전월세 임대차 계약 연장시 자주묻는 질문, 언제 말해야 하나요? 계약서는 다시 써야 하나요?

부동산 일을 하다보면 가장 많이 받는 질문 중 하나가 살고 있는 집의 전.월세등 임대차 계약갱신에 관한 것입니다.
계약갱신시 많이 받는 질문 중 몇 가지를 설명 드려 보겠습니다.

그런데 중요한 사항을 잘모르고 있다가 임차인 집주인 상호간 불편한 상황을 맞이하게 되는 경우가 많습니다.

 

어떤 내용을 자주 묻고 그 질문에 어떻게 대답을 해야 하는 지 간략히 짚어 보도록 하겠습니다.

1. 집주인에게 계약 연장 의사를 밝히는 건 언제쯤 하면 되나요?
아무 말 하지 않으셔도 됩니다. 아무 말 하지 않으면 집주인이 계약해지 의사를 밝히지 않는 이상은 계약이 묵시적 갱신이 되어 자동으로 2년이 연장 됩니다.

주택임대차보호법을 살펴보면 다음과 같은 조항이 있습니다.

그렇다면 한가지 의문점이 드는 것이 있죠?
임차인이 실수로 계약해지 통보를 하지 않아 계약의 묵시적 갱신이 일어나면 2년간 더 살아야 하는 것이냐?
아닙니다.

주택임대차보호법 제6조 2를 살펴보면 다음과 같은 내용이 있습니다.

즉 임차인은 계약갱신이 자동으로 이루어 졌다고 하더라도 임대인에게 통지하고 3개월 뒤에는 나갈 수가 있다는 것입니다. 

2. 계약서는 다시 써야 하나요?

 전세금이 인상될 경우에 계약서를 다시 써야 하는 걸로 아는데 계약서를 다시 쓰고 확정일자도 다시 받아야 하나요?
- 전세금이 인상되지 않았다면 계약서는 다시 작성하지 않아도 됩니다.
만약 전세보증금이 인상되었다면 인상된 부분에 대해서만 추가계약을 작성하시고 추가계약 된 부분에 대해서만 확정일자를 받으시기 바랍니다.

보증금을 올려주려고 할 경우 각별히 주의해야 할 사항 두 가지를 알려 드리겠습니다.

첫째 등기부를 확인하여 보증금을 올려줘도 될 만한 상태인지를 꼭 확인해야 합니다.
보증금을 올려주려고 할 시점에 또 다른 근저당이 설정 되어져 있거나 압류등이 설정되어져 있는지를 살펴 볼 필요가 있습니다.

둘째 계약서 작성시 주의 사항 입니다.
 기존작성된 계약에 대한 전세보증금 인상계약임을 계약서에 명확히 기재를 해야 한다는 것입니다. 단순히 인상된 금액만 적어서 확정일자를 받는다면 전체보증금이 얼마인지를 알수가 없는 애매모호한 계약서가 될 수 있으니까요.

따라서 계약서의 특약사항에 '본 계약은 0000년 00월 00일에 작성된 계약에 준한 보증금 인상계약 이다'라고 반드시 명시를 합니다.
그리고 기존계약서는 꼭 보관을 해 둔 상태로 보증금인상에 관한 계약서를 가지고 지체없이 확정일자를 받으시면 됩니다.

이상 계약갱신에 관해서 자주 묻는 질문을 설명 드렸습니다.