구거점용허가 받을 수 있는 경우와 자칫 못 받을 수도 있는 경우

토지를 구입할때 자주 접하게 되는 구거...

시골땅 전원주택지 등을 구매를 하면서 도로가 아닌 구거 라고 하는 것 때문에 구거점용허가를 받아야 하는 골치가 아픈 경우가 발생을 하는 경우가 자주 있습니다.

 

아울러 땅을 파시는 분들의 경우에도 구거점용허가의 여부를 잘 몰라서 자신도 모르게 남을 속이게 되는 경우가 발생을 하는 경우도 있습니다.

 

실제로 시골땅을 파시는 분들이 정말 구거에 대한 개념을 잘 몰라서 그런 경우가 종종 있습니다.

구거가 접한 땅은 일단은 맹지 입니다.

 

이번 포스팅에서는 구거에 대한 이해와 구거점용허가를 받을 수 있는 경우와 토지의 위치에 따라서 그렇지 못할 수도 있는 경우를 쉬운 예를 통해서 한 가지 짚어 보도록 하겠습니다.

 

우선 구거 라고 하는 것은 무엇일까요?

사진에서 보시는 바와 같이 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭 정도로 되어 진 것으로 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지를 의미 합니다.

도로 옆에 이런 구거가 있는 토지를 구입하게 되면 일단은 맹지 입니다.
따라서 건축행위를 하기 위해서는 구거점용허가라는 것을 받아서 일정부분 복개를 하던 다리를 놓던지 해야 합니다.
그래야 건물안으로 차던 사람이던 간에 진입을 할 수가 있을 테니까요.

그림에서 보는 바와 같이 보통은 건축행위를 위해서 일정부분만을 구거점용허가를 받아서 복개를 하거나 다리를 놓게 됩니다.

그리고 구거점용허가를 받은 부분만큼 매년 사용료를 지불하면 됩니다.
구거점용료는 사용면적에 대해서 공시지가의 2~5% 정도이며 년 단위로 부과되니 크게 부담스러울 정도의 비용은 아닐 겁니다.
예를 들어 전원주택을 짓기 위한 용도로 도로와 연결을 위해서 가량 4~5평 정도를 점용해서 사용한다고 해도 연간 점용료는 몇 만원 정도일 것으로 여겨 집니다.

그런데 자칫 어떤 경우에 속을 수가 있을까요?
쉬운 예로 이런 경우 입니다.

보통 시골의 경우 폐구거가 비포장 농로길로 사용되는 경우가 종종 있습니다.

농사 짓는다고 경운기도 한번씩 다니고 하니 도로 포장만 안되었을 뿐이지 정말 길 같아 보이긴 합니다.
비포장 길을 따라 올라가 보니 경치도 기가 막히고 참 좋습니다.
정말 그림 같은 집을 짓고 살면 딱 일듯한 곳처럼 보입니다.

그런 모습을 보고 땅 파시는 분들이 이렇게 말합니다.
나중에 여기 포장 잘 해서 집 지으면 된다고…
실제로 시골을 다니다 보면 잘 모르시고 그런 말씀을 하시는 분들도 종종 계시곤 합니다.
아주 오래 전 시골에서는 실제로 경운기가 다니는 길 따라 그렇게 집을 짓곤 했으니까요.

그런데 말입니다.
요즘에는 그런 말 함부로 믿게 되면 구거점용허가를 받지 못해 큰일 날 수가 있습니다.

그림을 통해서 예시로 설명을 드려 보겠습니다.
시골의 경우 구불구불한 폐구거가 있는 경우가 대부분 이지만 편의상 직선으로 표현을 했습니다.

그림과 같은 토지가 구거와 접하고 있다고가정을 해 보겠습니다.

만약 저런 식으로 구거점용허가를 받게 된다면 아랫쪽 토지를 가지고 있는 사람들은 해당 구거를 이용하고자 할 경우 먼저 허가를 받아 둔 사람에게 허락을 받아야 사용을 할 수가 있게 됩니다.
말 그대로 점용허가를 받아서 쓴다는 것은 돈 내고 나만 쓴다는 것인데 이렇게 되면 아랫쪽 토지 소유자들은 구거를 못 쓴다는 것이죠.

따라서 사실상 구거점용허가를 못 받는다고 봐야죠.

가령 아래쪽 토지 소유자들과 모든 협의 끝에 극적으로 구거점용허가를 받는다고 하여도 도로포장비와 점용료가 엄청날 수가 있기 때문에 허가과정과 비용을 생각해 본다면 과연 전원주택 하나 짓자고 그 정도의 노력을 할 수가 있겠냐는 것입니다.

이쪽으로 경운기도 다니고 하니 나중에 포장길 내서 집 지으면 된다!
함부로 믿었다가는 큰일 날 수도 있다는 사실 꼭 명심하시기 바랍니다.
토지 구입시 건축인허가 여부는 반드시 해당 지자체에 확인을 통해서 그 가능 여부를 판단 하시기 바랍니다.