분양받은 전원주택지 도로지분과 상관없이 건축법상도로에 접한 경우와 맹지가 되는 경우 본문

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분양받은 전원주택지 도로지분과 상관없이 건축법상도로에 접한 경우와 맹지가 되는 경우

명가공인 2020. 9. 23. 14:08

대부분 전원주택지를 분양하는 경우 해당 전원주택지와 함께 도로부지의 지분도 함께 매매를 하게 됩니다.

일단 편의상 도로지분이라고 표현을 했으나 도로지분이 될 수도 있고 도로 예정지의 지분이 될 수도 있습니다.

그런데 도로지분을 가지고 있다고 해서 과연 안전할까요?


이번 포스팅의 내용은 그 내용이 다소 어려울 수도 있으나 이번 영상에서는 분양중인 전원주택지중에서 도로부지의 지분과 상관없이 건축법에 따른 도로와 접한 경우와 분양중인 전원주택지라도 자칫 맹지를 구입하게 될 수도 있는 경우를 살펴 보도록 하겠습니다.

 

분양중인 전원주택지에 관심을 가지고 계신 분들이거나 분양받을 계획을 가지고 계신분들의 경우 아래 내용을 꼭 참고해 두시기 바랍니다.


1. 건축법상 도로와 접한 전원주택지의 예

건축법 제44조(대지와 도로의 관계)
①  건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다.
라고 규정을 하고 있습니다.


건축법상 도로접도의무의 예외사항이 있긴 합니다만 예외사항을 다 확인하기엔 토지를 처음 구입하는 분들에게는 어려움이 많을 것입니다.
따라서 일단 핵심포인트는 집을 지으려면 건축법상 도로와 2미터 이상은 접해야 한다는 것을 기본으로 염두 해 두시고 본 내용을 살펴보시기 바랍니다.


그림에서 보이는 것과 같은 전원주택지를 분양하는 경우를 살펴 보겠습니다.

해당 소규모 전원주택 단지는 다음과 같이 포장 도로가 있는 상태 입니다.

토지 이용계획을 확인해 보니 해당 포장로는 건축법 2조 11항 나목에 따른 도로라고 나오고 있습니다.


그리고 그림에서 보이는 두 개의 필지가 건축법에 따른 도로와 2미터 이상 접하여 건축인허가를 받아서 주택이 건축된 상태 입니다.

그림에서 보이는 도로의 경우 건축법에 따른 도로로 지정 공고가 되어져 있으므로 이 도로와 2미터 이상 접한 전원주택지를 분양받을 경우 건축인허가를 받을 때 별다른 어려움은 없을 것입니다.

보통 전원주택지를 분양 할 때는 도로 제일 끝 쪽에 있는 토지에 건축인허가를 받아서 건축물을 지어 두게 되면 자연스럽게 나머지 필지들은 건축법상 도로와 접하게 되기 때문에 도로부지의 지분과 상관없이 건축인허가를 받는데 별다른 문제가 없게 됩니다.

2. 분양중인 전원주택지와 도로예정부지의 지분을 구입했지만 건축인허가를 못 받을 수도 있는 경우
다음과 같이 분양중인 토지의 입구쪽에 전원주택이 한채가 지어지고 있다고 가정을 해 보겠습니다. 

현재 집을 짓고 있는 토지의 경우 당연히 그림과 같이 건축법상 도로와 접한 상태로 건축 인허가를 받았을 겁니다.

그런데 여러분들이 구입하고자 하는 토지는 다음과 같이 입구쪽에서 먼 거리에 있는 토지를 구입한다고 가정을 해 보겠습니다.

아마도 분양업자는 이렇게 말을 할 수도 있을 겁니다.
나중에 그림과 같이 도로를 연결해서 집 지으면 된 다고 이야기를 합니다.

일단은 거짓말은 아닙니다.
정말로 그렇게 하면 되긴 하니까요.

그런데 왜 이런 경우가 생각 보다 많을까요?

자금력이 부족한 분양업자의 경우 제일 안쪽에 있는 토지까지 도로를 개설을 하려고 하면 토목공사비가 훨씬 더 많이 들어 가기 때문에 우선은 토지 입구 쪽 일부에 건축허가를 받아서 도로개설을 하고 분양대금을 받아 자금회전을 시켜 점차 안쪽으로 도로를 확장해 들어가는 경우도 종종 있는 것으로 보입니다.

