임대주택 보증보험 가입조건 및 새롭게 일부 완화된 내용

2021년 8월 18일 이후 부터는 민간입대주택에 관한 특별법 제49조 1항에 따라  민간임대사업자는 임대보증금보험가입의무가 전면 시행이 됩니다.

그러나 가입 예외 대상도 있고 가입 자격불가 요건도 있으니 이 부분을 먼저 확인해야 합니다.

1. 가입예외 대상
선순위 채권금액(저당권 설정 금액)과 임대보증금의 합이 주택가격의 60%를 초과하지 않는 경우에는 임대보증보험에 가입을 하지 않아도 됩니다.
단 그러한 사실을 관할 지자체에 증명해야 합니다.
즉 보증금 상환에 대해서 안전한 임대주택이니 굳이 보증보험을 가입할 필요가 없다는 것이죠.

2. 가입불가 대상
이 경우 가장 큰 문제일 것으로 예상이 되는데요.
사실 당연한 얘기긴 한데요.
다음과 같을 경우 보증보험가입 불가 대상입니다.
은행대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합이 주택가액을 넘어 부채비율이 100% 이상인 임대사업자는 보증보험에 가입할 수 없습니다.
또한 선순위채권금액, 쉽게 말해서 들어 해당 주택을 담보로한 대출금액이 주택가격의 60%를 넘어서도 안 됩니다.

3. 임대보증금액의 산정 방법
(원칙) 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금 전액
(예외) 다음 3가지 조건을 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액(선순위 담보권 + 임대보증금–주택가격*의 60%)을 대상으로 할 수 있음

(1) 근저당권이 세대별로 분리
(2) 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
(3) 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우. 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 본다.

4. 주택가격 산정 방법
주택가액은 주택공시가격에 공동주택의 경우와 단독주택의 경우로 나누어서 금액별로 비율을 곱해서 주택가액을 산정하고 있으며 현행비율이 현실과 맞지 않다는 의견이 많아서 그 비율을 각 5~20%씩 상향 조정하게 됩니다.

 

<국토교통부 2021년 8월 16일 보도자료 인용>

주택가액 산정방법이 불리할 경우 감정평가액, 최근 1년내 해당세대 매매가격을 활용해도 됩니다.

 

기타 자세한 내용은HUG 주택도시보증공사 홈페이지에서 임대보증금보증 가입안내 내용을 참고해 보시기 바랍니다.

요즘에는 부동산 관련해서 하도 바뀌는 것들이 많아서 정신이 없긴 합니다.
임대사업자 분들은 본 내용을 잘 숙지하셔서 불이익을 당하시는 일이 없도록 각별히 주의 하시기 바랍니다.