2주택자 임대소득 월세 40만원을 넘어가게 될 경우 세금은 얼마나 될까?

예전에 손님께서 오셔서 이런 말씀을 하시더군요.
곧 이사를 나가야 하는데  월세가 40만원이 넘어가면 세금 폭탄을 맞을 수가 있으니 월세를 38만원 정도로 해서 집을 내 달라고 하시더군요.

 

요즘에는 대부분의 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 두기 때문에 임대소득이 거의다 노출이 되는 것은 기정사실이니 임대소득이 발생을 한다면 세금걱정을 당연히 할 수 밖에는 없을 텐데요.

그렇다면 정말 임대소득인 월세가 40만원이 넘어가게 될 경우 세금이 얼마나 나오게 될까요?

일단 1주택자가 자신이 살던 집을 월세로 내 놓고 다른 집으로 이사를 가서 전월세를 살게 된다고 하면 세금은 없습니다.
단 9억원 이상의 고가 주택자라고 한다면 세금을 내야 하구요.

 

■ [가정] 임대사업자 등록을 하지 않고 있으며 연간 임대소득이 2천만원 이하인 2주택자

그렇다면 가장 흔한 경우인 임대사업자 등록을 하지 않고 있으며 연간 임대소득이 2천만원 이하인 분들의 경우 월세금액에 따라서 세금이 얼마나 나오는지를 살펴 봐야 할 텐데요.

일단 세금 계산방법을 살펴보면 연간 월세 총 금액에서 50%를 필요경비로 공제를 합니다.
참고로 서민 자영업자나 근로자의 경우 총수입에서 각종 필요경비를 뺀 종합소득금액수준이 2천만원을 넘지 않는 경우가 많으실 듯 합니다.

그래서 연간 종합소득금액이 2천만원을 넘지 않는다면 다시 여기서 200만원을 또 공제를 합니다.
그렇게 산출된 금액에 15.4%를 곱하게 되면 임대소득 세금이 나오게 됩니다.

그렇다면 손님께서 질문하셨던 월세 40만원을 기준으로 해서 세금이 얼마나 나올지를 예상해 보겠습니다.

임대소득인 월세 40만원을 받아 연간 480만원의 임대료를 받았다고 한다면 그 중 절반인 240만원을 필요경비로 공제를 하게 됩니다.
그리고 연간종합소득금액이 2천만원이 넘지 않는다는 가정하에 다시 200만원을 또 공제를 합니다.

480만원- (480만원/2)-200만원 = 40만원(과세표준금액)

그러면 과세대상 금액 40만원이 산출이 됩니다.
그래서 40만원에 대한 15.4%(지방세 1.4%포함)인 6만 2천원 정도가 임대소득에 대한 세금이 되겠네요.

보이는 화면은 월세 기준 연간 예상 임대소득세 금액 입니다.

결국 저에게 임대를 의뢰를 했던 손님의 경우 임대소득세에 관한 오해로 인해서 월세를 38만원을 받건 40만원을 받건 세금은 나오게 된다는 것을 알수가 있습니다.

그러나 임대소득세가 1만 8천원 정도 밖에는 차이가 나지 않음에도 불구하고 1년간 24만원을 더 받을 수 있는 월세 임대수입을 포기 할 수도 있었다는 것입니다.

임대사업자 등록을 하지 않은 분들이라면 임대소득과 연간 세금의 비율을 잘 살펴보셔서 어떤 것이 더 이득인지를 잘 계산해 보시기 바랍니다.