전원주택 시골집 전월세 임대차 계약시 주의사항

시골 단독주택 전원주택 임대차 계약전 유의사항 및 계약서 작성요령 

귀농하기 전 전원주택 한번 전월세로 먼저 살아 볼까?
이렇게 쉽게 생각을 하시는 분들이 많으실 겁니다.
그러나 전원주택을 임대할 경우에는 생각이상으로 복잡한 문제들이 얽힐 수 있음을 유념하셔서 계획을 세워보시기 바랍니다.
자 그럼 어떤 점들을 유념해 볼 필요가 있는지를 알아 보겠습니다.

전원주택가격은 딱히 정해진 것이 없이 제각각 입니다.
아파트와 같이 보증금과 저당권 설정금액이 거래시세의 70%가 넘어가지 않는 금액이 안전하다는 기준을 정하기가 어렵습니다.
실제로 전원주택을 살 때 은행 담보대출을 받고자 하면 대출가능금액이 거래금액에 비해서 생각하는 것보다 아주 작게 나오는 경우가 대부분 입니다.
따라서 근저당설정이 되지 않은 집을 구하지 않는 것이 최선 입니다.

많은 전원주택들의 치명적 단점이 난방비가 많이 들어간다는 것입니다.
따라서 겨울철 난방비가 대략 어느 정도 들어가는지에 대한 확인은 필수 사항입니다.
만약 전원주택이나 시골집을 전세가 아닌 월세로 들어갔다고 할 경우 월세를 넘어서는 난방비 폭탄을 경험할 수도 있으니까요.

 

아파트와는 달리 전원주택의 경우 원상회복의 범위가 넓고 애매한 경우가 많습니다.
따라서 계약 전 주택하자, 곰팡이, 누수, 잔디, 조경수 등의 현재 상태를 사전에 철저히 살피고 들어가야 합니다.

아울러 전원주택은 주인 혹은 임차인이 직접 모든 것을 관리를 하고 유지보수를 해야 합니다.
조금만 관리를 소홀히 해도 쉽게 곰팡이가 생기거나 파손이 되는 부분도 상당히 많을 수가 있습니다.
따라서 임차할 주택의 유지보수 등에 대한 관리방법을 잘 알아둬야 하고 주택 및 정원 등의 관리 범위 등도 상호간 협의를 미리 해 둘 필요가 있습니다.
그렇지 않으면 임차인은 하루가 멀다 하고 집주인과 전화통화를 해야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

주택이 자리잡고 있는 토지에 일부는 정원 일부는 텃밭 등 다양한 공간으로 이루어져 있다고 한다면 그 위에 존재하는 지상물이 적지 않을 것입니다.
이럴 경우 임대차 계약시 주택이외에 대지위에 존재하고 있는 별도의 지상물 목록표를 만들어 두는 것이 좋습니다.
아울러 사진을 찍어서 상호간 자료로 보관해 두면 더욱더 좋을 테구요.

토지에 컨테이너 등을 가져다 놔도 좋은지 혹은 텃밭 등으로 활용을 해도 좋은지에 대한 토지의 사용범위를 명확히 해 두는 것이 좋습니다.
아울러 텃밭이 있을 경우 임대차 종료 시 재배작물에 대해 소유권을 어떻게 정리할 것인지에 대한 사항도 계약시 특약으로 명확히 해 두는 것이 좋습니다.

임대차 기간 중 토지를 일부 분할하여 별도로 매각을 진행할 계획이 있는지 아니면 새로운 건물 등을 지을 계획 등이 있는지도 상호간 미리 확인을 해 두는 것도 좋을 것이라 여겨 집니다.

전원주택을 임대하여 한번 살아 보고 싶어도 앞서 설명한 복잡한 문제 등으로 인해서 허름한 시골집 이외에는 원하는 위치에 그럴싸한 전원주택이 임대로 나오는 경우가 아주 드문 것이 현실 입니다.
잘 가꿔진 좋은 전원주택의 경우 집주인들이 집을 임대하면 집 다 버려 놓는다고 임대로 내 놓는 것을 꺼려 하기 때문이기도 하구요.
입장 바꿔서 여러분들이 주인이라해도 애지중지 잘 가꿔 놓은 전원주택을 임대로 내 놓기란 쉽지 않을 것입니다.
임대수익보다 자칫 유지보수로 인한 실이 더 많을 수도 있을테니까요.

따라서 전원생활을 해 보시고자 하는 분들이 차선책으로 허름한 시골집을 전월세로 구하는 경우가 대부분 입니다.
그런데 그런 집들은 대체로 겨울에는 너무 춥고 여름에는 엄청나게 덥습니다.
결국 견디지 못해서 나가고 싶어도 다음 세입자를 쉽게 구하지 못하는 경우가 많습니다.

따라서 가급적 1년 정도로 짧게 임대차 기간을 설정해서 계약을 진행해 두는 것이 좋습니다.
주택임대차 보호법에서는 2년 거주기간을 보장하기 때문에 1년 계약을 해 두더라도 임차인 입장에서는 2년간은 이사를 가지 않아도 되니까요.
물론 임대인 입장에서도 세입자가 집을 잘 관리하지 못한다면 하루라도 빨리 내 보내는 것이 좋을 테구요. 

아울러 임대차계약 만기 시 과도하게 높은 보증금으로 인해 다음 세입자를 구하지 못해 집주인이 보증금을 쉽게 돌려주지 못하는 경우가 발생을 할 수도 있습니다.
따라서 근저당이 설정되어 있지 않은 집이라 할 지라도 지나치게 높은 보증금을 걸어 두면 계약 만기시 쉽게 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 유념 하시기 바랍니다.

그럼에도 불구하고 괜찮은 전원주택이 나와서 임대를 하고자 할 경우 또는 전원주택을 임대로 내 놓고자 할 경우 지금껏 설명 드린 내용을 잘 참고하시기 바랍니다.