주위토지통행권 으로 맹지탈줄 하기 쉬운 것일까?

많은 분들이 주위토지 통행권이란 말을 오해하고 있는 경우가 있습니다.

어떤 부동산 광고를 보니 “이집은 지적도상 맹지이지만 주위토지통행권에 의해 앞집에서 통행을 방해하거나 막을 수는 없습니다”  이런 문구를 사용하며 광고를 하고 있더군요.

그렇다면 주위토지 통행권이란 어떤 것일까요?

민법 제219조에서는 주위토지통행권을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

많은 사람들이 이 민법조항을 오해하여 맹지에 주위토지 통행권을 갖다 붙여 이야기를 합니다.  주위토지 통행권이 만능이라면 세상에 맹지는 존재하지 않을 겁니다.

현행 건축법상에서는 주위토지통행권을 확보하면 건축법상 도로로 인정해 준다는 어떠한 조항도 없습니다. 일단은 건축법상 도로와 접하지 않으면 원칙상 건축허가는 불가한 맹지입니다.
즉 주위토지통행권으로 통로를 확보한다 하여 건축법상 도로와 접한다는 의미는 아니라는 것입니다.

최근 대법원 판례를 하나 보도록 하겠습니다.

[대법원 2017. 9. 12., 선고, 2014다236304, 판결]
주위토지통행권의 범위는 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다30993 판결 등 참조). 또한 토지의 이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만, 단지 토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행을 허용할 것은 아니다(대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결 등 참조).

즉 농지를 사서 앞으로 내가 집짓고 싶다 하여 차량 통행이 가능할 만큼 주위토지통행권이 있는 것은 아니며 내 집에 충분히 걸어 서도 들어갈 수가 있는데 차타고 들어가기가 더 편하다 하여 차도를 확보할 만큼 주위토지통행권을 인정해 주지 않는다는 것입니다.

가능성은 희박하겠지만 주위토지통행권 소송을 아주 잘해서 자동차 통행이 가능한 도로를 확보했다 하더라도 여전히 타인소유인 그 도로를 지자체에서 건축법상 도로로 인정해 줄지도 의문이긴 합니다.

기타 상하수도 등의 기반시설 연결의 문제가 발생할 수도 있는 것 이구요.

사실 잘 알 수가 없습니다.

그 통로가 건축법상 도로도 아니고 마을길과 같이 배타적 사용수익권을 포기 하지 않은 땅이라 주장 하면서 담장을 쳐서 막아버리는 경우가 발생 할 수도 있습니다.
그 때는 통행료 협상을 하거나 주위토지통행권 등을 주장하여 소송을 통해서 해결하는 것 외에는 방법이 없습니다. 

그런데 시골에서 몇 가구 살지도 않는데 앞 집고 소송하면서 그 집에서 살기는 어려울 것입니다.

토지 초보자 분들의 경우에는 건축법상 도로와 접하지 않은 땅은 그냥 무조건 맹지라 생각 하기길 바랍니다.