임대보증금보험 미가입시 형사처벌에서 과태료로 변경 등 민간임대주택법 일부 개정

임대주택사업자인 분들은 현재는 보증보험가입이 의무화가 되었는데요.

 

여전히 가입요건등에 혼선이 있고 처벌규정에 대한 논란이 많았습니다.

특히나 미가입자의 처벌규정이 2년 이하 징역이나 2천만원이하의 벌금인 형사처벌이어서 특히나 문제가 되고 있었는데요.

 

이번에 민간임대주택법 일부개정안이 2021년 8월 31일 국회 본회의를 통과하여 임대보증금 보증가입 면제사유 규정, 미가입자의 경우 형사처벌대신 과태료로 변경 등 몇 가지 사항이 변경이 될 예정 입니다.

사실 형사처벌규정이 과태료로 변경된 것 이외에는 변경 사항이 크게 와 닿지는 않는 내용이긴 합니다.

 

그럼에도 불구하고 한번 짚어 볼 필요가 있을 듯 해서 어떤 내용이 개정이 되었는지 간략히 몇 가지 요약해서 살펴 보겠습니다.

 

■ 민간임대주택법 주요개정 내용

1. 임대보증금 보증가입 면제사유 규정
(1) 임대보증금이 「주택임대차보호법」 상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우

(2)  ‘임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우

(3) ‘임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부지급한 경우

 

※ 소액임차인의 최우선 변제금액이 최초근저당 설정날짜에 따라 다를 수 있으니 주의필요

그런데 소액임차인의  최우선변제금에 각별히 주의를 할 필요가 있습니다.

어떤 것을 봐야 하느냐면 등기부를 확인하여 최초 근저당이 설정된 날짜를 확인해 봐야 합니다.

예를 들어 서울지역에 소재하는 주택의 최초근저당이 설정된  날짜가 2010년 7월 22일이라면 이 경우 소액임차인의 최우선 변제금액은 2500만원 입니다.

현재기준의 5천만원이 아니라는 것입니다.

그 이유는 오래전 돈 빌려준 사람을 보호하기 위함입니다.

예를 들어 10년전 집값이 5천만원 수준이어서 2500만원을 빌려 줬다고 가정을 해 보겠습니다.

현재 집값이 5천만원이 되었는데 만약 경매로 소액임차인이 돈을 모두 가져 간다면 안되겠죠?

그래서 최초 근저당 설정 날짜를 잘 봐야 한다는 것 입니다.

2. 임대보증금 보증 미가입 처벌, 형벌→과태료로 전환

앞서 언급한 바와 같이 임대보증금 보험 미가입자에 대한 형사처벌이 과태로로 전환 됩니다.

형사처벌 조항을 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하도록 하되, 상한액(3천만원)을 설정하였습니다.

요즘 임대보증금이 대부분 억단위라서 과태료 역시도 만만치는 않을 것으로 여겨 지긴 합니다.

 

3. 임대보증금 보증 미가입 시 임대사업자 등록 직권말소 가능

보증 미가입 사업자에 대해 시장‧군수‧구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하였으나 다만, 하위법령에서 말소의 적용 요건을 엄격하게 규정하여 말소의 남용을 방지할 예정입니다.

4. 계약 갱신가능기간을 임대의무기간에서 임대등록기간으로 연장

임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 ‘임대의무기간’에서 ‘임대등록기간(임대개시일부터 임대등록말소일까지)’으로 연장

5. 설명의무 위반 등으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록제한

현재 거짓ㆍ부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한하나, 선순위 담보권‧세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한

 

임대보증보험 제도가 임차인들에게는 보증금반환의 안정성을 가져올 수 있는 제도이긴 하나 이로 인해서 비용적 부담이 세입자들에게 전가가 되는 부작용은 상당히 있을 것으로 전망을 해 봅니다.

그러나 일단 제도가 시행이 된 만큼 이로인한 불이익을 당하지 않도록 임대사업자 분들은 임대보증금 보증보험에 대한 꼼꼼한 체크와 대비가 필요해 보입니다.