전원주택지 구입 지목이 대지 농지 어떤 땅을 구입해야 할까?

토지를 구입하려고 하시는 분들 중 여전히 지목이 대지는 당장 집을 지을 수 있는 땅이고 농지는 당장은 지을 수 없는 땅이 아닌가 하는 생각을 가지고 계신 분들이 있으십니다.

그래서 대지가 농지보다 좀더 비싼 것 아닌가 하고 생각을 하십니다.

그런데 대지가 좋은가 농지가 좋은가의 문제는 사실 알 수가 없습니다.
경우에 따라서 대지가 좋을 수도 있고 농지가 더 좋을 수도 있는 것입니다.

이번 시간에는 포스팅 에서는 대지와 농지를 이해해 보고 어떤 토지를 구입하는 것이 본인 상황에 더 맞는 것인지를 간략히 다음 네가지 사항을 통해서 짚어 보도록 하겠습니다.

물론 다음 내용이 전부는 아니고 다른 사항도 체크해야 할 것도 많다는 점 유념 하시기 바랍니다.

1. 지목이 대지라면 당장 집을 지을 수 있는 땅이 아닌가?
2. 농지와 대지 어떤 땅이 더 좋을까?
3. 대지가 농지보다 비싼 이유가 있는 것일까?
4. 농지구입이 대지 구입보다 유리한 경우

첫번째로 지목이 대지라면 당장 집을 지을 수 있는 땅인지에 관해서 살펴 보겠습니다.

집을 지을 수 있는 땅의 여부는 지목과는 상관이 없습니다.
첫째는 용도지역이 집을 지을 수 있느냐 없으냐 관건이 될 것이고, 집을 지을 수 있는 용도지역이라고 하여도 보이는 그림과 같이 원칙상으로 건축법상 도로와 2미터 이상이 접하고 있느냐 아니냐에 따라서 달라질 수도 있는 것입니다.

건축법 제44조(대지와 도로의 관계)  ①건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다.

 

우선 용도지역이 집을 지을 수 있는 곳 이다는 가정하에 살펴 보겠습니다.
아래 그림에서 A는 지목이 대지 지만 도로와 접한 부분이 없기 때문에 건축인허가를 받기 위해서는 도로를 만들거나 도로와 접한 타인토지 지주로부터 토지 사용승락을 받아야 합니다.

그러나 비록 B 토지는 농지이긴 하지만 건축법상 도로와 접(2미터 이상 접했다고 가정)하고 있기 때문에 지목과 상관없이 건축허가를 받을 수가 있는 것입니다.

다음으로는 건축 허가를 받을 수 있다는 가정하에 농지와 대지 어떤 땅이 더 좋은 것인지를 
살펴 보겠습니다.

 

일단은 건축허가를 받을 수 있다는 가정을 하더라도 농지와 대지 중 어떤 것이 좋은 것인지는 현장답사를 가서 분석을 하지 않는다면 알 수가 없습니다.
토목공사비, 철거비, 방향, 접근 성 등등 따져 봐야 할 것이 너무 많으니까요.
결론은 건축허가가 가능하다는 조건하에서는 대지와 농지가 어떤 것이 더 좋다는 것은 현장을 확인하지 않는 이상은 알 수가 없다는 것입니다.
그래서 토지는 반드시 현장답사와 분석이 필요한 것입니다.

세번째로 대지가 농지보다 특별히 비싼 이유가 있는 것인지를 살펴 보겠습니다.

사실 대지가 농지보다 좀더 비싼 이유 중 몇 가지는 과거 건물이 있었던 자리이기 때문에 상대적으로 토목공사비도 적게 들어가고 농지에 비해서 도로조건을 좀더 잘 갖추고 있는 곳이 더 많기는 합니다.

그리고 대지는 건축행위시에 농지전용비를 납부하지 않아도 되는 장점이 있습니다.
그런 이유 등으로 좀더 가격이 비싸다면 모를까 대지가 농지보다 무조건 비싸야 할 이유는 없습니다.

마지막으로 대지 구입보다 오히려 농지구입이 유리할 수도 있는 경우를 두 가지 정도 예를 들어 살펴 보겠습니다.

다양한 경우가 많지만 이번 시간에는 두 가지 정도만 예를 들어 보겠습니다.

(1) 공시지가가 낮아 농지가 유리 한 경우
우선 다음과 같은 가정을 하고 표를 통해서 살펴 보겠습니다.

 

비슷한 환경조건 
토지에 건축허가가 난 다는 가정 
토지구입 후 당장 집을 짓는 다는 가정 
마지막으로 농지가 대지에 비해서 구입가격 및 공시지가가 20% 정도 더 저렴하다는 가정을 해 보겠습니다. 

우선 대지는 농지보다 취득세율은 조금 더 높습니다. 
대지는 취득세율이 4.6%인 반면 농지는 1.2%가량이 낮은 3.4% 입니다. 

그러나 표에서 보는 바와 같이 대지는 집을 지을 경우 농지와는 달리 농지전용비를 부담하지 않아도 되는 장점이 있습니다.

표에서 보는 바와 같이 농지전용비는 1제곱미터당 공시지가의 30%이고 최대 5만원을 한도로 하고 있습니다.
따라서 시골 농지 중 공시지가가 낮은 농지는 농지전용비 부담이 그리 크지 않습니다.
따라서 오히려 지목이 대지인 토지보다 농지가 건축행위 시 비용적인 측면에서 더 유리한 경우도 많습니다.

(2) 건축행위를 하지 않을 경우 농지가 대지보다 유리할 수가 있음
다음으로는 건축행위를 하지 않을 경우 오히려 농지가 대지보다 유리할 수가 있는 경우 입니다.
토지를 구입해 놓고 건축행위를 하지 않는다면 대지가 농지보다 불리 할 수 있습니다.

농지의 경우 1000제곱미터 미만의 농지를 구입하여 주말농장 용도로 사용을 한다면 나중에 양도시에 비사업용 토지로 보지 않게 되지만, 지목이 대지인 경우에는 특별한 경우가 아니라면 거의 비사업용 토지로 판정되 양도소득세 중과세를 물 수가 있다는 점을 염두 해 두셔야 합니다.

지목이 대지라고 해도 예외적인 경우는 다음과 같습니다.

소득세법 시행령에 따르자면
주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지는 비사업용토지로 보지 않게 됩니다.

단, 토지의 면적은 660제곱미터 이내로 제한을 두고 있으며, 운동장·경기장, 체육시설용 토지 등 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지에 한정 합니다.

결론적으로 말씀 드리자면 지목이 대지인 토지를 구입하여 아무런 건축행위도 하지 않고 방치하게 되면 어떤 결과를 초래하게 될까요?
구입 당시에는 취득세를 더 내야하고 양도시에는 10%의 중과세부담으로 인해서 결국은 농지를 구입한 것에 비해서 오히려 못한 결과를 가져 올 수도 있다는 것입니다.

결국 지목이 대지가 좋은 것인가 아니면 농지가 좋은 것인가에 대한 판단은 상황에 따라서 하는 것이지 지목이 대지라 하여 무조건 좋다는 판다는 할 수가 없다는 것입니다.

토지구입시 참고 하시기 바랍니다.