 생각은 복잡한 절차를 나홀로 진행하시기 보다는 가까운 법무사사무실이라도 들리셔서 조속히 이러한 문제는 마무리를 지으시는 것이 시간상 그리고 비용상 오히려 득이 되지 않을까 하는 생각을 해 보게 됩니다.


 남지읍 명가공인중개사사무소

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