시설 권리금을 준 경우 계약만료시 상가원상회복의 범위 계약전 반드시 짚고 넘어가야 분쟁소지 예방 본문

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시설 권리금을 준 경우 계약만료시 상가원상회복의 범위 계약전 반드시 짚고 넘어가야 분쟁소지 예방

명가공인 2020. 8. 20. 14:04

예전에 저희 사무실로 상가 임대차 계약을 하러 오신 분이 계셨습니다.


이 경우는 건물주가 사용하던 영업시설을 새로 들어온 임차인 분에게 무상으로 주신다고 하시더군요.
그래서 제가 여쭈었습니다.


"무상으로 주는 시설물은 계약 끝나면 누가 철거를 하는 건가요? "
"주인분이 공짜로 준 것이니 당연히 철거는 세입자가 해야 되나요? "
라고 말씀 드리니 두 분다 어떻게 해야 할지를 즉시 대답하지 못하시더군요.
바로 이런 경우가 계약 종료 시 분쟁의 소지를 남겨 두게 되는 것입니다.

상가임대차에서 상당히 많이 발생하는 문제중의 하나가 계약만료 시 원상회복에 관한 부분입니다.


공실 상태로 입주를 했다면 다시 처음의 공실 상태로 원상회복을 해 놓고 나가면 되지만 이전 세입자가 시설을 설치해 둔 것을 권리금을 주고 인수를 받은 경우라면 원상회복에 관한 오해의 소지가 발생을 할 수도 있을 겁니다.

쉽게 말해서 이전 세입자가 설치한 시설물들을 새로 들어오는 세입자가 권리금을 주고 산 것이니 당연히 이전 세입자가 설치한 시설물도 나중에 원상회복을 해 줘야 하는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수도 있을 것이라 여겨 집니다.

따라서 계약 당시 꼼꼼하게 특약을 작성해서 상호간 오해가 없도록 하는 것이 향후 분쟁을 막을 수 있는 방법이기도 합니다.

이번 영상에서는 이전 임차인이 사용하던 시설물을 그대로 이어 받아 영업을 했을 경우 원상회복의 범위는 어디까지 인지 살펴 보도록 하겠습니다. 

먼저 대법원 판례를 하나 살펴 보겠습니다.

대법원 판례

(1990.10.30   선고 90다카12035판결) 
전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 
그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다. 

문장이 길게 나열이 되어서 다소 어렵습니다.
쉽게 말씀 드리자면 내가 새롭게 설치한 시설물만 철거하면 되지 이전 임차인이 설치해둔 시설물까지는 철거할 필요는 없다는 것입니다.

그러나 하급심에서는 유사한 사항에 대해서 이전 세입자에게 시설 권리금을 지급하고 인수 했을 경우 엇갈린 판결이 난 적이 있었습니다.

실제로 2017년 서울중앙지방법원에서 난 판결에서는 임차인이 전 임차인으로 부터 영업시설・비품을 인수하는 대가로 권리금을 지급한 경우에는, 대법원판결의 입장과 달리, 임차인이 전 임차인으로부터 영업시설・비품의 철거의무까지 인수하였다고 보아야 한다고 판시한 경우가 있었습니다.

그러나 또 다른 사건인 부산에서 있었던 사례에서는1,2심 모두 전 임차인에게 권리금을 지급하였던 사정만으로 임차인이 임대인에게 전 임차인의 원상회복 의무까지 당연히 승계되는 것은 아니다라는 판결이 난 경우도 있습니다.
결국 아직까지는 대법원의 판례가 그대로 유지가 되는 것으로 보여 집니다.


따라서 별도의 특약이 없다면 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 필요는 없다는 것으로 봐야겠죠.
하지만 임대차 종료 시 상호간의 분쟁을 최소화 하기 위해서는 반드시 계약시 특약으로 원상회복의 범위를 명확히 해 두시기를 바랍니다.

임대인이 보증금 안 돌려 주면서 원상회복에 관한 억지주장을 펼치게 되면 결국 임차인 임대인 모두 소송으로 가야 하는 번거로움이 따를 수가 있습니다.

결국 계약만료시 서로 니가 맞니 내가 맞니 하면서 다툴 것이 아니라 계약당시에 이러한 사항을 문서로 명확히 하여 둔다면 법적으로 가야하는 번거로움은 최소화 할 수가 있다는 것입니다.


상가원상회복의 범위 임대인 임차인 모두 계약전 반드시 명확히 해 두시기를 바랍니다.

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