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대리인과의 부동산 계약시 주의사항 살펴보기

명가공인 2020. 10. 15. 08:16

바쁜 현대인들의 일상에서는 부득이 당사자가 직접 계약에 참석하기가 어려워 대리인을 보내는 경우가 종종 있을 것으로 여겨 집니다.

즉 당사자가 아닌 대리인과의 각종 계약을 진행하는 경우가 발생을 하곤 합니다.

심지에 부동산 계약을 진행하는 경우 대리인조차 참석을 하지 않아서 중개사무소 소장이 대리인의 역할을 하는 경우도 있는 것으로 여겨 집니다.

저 역시도 중개업무를 보면서 당사자가 참석을 못하여 대리계약을 진행한 경우도 있기는 합니다.


이번 포스팅에서는

1.대리행위에 대한 간략한 이해
2.대리인과의 부동산 계약시 주의사항

두 가지를 살펴 보도록 하겠습니다.

1. 대리행에 대한 간략한 이해

▶ 대리행위
대리행위는 화면의 그림을 통해서 한번 살펴 보겠습니다.

그림이 다소 어려울 수도 있으니 쉽게 풀어 말씀 드려 보자면,
내가 누군가에게 대리권을 주게 되면 대리인은 마치 나인 것처럼 어떤 일을 수행하게 되고 결국 그에 따른 책임은 내가 쳐야 한다는 것입니다.
그렇기 때문에 대리권을 함부로 줘서는 안되겠죠?

참고로 사자행위라는 것도 간단히 살펴 보겠습니다.

▶ 사자행위
'사자'는 밀림의 왕인 사자가 아니 구요^^
사자의 경우에는 법률행위를 하지 않는 일종의 심부름꾼 또는 배달꾼의 역할만을 하는 것이라 보시면 됩니다.
보다 쉽게 이해를 하려면 저승사자를 떠 올리시면 될 듯 합니다.

저승사자를 보면 염라대왕이 시키는 역할만을 하죠?
그래서 저승길 가는 사람이 아무리 저승사자에게 애원을 해 봤자 씨알도 안 먹히는 것은 저승사자는 스스로 의사결정을 하는 사람이 아닌 단순한 심부름꾼이기 때문에 그런 것입니다.

이제 본격적으로 대리인과의 계약시 주의 사항을 살펴 보겠습니다.

2. 대리인과의 계약시 주의 사항

대리인과 부동산 매매를 진행할 때에는 온몸의 신경을 바짝 세우고 살펴봐야 합니다.
보통 대리인의 경우 가족의 일원이 오는 경우가 많은데요.
가족이라 할 지라도 대리권이 없다면 가족의 재산을 함부로 처분할 수가 없기에 주의를 기울여야 합니다.

(1) 위임장 확인하기

위임장에는 위임인하는 사람의 신분, 대리인의 신분이 명확히 기재가 되어져 있는지 확을 합니다.


그리고 대리인에게 매매의 권한을 수여 했는지 대리권의 범위를 확인해야 합니다.

다음으로 위임장에 적힌 위임인과 대리인의 신분증 진위여부 확인해 봐야 합니다.

운전면허증은 도로교통공단 홈페이지에서 주민등록증은 민원24 홈페이지에서 확인 가능 합니다.

아울러 위임장에 적힌 위임인이 등기부상 진정한 소유자가 맞는지도 꼼꼼히 체크를 해 봐야 합니다.

(2) 인감증명서 확인하기
첫째 인감증명서 유효기간에 대해서 이해하기
누군가는 인감증명서의 유효기간이 3개월이라 이야기를 하지만, 인감이 변경되지 않은 이상은 인감증명서에 대한 구체적인 유효기간은 없습니다.
그래도 가급적 최근의 것을 요구하는 것이 좋겠죠?

그러나 등기신청에 따른 인감증명서의 유효기간은 정해져 있습니다.

부동산 등기규칙에서 정하는 인감증명서의 유효기간은 다음과 같습니다.
아래 부동산 등기규칙 제62조를 확인해 보면 다음과 같습니다.

즉 부동산 등기이전을 위한 매도용 인감증명서는 발행일로부터 3개월 이내의 것을 사용해야 한다는 뜻 입니다

둘째 인감증명의 본인 또는 대리인 발급여부 확인하기
많은 분들이 인감증명서가 인감도장과 일치하는지의 여부만 확인하고 누가 발급을 했는지에 대한 여부를 확인하지 않는 경우가 간혹 있습니다.
반드시 인감증명서 우측 상단을 확인해서 본인 발급인지 대리인 발급인지를 체크해 봐야 합니다.

부동산 거래 시 부득이한 경우 대리인이 매도용 인감증명을 발급 받아 오는 경우가 있습니다.
이 경우 대리인이 부동산 매도용 인감증명 발급권한까지 위임을 받았는지를 결국 등기부상 부동산 소유자를 통해서 꼼꼼히 확인해 봐야 하는데요.

우리 주변에서는 매도인과 매수인이 한번도 만나지 않은 상황에서 부동산 매매거래가 일어나는 경우도 자주 발생을 합니다.
예를 들어 남편명의의 집을 아내가 대신해서 파는 경우가 있을 텐데요.
만약 매도자를 한번도 만나지 않은 상황이라면 위임장만으로는
부동산 매도용 인감증명 발급권한까지도 위임을 받았다는 것을 확인하기가 어려울 수가 있습니다.

따라서 매도인을 한번도 안 만난 상태에서 대리인과의 계약시에는 모든 인감증명서는 반드시 본인발급이 된 인감증명서를 요구하는 것이 대리인과의 부동산 거래사고 예방을 하는 방법 입니다.

(3) 위임인(매도인)과 계약시 재차 확인 전화를 해 볼 것
계약 당시 위임인(매도인)과 통화가 가능한 상태라면 다시 한번 확인차 위임인(매도인)과 연락을 해서 사실 확인을 받고 통화 녹취를 하시기 바랍니다.

(4) 매매대금은 꼭 등기부등본상 소유자의 통장으로 이체할 것
대리인이 영수증을 써 줄 테니 매매대금을 지급해 달라고 해도 주인명의 통장으로 입금하세요.
대리인이 이건 원래 내 것인데 명의만 달리 한 것이다.
신용불량이라 입금하면 돈을 찾을 수가 없다 등등…
여러 가지 핑계를 대며 등기부상 소유자의 통장이 아닌 타인 통장이나 혹은 현금을 요구하는 경우라면 그런 계약은 잠시 보류를 하시는 것이 좋습니다.

결론적으로 말씀 드립니다.
계약은 가급적 당사자간에 진행을 하는 것이 좋습니다.
부득이하게 대리인과 계약을 진행할 경우 앞서 말씀 드린 사항들을 잘 기억하셔서 부동산 거래사고를 예방하시기 바랍니다.

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