이럴 경우 잔금 전까지 매매대상 토지에 건축인허가를 받아 준다는 조건이면 일단 안심 입니다.
건축허가 또는 신고시에 자연스레 해당 토지와 접하는 건축법상의 도로의 위치가 지정공고가 되어질 테니까요.

다만 이럴 경우 건축인허가 비용으로 인해서 토지의 가격은 당연히 조금 더 비싸지겠죠

그러나 당장은 집을 지을 계획이 없어서 토지구입비를 조금이라도 아껴 보고자 건축인허가를 미리 받아 두지 않았다면 그 토지는 일단은 맹지 입니다.

앞서 말씀 드린 바와 같이 분양중인 전원주택지의 경우 대부분 주택을 지을 부지와 함께 도로지분을 함께 구입을 하게 됩니다.
이런 경우라면 매도자에게 도로로 사용할 부지에 대해서 공유 지분권자로부터 미리 도로 사용 승락서를 첨부해 줄 것을 요구하여 계약을 하게 된다면 향후 건축인허가시 도로문제로 인해서 골치 아플 일은 없을 겁니다.

그런데 문제는 그렇지 않고 얼렁뚱땅 계약을 해 버리는 경우도 있다는 것입니다.
이럴 경우 나중에 필요에 의해서 집을 짓고자 할 때 도로개설 예정 이였던 토지의 지분권자들에게 일일이 동의절차를 거쳐서 도로를 개설해야 하는 큰 불편함이 생길 수가 있다는 것입니다.

이럴 경우 나중에 필요에 의해서 집을 짓고자 할 때 도로개설 예정 이였던 토지의 지분권자들에게 일일이 동의절차를 거쳐서 도로를 개설해야 하는 큰 불편함이 생길 수가 있다는 것입니다.

그런데 대법원 판례에서는 다음과 같은 판단을 내리고 있습니다.
아주 중요한 판례이니 꼭 확인해 봐야 할 부분 입니다.

대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다107184 판결요지 

택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우에,  그 택지를 맹지로 분양하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면,  분양계약에 명시적인 약정이 없더라도 분양사업자로서는 수분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자의 통행이 가능하도록  조성·분양된 택지들의 현황에 적합하게 인접 부지에 건축법 등 관계 법령의 기준에 맞는 도로를 개설하여 제공하고  수분양자에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 하여 분양계약이 이루어졌다고 추정하는 것이 거래상 관념에 부합되고 분양계약 당사자의 의사에도 합치된다. 

본 내용에 따라서
혹여 도로 개설로 인해서 문제가 발생이 되었을 때 분양업자가 나몰라 하며 발뺌을 하면 이 대법원 판례를 보여 주면서 도로개설을 해 달라고 요청을 해야겠죠.
하지만 만약 전원주택지 분양업자가 분양을 하던 도중 자칫 부도라도 나서 어디론가 사라져 버린다면 골치 아플 수도 있으니 가급적 계약전 이러한 문제가 발생을 하지 않도록 꼼꼼하게 검토를 해 보는 것이 좋을 듯 합니다.

 

만약 전원주택지 분양업자가 분양을 하던 도중 자칫 부도라도 나서 어디론가 사라져 버린다면 더 골치아픈 일이 발생을 할 수도 있는 것 이구요.

분양중인 전원주택지라 할 지라도 토지의 위치에 따라서 건축법상도로의 접도 여부가 달라 질 수가 있습니다.  따라서 향후 건축인허가 여부가 크게 달라 질 수가 있다는 사실 꼭 명심 하시기 바랍니다.

토지구입은 하얀 도화지 위해 새로운 그림을 그리는 것과 같습니다.

좋은 그림을 그리기 위해서는 철저한 공부와 계획이 있어야 합니다.
아무런 배경지식이 없는 상태에서의 토지 구입은 지나치게 비싼 하얀 도화지 한 장을 사는 것과 같을 수도 있다는 사실 꼭 명심 하시기 바랍니다.

지금까지 명가부동산TV 유소장 이였습니다.
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감사 합니다.

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