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소액임차인 보호의 범위와 간과하지 말아야 할 위험성

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2019.01.15 14:19

안녕하세요. 명가부동산입니다.


이번 시간에는 소액임차인의 범위와 더불어 소액임차인이라고 하여도 무조건 일정 금액을 보장 받지 못할 수도 있다는 것에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

흔히들 알고 있는 오해가 보증금이 일정액 이하일 경우 전입신고만 잘 해 둔다면 무조건 소액임차인으로 보호를 받을 수 있다고 생각을 하는 것입니다.

 

실제로 일부 중개를 하시는 분들 중에서도 그렇게 말하시는 분도 실제로 있구요.

그러나 무조건 보호 받지 못할 수도 있다는 것을 설명 드려 보겠습니다.

 

 

소액임차인에 관한 주의사항을 영상을 통해서 확인해 보시기 바랍니다.

 

영상을 확인하기 어려운 분들은 본 텍스트를 그대로 읽어 보시면 됩니다.

 

현 시점의 주택임대차 보호법에 따라 보증금의 일부를 보호를 받을 수가 있는 소액임차인 보증금의 범위는 다음과 같습니다.


1. 서울특별시: 1억1천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원
4. 그 밖의 지역: 5천만원

그리고 최우선 변제를 받을 수 있는 최대 금액은 다음과 같습니다.
1. 서울특별시: 3천700만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원
4. 그 밖의 지역: 1천700만원

 

자 그럼 예를 들어 보겠습니다.

 

홍길동이란 사람은 근저당이 설정된 경상남도의 모 아파트에 보증금 2016년 4월 1일 보증금 5천만원을 걸고 입주를 하여 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다.

 

그런데 입주하자 마자 집이 경매로 넘어가게 되었는데 소액임차인의 범위에 들 것이라 예상하고 적어도 1천 7백만원은 보장을 받을 수가 있을 것이라 여겼습니다.
그런데 홍길동은 단 한푼도 돌려 받지 못하는 상황이 되었습니다.

 

왜 그랬을까요?

 

다시 한번 소액임차인의 범위를 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

소액임차인의 범위는 인터넷등기소에서도 편리하게 확인이 가능합니다.

인터넷등기소에서 소액임차인 범위를 확인해 보겠습니다.


그러면 홍길동이 입주했던 경상남도 지역을 살펴 보겠습니다.

 


소액임차인의 범위에는 기준시점이라는 것이 있습니다.
여기에서 기준시점이라고 하는 것은 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등 담보물권 설정일자 기준으로 하고 있습니다.

 

본 등기부 등본은 홍길동을 가정한 예시 입니다.


그런데 홍길동이 입주한 아파트의 등기부등본을 살펴보니 저당권이 2014년도에 설정이 되어져 있는 것입니다.
그리고 홍길동이 입주한 시점은 2016년도 4월 1일 입니다.
2014년도를 기준으로 봤을 때 소액임차인의 범위는 보증금이 4천 500만원 이하일 때 최대 1500만원까지를 보장 받을 수가 있었는데…

홍길동이 입주한 시점은 2016년도이기 때문에 소액임차인이 되려면 보증금을 4천 500만원 이하로 했어야 한다는 것입니다.
다소 어렵죠?


왜 이렇게 기준시점을 정했을까요?

 

좀더 이해를 돕기 위해서 예를 들어 보겠습니다.

제가 20년 전에 누군가에게 집을 담보로 1700만원을 빌렸줬다고 가정해 보겠습니다.
그런데 집값이 전혀 오르지 않은 상태에서 최근에 이 집이 경매로 나와 낙찰 후 경매비용 빼고나니 1700만원이 남았다고 가정해 볼게요.


그런데 소액임차인이 최우선 변제로 1700만원을 몽땅 받아가 버리면 저는 한푼도 못건지는 상황이 되겠죠?


또 누군가는 이를 악용할 수도 있는 것이구요.


그래서 선순위 저당권자를 어느 정도는 보호하자는 취지로 기준시점이란 것을 만들어 둔 것입니다.

두 번째로 주인이 한명인 원룸과 같은 다가구주택의 경우도에도 조심을 할 필요가 있습니다.

주택 임대차보호법에는


임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다.


예를 들어 다가구 주택 하나가 경매로 나와 낙찰 후 배당받액이 1억 7천만원인데...


1700만원씩 가져가야할 소액임차인이 10명이 있다고 한다면 먼저 저당권을 설정해 놓은 사람은 또 10원짜리 한장 못 가져 가는 억울함이 있겠죠?


그래서 1억 7천만원을 소액임차인에게 모두 우선변제 해 주는 것이 아니라 1억 7천만원의 절반인 8천 5백만원을 가지고 10명의 소액 임차인이 나눠야 한다는 것입니다.


따라서 다가구주택은 세입자가 몇 명이나 되고 전체보증금이 얼마나 걸려있는지를 잘 살펴서 들어가야 합니다.

아울러 주택가격에 비해서 근저당이 과하게 설정되어져 있거나 압류 가압류등이 잔뜩 걸린 상태의 집에 세입자로 들어갈 경우 가장임차인으로 판단하거나 혹은 위험을 알면서도 그런 집에 들어갔다는 이유로 소액임차인의 범위에서 배제가 될 수도 있습니다.

 

주택임대차 보호법에 따른 소액임차인의 보호가 무조건 일정금액을 보장받을 수가 있는 것이 아니라는 점 꼭 유념하시기 바랍니다.

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