국토교통부, 시세 조종 교란 허위계약 사례에 대한 기획조사, 과태료 부고, 고발조치 세무조사 등 철퇴

국토교통부는 실거래 시스템에 고가의 허위계약 신고를 올렸다가 취소하여 시세를 교란하는 사례에 대한 기획조사 결과를 발표했습니다. 이번 조사는 시세를 조작하거나 교란하기 위해 신고한 허위계약에 대한 문제를 다루었으며, 다양한 거래유형과 허위신고의 형태를 밝혀 냈습니다.

과거와 달리 현재 부동산 관련 거래시스템들이 변화해 나가는 것을 보면 문제가 되는 행위를 할 경우 적발해 내기가 점점 더 쉬워질 것으로 여겨집니다.

조사 범위와 대상
이번 기획조사는 '21년 1월부터 '23년 2월까지 전국에서 이루어진 아파트 거래 중에서 신고가 거래 신고를 하고 장기간 경과 후 해제한 거래, 특정인이 반복하여 신고가 거래 후 해제한 거래 등 총 1,086건을 대상으로 하였습니다. 조사 대상 거래의 경우 거래당사자 간의 특수관계, 계약서의 존재 여부, 계약금 수수 여부 등을 검토하여 허위 신고 여부를 중점적으로 조사하였습다.

조사 결과와 허위신고 및 법령위반 유형
기획조사 결과, 시세를 조작하거나 교란하기 위해 고액의 실거래 계약을 신고한 후 신고를 해제하는 사례가 확인되었다. 주로 법인 대표와 직원 간의 거래, 공인중개사 개입한 거래 등 다양한 허위신고 유형이 파악되었다. 특히 아파트 가격이 급상승한 '21년 1월부터 '22년 1월까지의 거래 중에서도 약 80%에 해당하는 적발 건이 확인되었습니다.

적발 결과와 대응 조치
조사 결과, 자전거래나 허위신고 의심 거래 등 32건의 허위 신고가 발견되었으며, 총 541건의 법령 위반 의심사례를 적발하였다. 이에 대한 지자체 통보, 경찰청 통보, 국세청 통보 등의 조치가 이루어졌다. 또한 아파트 거래 등기부 자료와 거래신고 자료를 분석하여 잔금 지급일 후 60일 내에 소유권 이전 등기 신청이 없는 거래내역을 지자체에 통보하고, 위반에 대한 과태료 등의 조치를 취한 것으로 나타났습다.

부동산 직거래 시 자주하는 법령위반
1. 계약해제신고 위반
부동산등을 통하지 않고 당사자간 직거래를 하는 경우 법무사사무실 등을 찾아가서 계약서를 작성하고 계약을 했다가 계약해제를 하는 경우 그냥 당사자간 합의로 마무리 짓고 다음 조치를 취하지 않는 경우가 있습니다.
바로 계약해지신고를 해야 하는 것인데요.
공인중개사를 통해서 계약을 한 경우에는 계약이 해제되면 공인중개사가 계약해지신고를 해야할 의무가 있지만 직거래의 경우에는 거래 당사자가 계약해제 신고를 해야할 의무가 있습니다.
이를 간과하고 계약해제 신고를 하지 않을 경우 과태료가 부과 됩니다.

2. 등기지연
부동산등기특별조치법에 따르자면 
부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음과 같은 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 규정하고 있습니다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

첫 번째로는 통상 잔금일에 해당이 될 것이고 두 번째 말이 좀 어려운데요.  예를 들어 증여를 한 경우 증여의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 등기해야 한다는 것입니다.

해제신고의무화 된 ‘20.2.21.부터 ’22.6월까지 이뤄진 아파트 거래 대상으로 적발된 내용을 살펴보자면  계약해제신고 미이행이 가장 많았고 두 번째로 많은 사항이 등기를 제때에 하지 않은 것 이었습니다.

앞으로의 대응과 계획
국토부는 이번 기획조사 결과를 바탕으로 거래 당사자 및 중개인의 연결망을 분석하여, 상습적인 위반 사례에 대해 직접 허위신고 여부를 조사하고 경찰청에 수사의뢰할 계획이라고 밝혔다. 또한 미등기 거래 중 상습위반의 가능성이 있는 경우에 대해서도 적극적인 대응과 조치를 취할 계획이라고 밝혔습니다.

부동산 거래의 경우 나는 안 걸릴지도 모른다는 안일한 생각을 가지고 있다가 적발 되는 경우가 상당히 많기에 부동산 거래시에는 법에서 규정한 절차를 명확히 이행하셔야 하며 아울러 계약서 자금이동내역을 확인할 수 있는 증빙자료 등을 확실히 챙겨두셔서 불미스런 일이 발생하지 않도록 각별히 주의 하시기 바랍니다.
의심거래라 판단되면 지제체 등에서 실거래 소명하라는 우편물이 언제 날아올지 모르니까요.